鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４－４公 -28	北区		貸家建付地	（　）	不整形	北東30m区道、北西3.5m、南西4m、三方路		近商高度地区3種 (100,300)
b	１９－４公 -14	北区		建付地	（　）	長方形	南西18m都道、南東3m、角地		近商高度地区最低7m 地区計画等 (100,400)
c	４－４公 -26	北区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西18m都道、東8.7m、角地		近商高度地区最低7m 地区計画等 (100,400)
d	１２－４公 -8	北区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西21.5m都道、東2.2m、角地		近商高度地区最高35m 高度地区 (100,400)
e	２１－４公 -9	北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北18m区道、東1.8m、角地		１住居高度地区3種最高 (70,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 667,483	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	718,828	100 [ 85.2]	843,695	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	844,000
b	(　 ) 669,997	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	677,367	100 [ 94.9]	713,769		714,000
c	(　 ) 797,248	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	781,767	100 [ 97.8]	799,353		799,000
d	(　 ) 669,593	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	657,891	100 [ 85.3]	771,267		771,000
e	(　 ) 636,918	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	625,169	100 [ 85.3]	732,906		733,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 761,000 円／㎡]

北 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	49,583,289	9,861,912	39,721,377	31,866,400	7,854,977	（　0.9546） 7,498,361	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	174,380,488 円　　　　（　 634,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	162.81	ＲＣ10	1,467.18
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	275 ㎡	13.5 m x 19.0 m	前面道路：都道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上戸当たり平均専有面積４７㎡前後のファミリータイプ住戸の１０階建てを想定。

⑦有効率　 92.3 ％
の理由

地域において標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場	27.00

1～ 1	店舗	138.87	56.2	78.00	3,620	282,360	6.0	1,694,160
							0.0	0
2～ 4	住宅	144.59	98.1	141.80	2,970	421,146	1.0	421,146
							1.0	421,146
5～ 7	住宅	144.59	98.1	141.80	3,020	428,236	1.0	428,236
							1.0	428,236
8～10	住宅	144.59	98.1	141.80	3,070	435,326	1.0	435,326
							1.0	435,326

計		1,467.18	92.3	1,354.20		4,136,484		5,548,284
								3,854,124

⑨年額支払賃料	4,136,484 円　×　12ヶ月　＝　 49,637,808 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,354.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	49,637,808 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,985,512 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	47,652,296 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,548,284 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 53,264 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,854,124 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,877,729 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	49,583,289 円　　　　（　 180,303 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ２－４公　　　　-8	2,499 ( 2,499)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,740	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,098 円/㎡　月額支払賃料（　 2,970 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ２－４公　　　　-6	3,016 ( 2,891)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	3,488
c	Ｒ２－４公　　　　-7	2,674 ( 2,564)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 96.0]	2,932

北 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,440,000 円	488,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,985,512 円	49,637,808　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 312,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,148,000 円	488,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	488,000 円	488,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	488,000 円	488,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,861,912 円　（　　　　　　 35,861 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9546

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	488,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 1,467.18 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0477 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	31,866,400 円（　　　　　 115,878 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	49,583,289 円
②総費用	9,861,912 円
③純収益　①－②	39,721,377 円
④建物等に帰属する純収益	31,866,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,854,977 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,498,361 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,267 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 174,380,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 634,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
北 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北 5-3

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　神川　清

TEL.

鑑定評価額

204,000,000 円

１㎡当たりの価格

742,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	580,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北区田端新町３丁目７０番３外｢田端新町３－６－１１｣				②地積　(㎡)	275 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1:1.5	事務所、住宅兼倉庫ＲＣ7	店舗、事務所、マンション等が建ち並ぶ商業地域	北東22m都道	水道、ガス、下水	田端 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 10 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

