鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３－４公 -17	北区		建付地	（　）	長方形	北西6.1m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,244)
b	３－４公 -18	北区		更地	（　）	長方形	北西2.3m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,150)
c	３－４公Ｙ -37	北区		更地	（　）	長方形	南東4m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)
d	３－４公 -33	北区		建付地	（　）	ほぼ整形	西3.4m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,150)
e	３－４公Ｙ -36	北区		建付地	（　）	長方形	西2.8m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 765,993	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	762,959	100 [ 128.9]	591,900	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	604,000
b	(　 ) 560,433	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	558,213	100 [ 98.2]	568,445		580,000
c	(　 ) 639,865	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	624,484	100 [ 118.8]	525,660		536,000
d	(　 ) 569,489	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	579,278	100 [ 98.7]	586,908		599,000
e	(　 ) 599,917	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	596,976	100 [ 98.7]	604,839		617,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +24.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 587,000 円／㎡]

北 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,785,164	635,486	3,149,678	1,636,800	1,512,878	（　0.9746） 1,474,451	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	34,289,558 円　　　　（　 327,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.60	ＬＳ2	114.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	150 ％	150 ％	105 ㎡	6.4 m x 16.2 m	前面道路：区道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階１Ｋタイプ２戸（２６㎡程度）の共同住宅

⑦有効率　 91.6 ％
の理由

建物の配置、地域の標準的な有効率を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	54.20	94.3	51.10	3,000	153,300	1.0	153,300
							1.0	153,300
2～ 2	住宅	60.60	89.3	54.10	3,050	165,005	1.0	165,005
							1.0	165,005
～

～

～

計		114.80	91.6	105.20		318,305		318,305
								318,305

⑨年額支払賃料	318,305 円　×　12ヶ月　＝　 3,819,660 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 105.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,819,660 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 190,983 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,628,677 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	318,305 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,024 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 318,305 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 153,463 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,785,164 円　　　　（　 36,049 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ３－４公　　　　-1	3,066 ( 2,939)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,097	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,182 円/㎡　月額支払賃料（　 3,050 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ３－４公　　　　-2	2,613 ( 2,613)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 98.0]	3,137
c	Ｒ３－４公　　　　-3	3,135 ( 3,006)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	3,298

北 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	124,000 円	24,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	152,786 円	3,819,660　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 98,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 210,800 円	24,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	24,800 円	24,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,800 円	24,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 635,486 円　（　　　　　　 6,052 円／㎡）　　（経費率　　 16.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,800,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 114.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,636,800 円（　　　　　 15,589 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,785,164 円
②総費用	635,486 円
③純収益　①－②	3,149,678 円
④建物等に帰属する純収益	1,636,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,512,878 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,474,451 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,042 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,289,558 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 327,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
北 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北 -12

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　齊藤　政治

TEL.

鑑定評価額

61,600,000 円

１㎡当たりの価格

587,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	490,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北区上中里１丁目２６番１８外｢上中里１－２６－１０｣				②地積　(㎡)	105 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,150) 準防（その他）高度地区2種 (70,150)
	1:2.5	住宅兼事務所ＲＣ3	一般住宅が多い高台の既成住宅地域	東5.3m区道	水道、ガス、下水	上中里 370m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　　５
．３ｍ区道

交通

施設

上中里駅南東方

370m

法令

規制

１中専
(70,150)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅が多い高台の既成住宅地域であり、周辺地域においては敷地の細分化が進んでいるものの、近隣地域の
地域要因に特段の変化は認められず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 587,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 326,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、北区及びその周辺区等における住宅地域であり、特に代替性が高いのは「上中里」駅を最寄り駅とする
京浜東北線南西側に位置する高台の住宅地域である。近年は敷地の細分化が進み、６０～７０㎡程度の敷地規模の土地
付建物が市場では多く見られ、エンドユーザーが需要者の大多数を占める。居住環境が良好な地域であり、取引市場に
おける需給は比較的安定している。市場での価格帯は新築建売住宅で６，０００万円台が中心と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、一般住宅が多い高台の既成住宅地域であり、多数の取引事例及び賃貸事例を収集しえた。近隣地域周辺に
おいては、アパート等の収益物件も見られるが、地域的な賃料水準では投資採算に見合わない地域であり、不動産売買
市場においては、居住の快適性を重視した自己使用目的の取引が大多数である。よって、市場の実勢を的確に反映した
比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、単価と総額との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    580,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　北（都） -2                　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    582,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口は微減傾向で推移している。新型
コロナウイルス感染症による厳しい景気状況
は徐々に緩和され、不動産市場も持ち直しつ
つある。

一般住宅が多い高台の既成住宅地域であり、
近隣地域及びその周辺地域では敷地の細分化
が進んでいるほか地域要因に特段の変動は見
られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

+0.9 ％

３　試算価格算定内訳

北 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３－４公 -33	北区		建付地	（　）	ほぼ整形	西3.4m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,150)
b	１２－４公Ｙ -5	北区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4.5m区道、北東2.2m、角地		近商高度地区3種地区計画等 (100,270)
c	３－４公 -21	北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m道路、無道路地		１中専高度地区2種 (70,150)
d	３－４公Ｙ -36	北区		建付地	（　）	長方形	西2.8m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 569,489	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	579,278	100 [ 98.0]	591,100	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	603,000
b	(　 ) 586,456	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	555,792	100 [ 99.0]	561,406		573,000
c	(　 ) 485,645	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.2]	529,890	100 [ 98.0]	540,704		552,000
d	(　 ) 599,917	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	596,976	100 [ 98.3]	607,300		619,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.7	交通・接近　 -3.1	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.8	交通・接近　 -2.8	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.8	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.3	交通・接近　 +0.3	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.1	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.6	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 587,000 円／㎡]

北 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,932,642	667,686	3,264,956	1,755,600	1,509,356	（　0.9746） 1,471,018	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	34,209,721 円　　　　（　 326,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.60	ＬＳ2	114.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	150 ％	150 ％	105 ㎡	6.4 m x 16.2 m	前面道路：区道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各フロアともに平均専有面積２６～２７㎡程度の１Ｋタイプを想定

⑦有効率　 91.6 ％
の理由

地域における類似共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	54.20	94.3	51.10	3,080	157,388	1.0	157,388
							1.0	157,388
2～ 2	住宅	60.60	89.3	54.10	3,140	169,874	1.0	169,874
							1.0	169,874
～

～

～

計		114.80	91.6	105.20		327,262		327,262
								327,262

⑨年額支払賃料	327,262 円　×　12ヶ月　＝　 3,927,144 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 105.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,927,144 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 157,086 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,770,058 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	327,262 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,142 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 327,262 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 159,442 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,932,642 円　　　　（　 37,454 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ３－４公　　　　-1	3,066 ( 2,939)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,066	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,280 円/㎡　月額支払賃料（　 3,140 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ３－４公　　　　-3	3,135 ( 3,006)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	3,232
c	Ｒ３－４公　　　　-4	3,238 ( 3,238)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	3,338

北 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	133,000 円	26,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	157,086 円	3,927,144　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 98,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 226,100 円	26,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,600 円	26,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,600 円	26,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 667,686 円　（　　　　　　 6,359 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,600,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 114.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,755,600 円（　　　　　 16,720 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,932,642 円
②総費用	667,686 円
③純収益　①－②	3,264,956 円
④建物等に帰属する純収益	1,755,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,509,356 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,471,018 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,010 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,209,721 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 326,000 円／㎡）