鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊島 5-26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４３４９公０４ -20	豊島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西8m区道、中間画地		商業 (100,500)
b	７８５５公０４ -21	豊島区		貸家建付地	（　）	不整形	北8.3m区道、西4.2m、角地		近商高度地区3種 (87,356)
c	４３４９公０４ -30	豊島区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m区道、中間画地		商業 (100,489)
d	４３４９公０４ -51	豊島区		更地	（　）	ほぼ長方形	東3.5m私道、中間画地		近商高度地区3種地区計画等 (90,240)
e	４３４９公０４ -21	豊島区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西7m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 904,307	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	909,733	100 [ 89.1]	1,021,025	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,020,000
b	(　 ) 1,101,924	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	1,122,882	100 [ 115.4]	973,035		973,000
c	(　 ) 1,513,623	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 130.0]	1,179,462	100 [ 117.2]	1,006,367		1,010,000
d	(　 ) 1,198,978	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	1,239,352	100 [ 128.6]	963,726		964,000
e	(　 ) 1,094,397	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,108,624	100 [ 106.0]	1,045,872		1,050,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,000,000 円／㎡]

豊島 5-26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,305,689	2,518,061	7,787,628	4,738,200	3,049,428	（　0.9547） 2,911,289	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	74,648,436 円　　　　（　 829,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	61.29	ＲＣ4	232.51
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	240 ％	90 ㎡	7.6 m x 11.9 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗はフロア貸、住戸は平均２９㎡程度の１Ｒタイプを想定

⑦有効率　 92.3 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	59.56	69.8	41.58	5,500	228,690	6.0	1,372,140
							1.0	228,690
2～ 2	住宅	57.65	100.0	57.65	3,400	196,010	2.0	392,020
							1.0	196,010
3～ 3	住宅	57.65	100.0	57.65	3,400	196,010	2.0	392,020
							1.0	196,010
4～ 4	住宅	57.65	100.0	57.65	3,350	193,128	2.0	386,256
							1.0	193,128
～

計		232.51	92.3	214.53		813,838		2,542,436
								813,838

⑨年額支払賃料	813,838 円　×　12ヶ月　＝　 9,766,056 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 214.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　 643,590 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似建物の共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,409,646 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 520,482 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,889,164 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,542,436 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,153 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 813,838 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 392,372 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,305,689 円　　　　（　 114,508 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４３４９公０４賃　　　　-17	3,859 ( 3,700)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	3,538	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,550 円/㎡　月額支払賃料（　 3,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４３４９公０４賃　　　　-18	3,813 ( 3,655)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	3,562
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊島 5-26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	447,000 円	74,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,145,061 円	10,409,646　×　　　　 11.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 143,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 633,200 円	74,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	74,500 円	74,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,500 円	74,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,518,061 円　（　　　　　　 27,978 円／㎡）　　（経費率　　 24.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9547

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,500,000 円	設計監理料率　 305,000 円／㎡　×　 232.51 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0636	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 35 ％　＋ 0.0895 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,738,200 円（　　　　　 52,647 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,305,689 円
②総費用	2,518,061 円
③純収益　①－②	7,787,628 円
④建物等に帰属する純収益	4,738,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,049,428 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,911,289 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,348 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,648,436 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 829,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
豊島 5-26　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊島 5-26

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　牛木　啓貴

TEL.

鑑定評価額

83,200,000 円

１㎡当たりの価格

924,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月9日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	730,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊島区南池袋２丁目１３番４｢南池袋２－１３－５｣				②地積　(㎡)	90 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,240)
	1:1.5	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ4	中低層の店舗兼事務所、共同住宅等が存する地域	北西4m区道	水道、ガス、下水	池袋 510m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 40 ｍ、南 20 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.5 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 90 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４ｍ区道

