鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１４－４公 -25	板橋区		更地	（　）	長方形	北東12m区道、南西6m、二方路		商業高度地区最高60m 地区計画等 (100,600)
b	１７－４公 -24	板橋区		建付地	（　）	台形	北西40m都道、南東10m、二方路		商業高度地区最高45m (100,500)
c	１３－４公Ｙ -2	北区		更地	（　）	ほぼ台形	南18m都道、西2.5m、角地		近商高度地区最低7m (100,400)
d	１４－４公Ｙ -10	板橋区		更地	（　）	ほぼ長方形	北11m区道、中間画地		近商高度3種最高30m 最低敷地６０㎡ (90,300)
e	４－４公 -28	北区		貸家建付地	（　）	不整形	北東30m区道、北西3.5m、南西4m、三方路		近商高度地区3種 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 845,140	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	845,140	100 [ 90.4]	934,889	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	934,000
b	(　 ) 945,108	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	906,404	100 [ 95.1]	953,106		952,000
c	(　 ) 814,007	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 96.7]	865,356	100 [ 90.1]	960,440		959,000
d	(　 ) 613,325	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	622,525	100 [ 65.5]	950,420		949,000
e	(　 ) 667,483	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	718,828	100 [ 74.1]	970,078		969,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.6	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.6	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.1	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.3	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.6	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 940,000 円／㎡]

北 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	40,168,162	8,109,273	32,058,889	24,907,500	7,151,389	（　0.9327） 6,670,101	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	155,118,628 円　　　　（　 816,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	111.85	ＲＣ12	1,216.27
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	190 ㎡	16.7 m x 16.7 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１フロアにつき２ＤＫタイプの住宅２戸、平均専有面積約４８㎡を想定した。

⑦有効率　 91.6 ％
の理由

同種の建物としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	116.16	41.8	48.60	2,700	131,220	1.0	131,220
							1.0	131,220
2～ 4	住宅	100.01	96.9	96.86	2,800	271,208	1.0	271,208
							1.0	271,208
5～ 7	住宅	100.01	96.9	96.86	2,950	285,737	1.0	285,737
							1.0	285,737
8～10	住宅	100.01	96.9	96.86	3,100	300,266	1.0	300,266
							1.0	300,266
11～12	住宅	100.01	96.9	96.86	3,250	314,795	1.0	314,795
							1.0	314,795

計		1,216.27	91.6	1,114.06		3,332,443		3,332,443
								3,332,443

⑨年額支払賃料	3,332,443 円　×　12ヶ月　＝　 39,989,316 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,114.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	39,989,316 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 2,059,466 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	38,529,850 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,332,443 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,658 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,332,443 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,606,654 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	40,168,162 円　　　　（　 211,411 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５－４公　　　　-38	3,364 ( 3,225)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,913	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,921 円/㎡　月額支払賃料（　 2,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ５－４公　　　　-36	3,640 ( 3,489)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,014
c	Ｒ５－４公　　　　-37	3,009 ( 3,007)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,866

北 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,025,000 円	405,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,623,573 円	40,589,316　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 208,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,442,500 円	405,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	405,000 円	405,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	405,000 円	405,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,109,273 円　（　　　　　　 42,680 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9327

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	405,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 1,216.27 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0615	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0477 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,907,500 円（　　　　　 131,092 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	40,168,162 円
②総費用	8,109,273 円
③純収益　①－②	32,058,889 円
④建物等に帰属する純収益	24,907,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,151,389 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,670,101 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,106 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 155,118,628 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 816,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
北 -22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北 -22

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　佐藤　麗司朗

TEL.

鑑定評価額

168,000,000 円

１㎡当たりの価格

885,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	610,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北区滝野川５丁目６番４外｢滝野川５－６－４｣				②地積　(㎡)	190 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	不整形 1:1	共同住宅Ｓ11	高層マンション、事業所ビル等が混在する地域	南西40m国道、背面道	水道、ガス、下水	西巣鴨 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 55 ｍ、南 25 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ国道

