鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１－４公Ｙ -17	北区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南4m私道、中間画地		１中専高度地区2種地区計画等 (70,160)
b	１３－４公 -14	北区		建付地	（　）	不整形	東2.7m区道、西3.6m、二方路		１中専高度地区2種 (70,160)
c	１９－４公Ｙ -24	北区		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		１中専高度地区2種地区計画等 (70,160)
d	１３－４公 -17	北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
e	１９－４公Ｙ -3	北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東3.4m私道、南東2.8m、角地		１中専高度地区2種地区計画等 (80,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 463,835	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	444,840	100 [ 93.3]	476,785	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	486,000
b	(　 ) 413,670	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	479,991	100 [ 90.0]	533,323		544,000
c	(　 ) 441,696	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	433,970	100 [ 98.7]	439,686		448,000
d	(　 ) 650,223	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	627,715	100 [ 99.1]	633,416		646,000
e	(　 ) 434,471	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	410,537	100 [ 95.1]	431,690		440,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.2	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.4	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 493,000 円／㎡]

北 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,638,457	389,391	2,249,066	1,102,200	1,146,866	（　0.9746） 1,117,736	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	25,993,860 円　　　　（　 356,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	42.00	ＬＳ2	72.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種地区計画等	70 ％	200 ％	160 ％	73 ㎡	5.6 m x 13.1 m	前面道路：道路　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

約３５㎡前後の１ＤＫタイプの賃貸住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	36.00	100.0	36.00	3,034	109,224	1.0	109,224
							1.0	109,224
2～ 2	住宅	36.00	100.0	36.00	3,065	110,340	1.0	110,340
							1.0	110,340
～

～

～

計		72.00	100.0	72.00		219,564		219,564
								219,564

⑨年額支払賃料	219,564 円　×　12ヶ月　＝　 2,634,768 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 72.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,634,768 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 105,391 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,529,377 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	219,564 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,108 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 219,564 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 106,972 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,638,457 円　　　　（　 36,143 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ２１－４公　　　　-1	3,068 ( 2,941)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,099	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,197 円/㎡　月額支払賃料（　 3,065 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ２１－４公　　　　-2	3,078 ( 2,951)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,206
c	Ｒ２１－４公　　　　-3	3,188 ( 3,058)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,287

北 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	66,800 円	16,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	105,391 円	2,634,768　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 41,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 141,900 円	16,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	16,700 円	16,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,700 円	16,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 389,391 円　（　　　　　　 5,334 円／㎡）　　（経費率　　 14.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,700,000 円	設計監理料率　 225,600 円／㎡　×　 72.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,102,200 円（　　　　　 15,099 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,638,457 円
②総費用	389,391 円
③純収益　①－②	2,249,066 円
④建物等に帰属する純収益	1,102,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,146,866 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,117,736 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,311 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,993,860 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 356,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
北 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北 -10

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　齊藤　政治

TEL.

鑑定評価額

33,200,000 円

１㎡当たりの価格

455,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	360,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北区志茂３丁目１８番７｢志茂３－１８－４｣				②地積　(㎡)	73 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種地区計画等 (70,160)
	1:2.5	住宅Ｗ3	中小規模の一般住宅を中心とする住宅地域	西4m道路	水道、ガス、下水	志茂 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 20 ｍ、南 25 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.5 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 72 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　　４
ｍ道路

交通

施設

志茂駅東方

220m

法令

規制

１中専
(70,160)
準防
高度地区2種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模の一般住宅を中心とする住宅地域であり、周辺地域においては敷地の細分化が進んでいるものの、近隣
地域の地域要因に特段の変化は認められず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 458,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 314,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、北区及びその周辺区等における住宅地域であり、特に代替性が高いのは東京メトロ南北線「志茂」駅を
最寄り駅とする住宅地域である。近年は敷地の細分化が進み、標準画地規模の土地であれば自己使用目的のエンドユー
ザーが需要者の大多数を占める。総額の観点からは需要が旺盛な地域であり、取引市場における需給は比較的安定して
いる。市場での価格帯は標準画地規模の新築建売住宅で５，０００～６，０００万円程度が中心と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中小規模の一般住宅を中心とする住宅地域であり、標準地と要因比較可能な多数の取引事例及び賃貸事例
を収集しえた。周辺類似地域等においては、アパート等の収益物件も見られるが不動産売買市場においては、近年の敷
地細分化に伴い、居住の快適性を重視した自己使用目的の取引が大多数である。よって、市場の実勢を的確に反映した
比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、且つ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 437,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[ 96.0]

[102.0]
100

455,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    450,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口は微減傾向で推移している。新型
コロナウイルス感染症による厳しい景気状況
は徐々に緩和され、不動産市場も持ち直しつ
つある。

中小規模の一般住宅を中心とする住宅地域で
あり、近隣地域及びその周辺地域では敷地の
細分化が進んでいるほか地域要因に特段の変
動は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -9.8
環境　　　　　　  +4.8
行政　　　　　　  -0.4
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

北 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１３－４公 -18	北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
b	１９－４公Ｙ -15	北区		建付地	（　）	長方形	東3.5m区道、中間画地		１中専高度地区2種地区計画等 (70,160)
c	１９－４公Ｙ -35	北区		建付地	（　）	長方形	北3.2m区道、中間画地		近商高度地区3種地区計画等 (90,240)
d	７－４公 -7	北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3.6m私道、中間画地		１住居高度地区2種 (78,182)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 461,316	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	455,431	100 [ 97.9]	465,200	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	475,000
b	(　 ) 429,220	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	425,854	100 [ 95.1]	447,796		457,000
c	(　 ) 421,848	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	430,285	100 [ 99.1]	434,193		443,000
d	(　 ) 454,008	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	438,442	100 [ 98.2]	446,479		455,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.8	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.2	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.2	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.6	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.9	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 458,000 円／㎡]

北 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,496,129	383,706	2,112,423	1,102,200	1,010,223	（　0.9746） 984,563	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	22,896,814 円　　　　（　 314,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	42.00	ＬＳ2	72.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種地区計画等	70 ％	200 ％	160 ％	73 ㎡	5.6 m x 13.1 m	前面道路：道路　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各フロアともに平均専有面積３６㎡程度の１Ｋタイプを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下を想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	36.00	100.0	36.00	2,840	102,240	1.0	102,240
							1.0	102,240
2～ 2	住宅	36.00	100.0	36.00	2,930	105,480	1.0	105,480
							1.0	105,480
～

～

～

計		72.00	100.0	72.00		207,720		207,720
								207,720

⑨年額支払賃料	207,720 円　×　12ヶ月　＝　 2,492,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 72.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,492,640 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 99,706 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,392,934 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	207,720 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,994 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 207,720 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 101,201 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,496,129 円　　　　（　 34,194 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ７－４公　　　　-1	3,128 ( 2,998)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [101.0]	100 [105.0]	2,892	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,060 円/㎡　月額支払賃料（　 2,930 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ７－４公　　　　-2	3,188 ( 3,058)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,222
c	Ｒ７－４公　　　　-3	3,034 ( 2,909)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 95.0]	3,226

北 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	66,800 円	16,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	99,706 円	2,492,640　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 41,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 141,900 円	16,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	16,700 円	16,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,700 円	16,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 383,706 円　（　　　　　　 5,256 円／㎡）　　（経費率　　 15.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,700,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 72.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,102,200 円（　　　　　 15,099 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,496,129 円
②総費用	383,706 円
③純収益　①－②	2,112,423 円
④建物等に帰属する純収益	1,102,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,010,223 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	984,563 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,487 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,896,814 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 314,000 円／㎡）