交通

施設

池袋駅南東方

510m

法令

規制

商業
(100,240)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

池袋駅から徒歩圏にある中低層の店舗兼事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域として現状のまま推移していく
ものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 933,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 874,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は豊島区内に存し、周辺に店舗兼事務所、共同住宅等が見られる商業地域である。主たる需要者は賃貸利用
を目的とする投資家、事業法人等である。繁華性は乏しいが、池袋駅徒歩圏に存する利便性の高さから需要は堅調に推
移している。取引価格帯は立地、敷地規模、行政的条件等により異なるが、標準的画地の規模を前提とすれば８千万円
～９千万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場性に着目した価格であり、同一需給圏内の取引事例から適切に試算されている。一方、収益価格は収益
性に着目した価格であり、収益不動産を想定して試算されている。各試算価格はいずれも豊富かつ適切な資料により求
められているが、比準価格に比べ収益価格は想定の要素が多い。したがって、市場の実態を反映した比準価格をやや重
視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊島 5-18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 726,000 円／㎡

[101.2]
100

100
[100.0]

100
[ 79.6]

[100.0]
100

923,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    908,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

豊島区はコロナ禍の影響により人口が減少し
ているが、池袋駅周辺を中心とした再開発事
業の進展等により投資物件に対する需要は堅
調である。

繁華性は乏しいが、池袋駅徒歩圏に存する利
便性の高い商業地域であり、地域要因に特段
の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.4
交通・接近　　　  +0.4
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　  +4.2
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊島 5-26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４３４９公０４ -28	豊島区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4m区道、中間画地		商業 (100,240)
b	６９３１公０４ -19	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m区道、中間画地		近商地区計画等 (100,345)
c	６９３１公０４ -5	豊島区		更地	（　）	台形	南5.3m区道、南6m、角地		近商高度地区3種地区計画等 (100,320)
d	５４１２公０４ -14	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西7.1m区道、北4.2m、角地		近商高度地区3種地区計画等 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 876,327	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	887,719	100 [ 100.2]	885,947	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	886,000
b	(　 ) 989,204	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,001,074	100 [ 108.4]	923,500		924,000
c	(　 ) 901,957	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	886,195	100 [ 97.4]	909,851		910,000
d	(　 ) 1,061,551	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,019,089	100 [ 100.7]	1,012,005		1,010,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.6	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.3	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.2	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 933,000 円／㎡]

豊島 5-26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,129,858	2,535,626	7,594,232	4,385,220	3,209,012	（　0.9563） 3,068,778	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	78,686,615 円　　　　（　 874,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	61.29	ＲＣ4	232.51
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	240 ％	90 ㎡	7.6 m x 11.9 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２～４階は専有面積約２９㎡の単身者向け住宅を想定した。容積対象床面積は２１５．８１㎡。

⑦有効率　 92.3 ％
の理由

店舗兼共同住宅としては標準的である

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	59.56	69.8	41.58	5,600	232,848	6.0	1,397,088
							0.0	0
2～ 2	住宅	57.65	100.0	57.65	3,400	196,010	1.0	196,010
							1.0	196,010
3～ 3	住宅	57.65	100.0	57.65	3,400	196,010	1.0	196,010
							1.0	196,010
4～ 4	住宅	57.65	100.0	57.65	3,300	190,245	1.0	190,245
							1.0	190,245
～

計		232.51	92.3	214.53		815,113		1,979,353
								582,265

⑨年額支払賃料	815,113 円　×　12ヶ月　＝　 9,781,356 円
⑩a共益費（管理費）	220 円／㎡　×　 214.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　 566,359 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似建物の賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,347,715 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 517,386 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,830,329 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,979,353 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,804 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 582,265 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 280,725 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,129,858 円　　　　（　 112,554 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	８９２９公０４賃　　　　-20	3,619 ( 3,616)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	3,701	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,550 円/㎡　月額支払賃料（　 3,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	８９２９公０４賃　　　　-42	3,197 ( 3,194)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [101.0]	3,230
c	８９２９公０４賃　　　　-53	3,224 ( 3,091)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 97.0]	100 [104.0]	3,400

豊島 5-26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	371,000 円	74,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,241,726 円	10,347,715　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 143,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 630,700 円	74,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	74,200 円	74,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,200 円	74,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,535,626 円　（　　　　　　 28,174 円／㎡）　　（経費率　　 25.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,200,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 232.51 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,385,220 円（　　　　　 48,725 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,129,858 円
②総費用	2,535,626 円
③純収益　①－②	7,594,232 円
④建物等に帰属する純収益	4,385,220 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,209,012 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,068,778 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,098 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,686,615 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 874,000 円／㎡）