鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２－４公 -9	北区		更地	（　）	長方形	西2.5m私道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)
b	３－４公Ｙ -20	北区		建付地	（　）	長方形	北西4m私道、中間画地		商業 (100,240)
c	１２－４公Ｙ -6	北区		建付地	（　）	台形	北4.5m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,270)
d	１５－４公Ｙ -28	荒川区		更地	（　）	ほぼ長方形	東2.5m私道、中間画地		準工特別用途地区高度地区 (90,240)
e	３－４公 -29	北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m私道、南東4.2m、角地		１住居高度地区3種 (80,168)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 511,869	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	516,476	100 [ 79.6]	648,839	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	649,000
b	(　 ) 611,212	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	614,238	100 [ 89.0]	690,155		690,000
c	(　 ) 609,887	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	619,645	100 [ 95.8]	646,811		647,000
d	(　 ) 299,236	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	314,059	100 [ 58.5]	536,853		537,000
e	(　 ) 667,058	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	626,574	100 [ 97.9]	640,014		640,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 657,000 円／㎡]

北 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,340,196	928,940	5,411,256	2,700,800	2,710,456	（　0.9756） 2,644,321	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	61,495,837 円　　　　（　 504,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	73.00	Ｓ3	195.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種地区計画等	70 ％	300 ％	160 ％	122 ㎡	8.2 m x 15.0 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階は約３２㎡程度の１ＬＤＫ、３階は約４８㎡の１ＤＫタイプを想定

⑦有効率　 89.2 ％
の理由

同種建物のレンタブル比を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	90.0	63.00	2,950	185,850	1.0	185,850
							1.0	185,850
2～ 2	住宅	70.00	90.0	63.00	3,100	195,300	1.0	195,300
							1.0	195,300
3～ 3	住宅	55.00	87.3	48.02	3,050	146,461	1.0	146,461
							1.0	146,461
～

～

計		195.00	89.2	174.02		527,611		527,611
								527,611

⑨年額支払賃料	527,611 円　×　12ヶ月　＝　 6,331,332 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 174.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,331,332 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 253,253 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,078,079 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	527,611 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,065 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 527,611 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 257,052 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,340,196 円　　　　（　 51,969 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１－４公　　　　-1	2,594 ( 2,487)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,759	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,234 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ１－４公　　　　-2	3,181 ( 3,049)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,189
c	Ｒ１－４公　　　　-3	3,021 ( 2,896)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	3,279

北 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	168,800 円	42,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	189,940 円	6,331,332　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 127,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 358,700 円	42,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	42,200 円	42,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,200 円	42,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 928,940 円　（　　　　　　 7,614 円／㎡）　　（経費率　　 14.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9756

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,200,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 195.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0640	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,700,800 円（　　　　　 22,138 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,340,196 円
②総費用	928,940 円
③純収益　①－②	5,411,256 円
④建物等に帰属する純収益	2,700,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,710,456 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,644,321 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,675 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,495,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 504,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
北 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北 -6

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　須藤　雅章

TEL.

鑑定評価額

77,800,000 円

１㎡当たりの価格

638,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	510,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北区田端２丁目１１番１５｢田端２－１１－１３｣				②地積　(㎡)	122 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,300) 準防（その他）高度地区3種地区計画等 (70,160)
	1:2	住宅Ｗ2	住宅、共同住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域	北4m区道	水道、ガス、下水	田端 420m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 5 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　４ｍ区
道

交通

施設

田端駅南西方

420m

法令

規制

１住居
(70,160)
準防
高度地区3種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

区画整理事業により整備された閑静な住宅地域で、当面は概ね現状と同様に推移するものと思料する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 649,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 454,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ山手線・京浜東北線沿線で、北区南部を主として荒川区、文京区の一部に及ぶ住宅地域。需要者の
中心は、同一需給圏内に地縁的選好性を有する個人等であるが、同一需給圏外からの転入も見られる。区画整理事業の
完了による比較的閑静な住宅地域で、建替え等による築浅の戸建住宅が増えているほか、一部に土地の細分化も見られ
、需給は概ね安定的である。需要の中心は、新築戸建住宅で規模により６０００万円～８０００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

戸建住宅、共同住宅等からなる区画整然とした住宅地域であるが、近隣地域の類似地域等においては収益性よりも居住
の快適性を重視した自己使用目的の取引が大半であり、類似物件の取引価格等を重視して価格形成がなされる傾向が強
くなっている。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格をも比較考量の上、代表標準地との検討を踏ま
え、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北 -12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 580,000 円／㎡

[101.2]
100

100
[102.0]

100
[ 90.9]

[100.0]
100

633,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    632,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口は微減で高齢化率は高い。住宅需
要は底堅く取引件数は前年比でやや増加程度
、取引価格は前年比でやや上昇。賃料は前年
比で横這い程度。

区画整理事業が完成した比較的閑静な住宅地
域で、良好な住宅地域として推移している。
地域要因に特段の変動は見られない。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

北 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２－４公 -9	北区		更地	（　）	長方形	西2.5m私道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)
b	３－４公 -29	北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m私道、南東4.2m、角地		１住居高度地区3種 (80,168)
c	３－４公 -22	北区		貸家建付地	（　）	長方形	北西4m私道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)
d	３－４公 -33	北区		建付地	（　）	ほぼ整形	西3.4m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 511,869	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	516,476	100 [ 76.0]	679,574	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	680,000
b	(　 ) 667,058	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	626,574	100 [ 93.8]	667,989		668,000
c	(　 ) 523,039	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	521,485	100 [ 90.2]	578,143		578,000
d	(　 ) 569,489	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	579,278	100 [ 86.4]	670,461		670,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 649,000 円／㎡]

北 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,170,683	1,030,277	5,140,406	2,700,800	2,439,606	（　0.9756） 2,380,080	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	55,350,698 円　　　　（　 454,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	73.00	Ｓ3	195.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種地区計画等	70 ％	300 ％	160 ％	122 ㎡	8.2 m x 15.0 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階は専有面積３０㎡程度で各階２戸、３階は４８㎡の小家族向け住宅を想定。

⑦有効率　 89.2 ％
の理由

地域における同種の建物として概ね標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	90.0	63.00	2,950	185,850	1.0	185,850
							1.0	185,850
2～ 2	住宅	70.00	90.0	63.00	3,000	189,000	1.0	189,000
							1.0	189,000
3～ 3	住宅	55.00	87.3	48.02	3,000	144,060	1.0	144,060
							1.0	144,060
～

～

計		195.00	89.2	174.02		518,910		518,910
								518,910

⑨年額支払賃料	518,910 円　×　12ヶ月　＝　 6,226,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 174.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,226,920 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 311,346 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,915,574 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	518,910 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,930 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 518,910 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 250,179 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,170,683 円　　　　（　 50,579 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１３－４公　　　　-11	2,639 ( 2,531)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,868	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,125 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ１３－４公　　　　-12	2,991 ( 2,867)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,323
c	Ｒ１３－４公　　　　-14	3,312 ( 3,243)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,183

北 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	211,000 円	42,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	249,077 円	6,226,920　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 127,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 358,700 円	42,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	42,200 円	42,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,200 円	42,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,030,277 円　（　　　　　　 8,445 円／㎡）　　（経費率　　 16.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9756

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,200,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 195.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0640	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,700,800 円（　　　　　 22,138 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,170,683 円
②総費用	1,030,277 円
③純収益　①－②	5,140,406 円
④建物等に帰属する純収益	2,700,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,439,606 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,380,080 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,509 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,350,698 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 454,000 円／㎡）