鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊島 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４３４９公０４ -47	豊島区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東40m国道、中間画地		商業 (100,600)
b	５１５０公０４ -13	豊島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東12m区道、中間画地		商業 (100,600)
c	６９３１公０４ -28	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東40m国道、東8.2m、角地		商業 (100,500)
d	４３４９公０４ -27	豊島区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m区道、南西6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,565)
e	４３４９公０４ -33	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西22m都道、中間画地		商業 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,939,522	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,947,280	100 [ 103.7]	1,877,801	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,970,000
b	(　 ) 1,488,095	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,494,047	100 [ 83.2]	1,795,730		1,890,000
c	(　 ) 1,742,089	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,640,882	100 [ 87.3]	1,879,590		1,970,000
d	(　 ) 1,526,141	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,465,095	100 [ 84.4]	1,735,895		1,820,000
e	(　 ) 1,727,696	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,712,147	100 [ 94.5]	1,811,796		1,900,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,900,000 円／㎡]

豊島 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	165,865,965	58,984,660	106,881,305	74,851,000	32,030,305	（　0.9353） 29,957,944	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	768,152,410 円　　　　（　 1,530,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	333.00	Ｓ10F2B	3,514.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	700 ％	700 ％	502 ㎡	25.0 m x 20.0 m	前面道路：区道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗、事務所ともフロア貸を想定

⑦有効率　 77.8 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 2	駐車場	99.00

地下 1～ 1	店舗	174.00	67.2	117.00	4,250	497,250	10.0	4,972,500
							1.0	497,250
1～ 1	店舗	244.00	65.2	159.00	5,950	946,050	10.0	9,460,500
							1.0	946,050
2～10	事務所	333.00	82.0	273.00	4,250	1,160,250	6.0	6,961,500
							1.0	1,160,250
～

計		3,514.00	77.8	2,733.00		11,885,550		77,086,500
								11,885,550

⑨年額支払賃料	11,885,550 円　×　12ヶ月　＝　 142,626,600 円
⑩a共益費（管理費）	700 円／㎡　×　 2,733.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 22,957,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似建物の共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	165,583,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 4,200,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 8,489,190 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	161,294,610 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	77,086,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 732,322 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 11,885,550 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 3,839,033 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	165,865,965 円　　　　（　 330,410 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４３４９公０４賃　　　　-20	6,336 ( 6,050)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [112.0]	100 [125.0]	4,526	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,390 円/㎡　月額支払賃料（　 4,250 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４３４９公０４賃　　　　-23	4,574 ( 4,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	4,275
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊島 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	7,140,000 円	1,190,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	33,956,760 円	169,783,800　×　　　　 20.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,392,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,115,000 円	1,190,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,190,000 円	1,190,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,190,000 円	1,190,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 58,984,660 円　（　　　　　　 117,499 円／㎡）　　（経費率　　 35.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9353

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,190,000,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 3,514.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0629	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 35 ％　＋　0.0572 × 35 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	74,851,000 円（　　　　　 149,106 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	165,865,965 円
②総費用	58,984,660 円
③純収益　①－②	106,881,305 円
④建物等に帰属する純収益	74,851,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	32,030,305 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	29,957,944 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,677 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 768,152,410 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,530,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
豊島 5-20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊島 5-20

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　吉澤　真美

TEL.

鑑定評価額

863,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,720,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,300,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊島区東池袋３丁目６７番６｢東池袋３－１２－１２｣				②地積　(㎡)	502 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,700)
	1.2:1	店舗兼事務所ＳＲＣ9F1B	中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	南東15m区道、南西側道	水道、ガス、下水	池袋 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 20 ｍ、南 70 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

アニメ関連の店舗が見られる
通称「乙女ロード」沿いに位
置する。

街

路

１５ｍ区道

交通

施設

池袋駅東方

700m

法令

規制

商業
(100,700)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

池袋東口地区にはアニメ関連ショップが集積し、若い女性を中心に高い集客力を有する。区が推進する「国際ア
ート・カルチャー都市構想」に沿い、サブカルチャーによるまちづくりが展開されていくと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,890,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,500,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、豊島区及び周辺区のうち駅周辺に広がる普通商業地域と判定した。典型的需要者は収益目的の投資家等
が想定される。高度利用が可能であることから安定的な需要が存在する。店舗・事務所の賃貸需要が弱含みで推移する
中、近年共同住宅の立地が増加傾向にある。金融緩和の継続により、コロナ禍にあっても投資用物件の需要は堅調で、
今期の地価は横ばい若しくは強含みで推移した。同規模の土地の中心価格帯は８～１０億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

