鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北 -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３－４公 -32	北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西3.2m私道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)
b	２１－４公 -24	北区		更地	（　）	ほぼ整形	北西5.4m区道、中間画地		１住居高度地区2種最高 (70,200)
c	４－４公 -10	北区		更地	（　）	長方形	南4m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,150)
d	７－４公Ｙ -9	北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m私道、北東4m、角地		準工高度地区2種 (80,200)
e	１２－４公 -3	北区		更地	（　）	長方形	南東2.7m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 485,071	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	468,746	100 [ 90.3]	519,099	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	540,000
b	(　 ) 476,736	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	500,076	100 [ 98.9]	505,638		526,000
c	(　 ) 469,169	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	458,682	100 [ 98.0]	468,043		487,000
d	(　 ) 375,697	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	367,672	100 [ 82.8]	444,048		462,000
e	(　 ) 562,303	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	546,623	100 [ 117.6]	464,815		483,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +24.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 477,000 円／㎡]

北 -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,702,015	419,666	2,282,349	1,141,800	1,140,549	（　0.9746） 1,111,579	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	25,850,674 円　　　　（　 311,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 -25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	42.00	ＬＳ2	84.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	150 ％	150 ％	83 ㎡	8.8 m x 9.4 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２ＤＫの住戸、１戸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	42.00	100.0	42.00	2,640	110,880	1.0	110,880
							1.0	110,880
2～ 2	住宅	42.00	100.0	42.00	2,770	116,340	1.0	116,340
							1.0	116,340
～

～

～

計		84.00	100.0	84.00		227,220		227,220
								227,220

⑨年額支払賃料	227,220 円　×　12ヶ月　＝　 2,726,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 84.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,726,640 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 136,332 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,590,308 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	227,220 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,159 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 227,220 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 109,548 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,702,015 円　　　　（　 32,554 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１－４公　　　　-4	2,914 ( 2,794)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [101.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,773	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,889 円/㎡　月額支払賃料（　 2,770 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ１－４公　　　　-5	3,043 ( 2,917)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,954
c	Ｒ１－４公　　　　-6	2,919 ( 2,799)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,862

北 -25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	69,200 円	17,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	109,066 円	2,726,640　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 59,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 147,000 円	17,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	17,300 円	17,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,300 円	17,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 419,666 円　（　　　　　　 5,056 円／㎡）　　（経費率　　 15.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,300,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 84.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,141,800 円（　　　　　 13,757 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,702,015 円
②総費用	419,666 円
③純収益　①－②	2,282,349 円
④建物等に帰属する純収益	1,141,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,140,549 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,111,579 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,393 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,850,674 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 311,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
北 -25　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北 -25

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　神川　清

TEL.

鑑定評価額

38,700,000 円

１㎡当たりの価格

466,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	380,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北区岸町１丁目１７番１４｢岸町１－１６－２｣				②地積　(㎡)	83 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,150) 準防（その他）高度地区2種 (70,150)
	1:1	住宅Ｗ2	小規模住宅が多い公園近くの住宅地域	南東6m区道	水道、ガス、下水	王子 670m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 10 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 80 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

基準方位　北６ｍ区
道

交通

施設

王子駅北西方

670m

法令

規制

１中専
(70,150)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特段の変化は予想されないので、おおむね現状のまま推移すると思われる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地と判断した。

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 484,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 312,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は北区内の京浜東北線、南北線の各駅を最寄駅とする範囲と判定した。最終需要者は主に個人である。標準
地周辺は中小規模の低層建物主体の住宅地域で、駅徒歩圏にあり、需要は比較的大きい。岸町一帯は建売住宅の供給は
見られるが多いというほどではない。小規模な画地に分割され販売されるのが一般的で、新築戸建住宅では５０００～
６０００万円程度が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

低層住宅地だが、共同住宅も多くみられる。王子駅駅勢圏だが容積率が小さく、賃貸市場としての熟成度は高くない。
現在の市況では戸建住宅等自用での需要が中心とみられるので、取引事例に基づく比準価格を標準として、賃貸による
収益価格を参考とし、単価と総額との関連、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北 -12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 580,000 円／㎡

[101.2]
100

100
[102.0]

100
[128.5]

[104.0]
100

466,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    460,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は微減、世帯数は横這い。土地取引件数
は住宅地はやや上昇。取引価格はやや上昇。
賃料はオフィス、店舗、マンションとも横這
い。

すでに市街地として熟成した地域であり、周
辺の状況にも変化はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

北 -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３－４公 -7	北区		建付地	（　）	不整形	北西4.4m都道、中間画地		１中専高度地区3種 (70,176)
b	３－４公 -32	北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西3.2m私道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)
c	３－４公 -34	北区		貸家建付地	（　）	不整形	北5m都道、南東4m、角地		１住居高度地区3種 (80,200)
d	２１－４公 -24	北区		更地	（　）	ほぼ整形	北西5.4m区道、中間画地		１住居高度地区2種最高 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 434,870	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	488,021	100 [ 100.0]	488,021	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	508,000
b	(　 ) 485,071	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	468,746	100 [ 106.7]	439,312		457,000
c	(　 ) 529,549	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.6]	534,334	100 [ 110.0]	485,758		505,000
d	(　 ) 476,736	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	500,076	100 [ 111.1]	450,113		468,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -0.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 484,000 円／㎡]

北 -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,830,207	484,800	2,345,407	1,201,200	1,144,207	（　0.9746） 1,115,144	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	25,933,581 円　　　　（　 312,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 -25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	48.00	ＬＳ2	84.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	150 ％	150 ％	83 ㎡	8.8 m x 9.4 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２ＤＫ１戸からなる長屋式住宅とした。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下・外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	42.00	100.0	42.00	2,791	117,000	1.0	117,000
							1.0	117,000
2～ 2	住宅	42.00	100.0	42.00	2,877	121,000	1.0	121,000
							1.0	121,000
～

～

～

計		84.00	100.0	84.00		238,000		238,000
								238,000

⑨年額支払賃料	238,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,856,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 84.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,856,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 142,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,713,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	238,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,261 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 238,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 114,746 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,830,207 円　　　　（　 34,099 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１４ー４公　　　　-6	3,009 ( 2,772)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 97.0]	3,071	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,001 円/㎡　月額支払賃料（　 2,877 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ２１－４公　　　　-23	3,505 ( 3,505)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,950
c	Ｒ１０－４公　　　　-18	3,073 ( 2,946)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [101.0]	100 [101.0]	2,983

北 -25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	91,000 円	18,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	142,800 円	2,856,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 59,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 154,700 円	18,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	18,200 円	18,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,200 円	18,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 484,800 円　（　　　　　　 5,841 円／㎡）　　（経費率　　 17.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,200,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 84.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,201,200 円（　　　　　 14,472 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,830,207 円
②総費用	484,800 円
③純収益　①－②	2,345,407 円
④建物等に帰属する純収益	1,201,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,144,207 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,115,144 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,435 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,933,581 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 312,000 円／㎡）