鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊島 5-30　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４３４９公０４ -5	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西25m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	５１５０公０４ -41	豊島区		建付地	（　）	不整形	南東30m区道、東4.2m、西4.1m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,900)
c	５１５０公０４ -45	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北東13m区道、中間画地		商業 (100,600)
d	６９３１公０４ -2	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東2.9m区道、北西3.7m、角地		商業駐車場整備地区 (100,240)
e	６９３１公０４ -17	豊島区		貸家建付地	（　）	不整形	南8m区道、西8m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,606)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,703,057	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,716,681	100 [ 33.0]	5,202,064	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 -1.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	5,310,000
b	(　 ) 7,394,476	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.6]	7,264,748	100 [ 109.3]	6,646,613		6,780,000
c	(　 ) 3,909,853	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,960,681	100 [ 60.5]	6,546,580		6,680,000
d	(　 ) 3,111,331	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.2]	3,037,544	100 [ 51.4]	5,909,619		6,030,000
e	(　 ) 7,965,596	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	7,855,072	100 [ 114.5]	6,860,325		7,000,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 -50.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +2.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 -17.5	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -24.0	交通・接近　 -15.5	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +65.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -19.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 6,820,000 円／㎡]

豊島 5-30　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象不動産が既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	272,540,873	89,823,416	182,717,457	86,664,000	96,053,457	（　0.9361） 89,915,641	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	2,497,656,694 円　　　　（　 5,840,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-30　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	339.00	Ｓ11F2B	4,203.45
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区地区計画等	100 ％	900 ％	887 ％	428 ㎡	18.8 m x 22.8 m	前面道路：区道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～１階は店舗、２階以上を事務所のフロアー貸しと想定した。なお、地下２階には、駐車場及び機械室などを想定した。

⑦有効率　 82.0 ％
の理由

同種同規模の建物の一般的な有効率による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 2	駐車場・機械室など	339.00

地下 1～ 1	店舗	277.55	80.2	222.50	6,689	1,488,303	10.0	14,883,030
							1.0	1,488,303
1～ 1	店舗	314.90	43.6	137.20	10,033	1,376,528	10.0	13,765,280
							1.0	1,376,528
2～11	事務所	327.20	94.3	308.66	5,574	1,720,471	10.0	17,204,710
							1.0	1,720,471
～

計		4,203.45	82.0	3,446.30		20,069,541		200,695,410
								20,069,541

⑨年額支払賃料	20,069,541 円　×　12ヶ月　＝　 240,834,492 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 3,446.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 37,220,040 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	278,054,532 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 13,902,727 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	264,151,805 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	200,695,410 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,906,606 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 20,069,541 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 6,482,462 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	272,540,873 円　　　　（　 636,778 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１５０公０４賃　　　　-28	4,893 ( 4,840)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.1]	100 [100.0]	5,717	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,760 円/㎡　月額支払賃料（　 5,574 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５１５０公０４賃　　　　-29	4,575 ( 4,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	5,980
c	５１５０公０４賃　　　　-30	4,430 ( 4,386)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.5]	100 [100.0]	5,757

豊島 5-30　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,520,000 円	1,380,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	50,049,816 円	278,054,532　×　　　　 18.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,763,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 11,730,000 円	1,380,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,380,000 円	1,380,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,380,000 円	1,380,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 89,823,416 円　（　　　　　　 209,868 円／㎡）　　（経費率　　 33.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9361

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,380,000,000 円	設計監理料率　 318,000 円／㎡　×　 4,203.45 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0628	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	86,664,000 円（　　　　　 202,486 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	272,540,873 円
②総費用	89,823,416 円
③純収益　①－②	182,717,457 円
④建物等に帰属する純収益	86,664,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	96,053,457 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	89,915,641 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 210,083 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,497,656,694 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,840,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
豊島 5-30　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊島 5-30

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　千葉　健一

TEL.

鑑定評価額

2,850,000,000 円

１㎡当たりの価格

6,650,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	5,200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊島区西池袋１丁目１７番３外｢西池袋１－１７－１０｣				②地積　(㎡)	428 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,900) 防火（その他）駐車場整備地区地区計画等 (100,887)
	1:1.2	店舗兼事務所ＳＲＣ8F1B	中高層の店舗、事務所が建ち並ぶ繁華な商業地域	北東30m区道、南東側道	水道、ガス、下水	池袋 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.5 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３０ｍ区道

交通

施設

池袋駅北西方

130m

法令

規制

商業
(100,900)
防火
駐車場整備地区
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ池袋駅西口の高度商業地域で、コロナ禍による影響が残るものの相応の繁華性を
維持している。標準的使用は当面現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
容積率　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 6,860,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 6,080,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は池袋駅、新宿駅、渋谷駅、上野駅等のターミナル駅前を中心とする高度商業地域である。需要者の中心は
資金力及び信用力のある大企業、機関投資家である。コロナ禍の影響で店舗需要が停滞しているが、好立地の優良不動
産の供給は限定的であるため、不動産需要は底堅い。場所や規模によって取引価格はまちまちであるため、中心となる
価格水準を見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