交通

施設

西巣鴨駅北西方

300m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いに中高層の共同住宅等が建ち並ぶ地域であり、近隣地域の価格に大きな変動をもたらす要因は見受
けられず、当分は現状を維持したまま推移するものと思料する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -3.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 906,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 717,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、北区及び隣接区内の幹線道路に面した高容積率の地域で、需要者はマンション開発業者等が中心的であ
る。当該地域は高層マンション等が多く見られる地域であり、都心へのアクセスも良好である。コロナ禍による市場の
停滞感も緊急事態宣言解除後から緩和されつつあり、マンション素地としての需要は底堅い。需要の中心となる価格帯
は、土地の場合１平米あたり８００，０００円～１，０００，０００円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は区内南部に位置する幹線道路沿いの地域である。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係を有する事例から
選択して求められており、その規範性は高い。周辺には賃貸マンション等の収益物件も多く見受けられ、収益物件に対
する需要も見込まれる。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を信頼性に応じて相応に関連付け、鑑定評価額を
上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    868,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口は微減、世帯数は横ばいとなって
いる。コロナ禍による停滞感は薄まっており
、取引件数はやや増加、取引価格はやや上昇
傾向にある。

高層のマンション、事務所ビル等が建ち並ぶ
地域で、特段の変動要因はないものの、地価
はやや上昇傾向にある。

形状、街路条件にやや格差があるものの、地
域内において標準的な画地であり、個別的要
因に変動はない。市場競争力は普通であるも
のと思料する。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

北 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４－４公 -26	北区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西18m都道、東8.7m、角地		近商高度地区最低7m 地区計画等 (100,400)
b	１０－４公 -35	板橋区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東40m国道、中間画地		商業高度地区最高60m (100,600)
c	１７－４公 -24	板橋区		建付地	（　）	台形	北西40m都道、南東10m、二方路		商業高度地区最高45m (100,500)
d	１０－４公Ｙ -9	板橋区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西25m国道、中間画地		近商高度3種最高40m 高度地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 797,248	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	781,767	100 [ 85.2]	917,567	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	917,000
b	(　 ) 763,774	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	772,176	100 [ 94.1]	820,591		820,000
c	(　 ) 945,108	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	906,404	100 [ 91.8]	987,368		986,000
d	(　 ) 756,399	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	773,972	100 [ 85.9]	901,015		900,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 906,000 円／㎡]

北 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	38,834,835	7,649,860	31,184,975	24,907,500	6,277,475	（　0.9327） 5,855,001	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	136,162,814 円　　　　（　 717,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	111.85	ＲＣ12	1,216.27
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	190 ㎡	16.7 m x 16.7 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１フロアにつき２ＤＫタイプの住戸２戸（１階のみ１戸）、専有面積約４８㎡を想定。

⑦有効率　 91.6 ％
の理由

同種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	116.16	41.8	48.60	2,790	135,594	1.0	135,594
							1.0	135,594
2～ 4	住宅	100.01	96.9	96.86	2,820	273,145	1.0	273,145
							1.0	273,145
5～ 7	住宅	100.01	96.9	96.86	2,850	276,051	1.0	276,051
							1.0	276,051
8～10	住宅	100.01	96.9	96.86	2,880	278,957	1.0	278,957
							1.0	278,957
11～12	住宅	100.01	96.9	96.86	2,910	281,863	1.0	281,863
							1.0	281,863

計		1,216.27	91.6	1,114.06		3,183,779		3,183,779
								3,183,779

⑨年額支払賃料	3,183,779 円　×　12ヶ月　＝　 38,205,348 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,114.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されていると判断

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	38,205,348 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 1,552,214 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	37,253,134 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,183,779 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,564 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,183,779 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,551,137 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	38,834,835 円　　　　（　 204,394 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１２－４公　　　　-4	2,986 ( 2,863)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,240	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,942 円/㎡　月額支払賃料（　 2,820 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ１２－４公　　　　-3	2,931 ( 2,810)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,085
c	Ｒ１０－４公　　　　-20	2,757 ( 2,645)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.8]	100 [101.0]	2,879

北 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,025,000 円	405,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,164,160 円	38,805,348　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 208,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,442,500 円	405,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	405,000 円	405,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	405,000 円	405,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,649,860 円　（　　　　　　 40,262 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9327

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	405,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 1,216.27 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0615	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0477 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,907,500 円（　　　　　 131,092 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	38,834,835 円
②総費用	7,649,860 円
③純収益　①－②	31,184,975 円
④建物等に帰属する純収益	24,907,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,277,475 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,855,001 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,816 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 136,162,814 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 717,000 円／㎡）