２２ｍ都道

交通

施設

田端駅北東方

650m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

マンションは徐々に増加すると思われるが、急激な増加は予想されないので、おおむね現状のまま推移すると思
われる。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 778,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 651,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は北区、荒川区にまたがる、京浜東北線を軸とする一帯と判定した。最終需要者は主にマンションディベロ
ッパー等の法人である。標準地周辺は街路に面してマンション、事業所、店舗などが連なる路線商業地であり、業務的
用途の多い地域であるが、最近はマンションの建設が続いて見られ、マンション用地としての需要は強いようである。
総額は面積によるが、中心的な価格帯は総額１～５億円程度とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業地域だが賃貸では店舗よりも共同住宅が多くみられ、多くは１Ｋ、１ＬＤＫタイプである。ＪＲ田端駅の徒歩圏で
あるため住宅需要が強く、賃貸市場としての熟成度は比較的高い。よって取引事例に基づく比準価格と賃貸による収益
価格を比較考量して、単価と総額との関連、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 965,000 円／㎡

[102.9]
100

100
[100.0]

100
[134.0]

[100.0]
100

741,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    724,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区の人口は微減、世帯数は横這い。商業地の
土地取引件数は横這い。取引価格はやや上昇
。賃料はオフィス、店舗、マンションとも横
這い。

地域要因に特段の変化はなく、価格への影響
はみられない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 -12.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +48.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

北 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１－４公 -4	荒川区		更地	（　）	不整形	南西22m都道、中間画地		商業 (100,500)
b	２１－４公 -2	北区		貸家建付地	（　）	台形	南西27m国道、中間画地		商業 (100,500)
c	３－４公 -24	北区		建付地	（　）	不整形	南西40m都道、東8.1m、角地		商業 (100,500)
d	２１－４公 -46	荒川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西24m都道、北4m、角地		商業地区計画等新防火 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,212,775	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	1,270,288	100 [ 100.0]	1,270,288	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,270,000
b	(　 ) 1,083,703	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,103,210	100 [ 137.9]	800,007		800,000
c	(　 ) 1,337,867	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	1,356,635	100 [ 153.0]	886,690		887,000
d	(　 ) 753,225	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	740,313	100 [ 114.4]	647,127		647,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 778,000 円／㎡]

北 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	49,499,449	10,225,200	39,274,249	31,213,400	8,060,849	（　0.9546） 7,694,886	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	178,950,837 円　　　　（　 651,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	162.81	ＲＣ10	1,467.18
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	275 ㎡	13.5 m x 19.0 m	前面道路：都道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗１戸、２階以上はファミリータイプの住宅３戸とし、３階以上の賃料は平均額を記載

⑦有効率　 92.3 ％
の理由

廊下・階段等共用部があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	165.87	47.0	78.00	3,662	286,000	6.0	1,716,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	144.59	98.1	141.80	2,924	415,000	1.0	415,000
							1.0	415,000
3～10	住宅	144.59	98.1	141.80	3,059	434,000	1.0	434,000
							1.0	434,000
～

～

計		1,467.18	92.3	1,354.20		4,173,000		5,603,000
								3,887,000

⑨年額支払賃料	4,173,000 円　×　12ヶ月　＝　 50,076,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,354.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	50,076,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,503,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	47,572,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,603,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 53,229 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,887,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,874,020 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	49,499,449 円　　　　（　 179,998 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ２－４公　　　　-5	3,886 ( 3,886)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.5]	100 [100.0]	100 [108.0]	3,616	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,050 円/㎡　月額支払賃料（　 2,924 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ２－４公　　　　-7	2,674 ( 2,564)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,971
c	Ｒ１１－４公　　　　-25	2,405 ( 2,306)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.5]	100 [100.0]	100 [104.0]	2,873

北 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,390,000 円	478,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,503,800 円	50,076,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 312,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,063,000 円	478,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	478,000 円	478,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	478,000 円	478,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,225,200 円　（　　　　　　 37,183 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9546

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	478,000,000 円	設計監理料率　 313,000 円／㎡　×　 1,467.18 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0477 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	31,213,400 円（　　　　　 113,503 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	49,499,449 円
②総費用	10,225,200 円
③純収益　①－②	39,274,249 円
④建物等に帰属する純収益	31,213,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,060,849 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,694,886 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,981 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 178,950,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 651,000 円／㎡）