典型的需要者は、収益性を主要な取引指標とする。比準価格は、現実の取引市場において投資家等が購入した事例等か
ら求めており、投資家目線の収益性を反映した価格である。収益価格は、対象標準地上に最有効使用の建物を建築し賃
貸することを想定して求めており、対象標準地の収益性を直接反映した価格である。以上より、２価格共に説得力を有
すると判断して相互に関連付け、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊島 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 3,750,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[230.8]

[105.0]
100

1,710,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

投資用物件への需要は堅調で、顧客の減少が
顕著であった池袋駅周辺の繁華街を除き、地
価は横ばいまたは上昇傾向で推移した。

アニメグッズ等を中心としたユニークな商況
を有する。地域要因に格別の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.3
交通・接近　　　  +8.4
環境　　　　　　 +97.0
行政　　　　　　  +6.7
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊島 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６９３１公０４ -14	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南20m都道、北西4m、北西4m、三方路		近商高度地区3種第２種文教地区 (97,385)
b	６９３１公０４ -19	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m区道、中間画地		近商地区計画等 (100,345)
c	４３４９公０４ -27	豊島区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m区道、南西6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,565)
d	０９公０４ -5	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南15m区道、北西3.2m、二方路		近商高度地区最高40m 特別用途地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,323,196	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,275,309	100 [ 70.6]	1,806,387	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,900,000
b	(　 ) 989,204	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,001,074	100 [ 57.2]	1,750,129		1,840,000
c	(　 ) 1,526,141	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,465,095	100 [ 80.1]	1,829,082		1,920,000
d	(　 ) 1,847,082	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.9]	1,927,976	100 [ 104.4]	1,846,720		1,940,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.3	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -21.3	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.8	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -23.7	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.8	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.4	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,890,000 円／㎡]

豊島 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	162,127,406	52,031,658	110,095,748	78,625,000	31,470,748	（　0.9353） 29,434,591	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	754,733,103 円　　　　（　 1,500,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	333.00	Ｓ10F2B	3,514.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	700 ％	700 ％	502 ㎡	25.0 m x 20.0 m	前面道路：区道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下２階：駐車場、地下１階～１階：フロア貸し店舗、２～１０階：フロア貸し事務所。

⑦有効率　 77.8 ％
の理由

類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 2	駐車場	99.00

地下 1～ 1	店舗	174.00	67.2	117.00	4,279	500,643	6.0	3,003,858
							0.0	0
1～ 1	店舗	244.00	65.2	159.00	6,419	1,020,621	10.0	10,206,210
							0.0	0
2～10	事務所	333.00	82.0	273.00	4,279	1,168,167	6.0	7,009,002
							0.0	0
～

計		3,514.00	77.8	2,733.00		12,034,767		76,291,086
								0

⑨年額支払賃料	12,034,767 円　×　12ヶ月　＝　 144,417,204 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 2,733.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 19,677,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似ビルの共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	164,094,804 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 4,200,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 6,899,792 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	161,395,012 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	76,291,086 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 732,394 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	162,127,406 円　　　　（　 322,963 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５４１２公０４賃　　　　-37	4,430 ( 4,386)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [107.1]	100 [100.0]	4,400	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,300 円/㎡　月額支払賃料（　 4,279 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５４１２公０４賃　　　　-40	4,391 ( 4,228)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [108.2]	100 [100.0]	4,317
c	４３４９公０４賃　　　　-19	4,400 ( 4,257)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.2]	100 [ 97.0]	4,192

豊島 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,250,000 円	1,250,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	27,263,758 円	168,294,804　×　　　　 16.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,392,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,625,000 円	1,250,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,250,000 円	1,250,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,250,000 円	1,250,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 52,031,658 円　（　　　　　　 103,649 円／㎡）　　（経費率　　 32.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9353

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,250,000,000 円	設計監理料率　 345,000 円／㎡　×　 3,514.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0629	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 35 ％　＋　0.0572 × 35 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	78,625,000 円（　　　　　 156,624 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	162,127,406 円
②総費用	52,031,658 円
③純収益　①－②	110,095,748 円
④建物等に帰属する純収益	78,625,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	31,470,748 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	29,434,591 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,635 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 754,733,103 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,500,000 円／㎡）