繁華性の高い商業地域の取引事例から試算された比準価格は、高度商業地の取引市場を反映した実証的な価格である。
一方、収益価格はやや低位に試算されたが、対象標準地が高度商業地域に位置し需要者は収益性を指標として意思決定
する傾向にあることを考慮すれば尊重すべき価格である。よって本件では比準価格を標準として、これに収益価格を関
連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊島 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 14,100,000 円／㎡

[ 97.9]
100

100
[100.0]

100
[212.2]

[102.0]
100

6,640,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  6,760,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響で豊島区の人口は減少に転じ
たが、不動産取引件数は底堅く推移している
。

コロナ禍による繁華性の減退が認められるが
、池袋駅前の高度商業地域には希少性があり
、地価は底堅く推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　+106.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊島 5-30　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１５０公０４ -41	豊島区		建付地	（　）	不整形	南東30m区道、東4.2m、西4.1m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,900)
b	５１５０公０４ -45	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北東13m区道、中間画地		商業 (100,600)
c	６９３１公０４ -17	豊島区		貸家建付地	（　）	不整形	南8m区道、西8m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,606)
d	６９３１公０４ -2	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東2.9m区道、北西3.7m、角地		商業駐車場整備地区 (100,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 7,394,476	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.6]	7,264,748	100 [ 107.6]	6,751,625	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 -1.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	6,890,000
b	(　 ) 3,909,853	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,960,681	100 [ 60.4]	6,557,419		6,690,000
c	(　 ) 7,965,596	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	7,855,072	100 [ 114.7]	6,848,363		6,990,000
d	(　 ) 3,111,331	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.2]	3,037,544	100 [ 51.2]	5,932,703		6,050,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.8	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +2.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 -17.6	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.8	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +65.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -19.6	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -24.2	交通・接近　 -15.6	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 6,860,000 円／㎡]

豊島 5-30　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	288,521,555	93,665,853	194,855,702	94,764,000	100,091,702	（　0.9361） 93,695,842	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	2,602,662,278 円　　　　（　 6,080,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-30　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	339.00	Ｓ11F2B	4,203.45
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区地区計画等	100 ％	900 ％	887 ％	428 ㎡	18.8 m x 22.8 m	前面道路：区道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階と１階を店舗、２階以上を事務所のフロアー貸し、地下２階を駐車場等とする想定

⑦有効率　 82.0 ％
の理由

建物想定図面を参考に設定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 2	駐車場	339.00

地下 1～ 1	店舗	277.55	80.2	222.50	6,050	1,346,125	10.0	13,461,250
							1.0	1,346,125
1～ 1	店舗	314.90	43.6	137.20	11,000	1,509,200	10.0	15,092,000
							1.0	1,509,200
2～ 2	事務所	327.20	94.3	308.66	5,500	1,697,630	8.0	13,581,040
							1.0	1,697,630
3～11	事務所	327.20	94.3	308.66	5,500	1,697,630	8.0	13,581,040
							1.0	1,697,630

計		4,203.45	82.0	3,446.30		19,831,625		164,363,650
								19,831,625

⑨年額支払賃料	19,831,625 円　×　12ヶ月　＝　 237,979,500 円
⑩a共益費（管理費）	1,000 円／㎡　×　 3,446.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 41,355,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域における標準的な共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 9,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	279,335,100 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 9,600,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 11,653,404 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	277,281,696 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	164,363,650 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,577,891 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 19,831,625 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 9,661,968 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	288,521,555 円　　　　（　 674,116 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７８５５公０４賃　　　　-28	4,575 ( 4,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 99.5]	100 [ 90.0]	6,010	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,769 円/㎡　月額支払賃料（　 5,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	７８５５公０４賃　　　　-29	3,476 ( 3,458)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 92.2]	100 [ 85.0]	5,218
c	７８５５公０４賃　　　　-30	4,575 ( 4,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	6,116

豊島 5-30　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,960,000 円	1,490,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	52,297,253 円	288,935,100　×　　　　 18.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,763,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 12,665,000 円	1,490,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,490,000 円	1,490,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,490,000 円	1,490,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 93,665,853 円　（　　　　　　 218,845 円／㎡）　　（経費率　　 32.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9361

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,490,000,000 円	設計監理料率　 340,000 円／㎡　×　 4,203.45 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0636	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0453 ×　 35 ％　＋　0.0614 × 35 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	94,764,000 円（　　　　　 221,411 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	288,521,555 円
②総費用	93,665,853 円
③純収益　①－②	194,855,702 円
④建物等に帰属する純収益	94,764,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	100,091,702 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	93,695,842 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 218,916 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,602,662,278 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,080,000 円／㎡）