鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊島 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４３４９公０４ -31	豊島区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西40m都道、南東4m、角地		近商高度地区3種 (100,400)
b	５４１２公０４ -15	豊島区		建付地	（　）	ほぼ台形	東6m区道、中間画地		近商高度地区2種地区計画等 (90,300)
c	６９３１公０４ -13	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東3.3m区道、北東2.2m、角地		近商高度地区3種 (100,240)
d	６７１８公０４ -25	豊島区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西7.8m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,400)
e	６９３１公０４ -21	豊島区		貸家建付地	（　）	台形	南西5.5m区道、南東3.5m、角地		近商高度地区3種地区計画等 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 603,015	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 70.9]	864,123	100 [ 117.9]	732,929	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	733,000
b	(　 ) 793,038	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	786,818	100 [ 92.2]	853,382		853,000
c	(　 ) 523,128	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.5]	588,592	100 [ 76.4]	770,408		770,000
d	(　 ) 799,548	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	809,143	100 [ 99.8]	810,765		811,000
e	(　 ) 839,080	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.7]	762,524	100 [ 90.2]	845,370		845,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +18.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -29.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -1.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 771,000 円／㎡]

豊島 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価が把握できないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,680,941	3,403,018	8,277,923	5,298,720	2,979,203	（　0.9585） 2,855,566	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	73,219,641 円　　　　（　 648,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所共同住宅	92.63	ＲＣ4	297.19
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	324 ％	113 ㎡	9.0 m x 12.5 m	前面道路：区道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は事務所、３階以上は約３５㎡程度のファミリータイプの共同住宅を想定

⑦有効率　 93.4 ％
の理由

同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	92.63	95.7	88.65	3,662	324,636	4.0	1,298,544
							1.0	324,636
2～ 2	事務所	92.62	92.6	85.77	3,039	260,655	3.0	781,965
							1.0	260,655
3～ 3	住宅	72.82	91.9	66.92	2,930	196,076	1.0	196,076
							1.0	196,076
4～ 4	住宅	39.12	92.7	36.26	2,911	105,553	1.0	105,553
							1.0	105,553
～

計		297.19	93.4	277.60		886,920		2,382,138
								886,920

⑨年額支払賃料	886,920 円　×　12ヶ月　＝　 10,643,040 円
⑩a共益費（管理費）	360 円／㎡　×　 277.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,199,232 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似ビルの共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,842,272 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 473,691 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,368,581 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,382,138 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,869 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 886,920 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 289,491 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,680,941 円　　　　（　 103,371 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	８１６７公０４賃　　　　-21	3,750 ( 3,356)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,905	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,778 円/㎡　月額支払賃料（　 3,662 円/㎡）　基準階 1 F B
b	８１６７公０４賃　　　　-22	3,145 ( 2,963)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,651
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊島 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	456,000 円	91,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,657,918 円	11,842,272　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 331,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 775,200 円	91,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	91,200 円	91,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	91,200 円	91,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,403,018 円　（　　　　　　 30,115 円／㎡）　　（経費率　　 29.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9585

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	91,200,000 円	設計監理料率　 298,000 円／㎡　×　 297.19 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0581	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,298,720 円（　　　　　 46,891 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,680,941 円
②総費用	3,403,018 円
③純収益　①－②	8,277,923 円
④建物等に帰属する純収益	5,298,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,979,203 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,855,566 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,270 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,219,641 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 648,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
豊島 5-18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊島 5-18

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　吉澤　真美

TEL.

鑑定評価額

83,100,000 円

１㎡当たりの価格

735,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	580,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊島区南長崎５丁目３８７２番４外｢南長崎５－２６－１３｣				②地積　(㎡)	113 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,324)
	1:1.5	店舗兼住宅Ｓ3	小売店舗、飲食店舗等が見られる駅前の商業地域	東5.4m区道	水道、ガス、下水	東長崎 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所共同住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．４ｍ区道

交通

施設

東長崎駅南方

80m

法令

規制

商業
(100,324)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

東長崎駅前の主要な商店街であるが、近年はやや商圏が狭まりつつある。地域北東部の金融機関跡地の建設動向
が注視される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所共同住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 784,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 605,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、豊島区及び隣接区のうち、私鉄や地下鉄沿線の近隣商業地域。典型的需要者は、収益物件を求める投資
家等で、一部自用の事業者も存する。量販店やネット通販へ顧客が流出し、旧来型の商店街は苦戦を強いられており、
共同住宅等に建て替わる例も散見される。金融緩和が継続する中、コロナ禍にあっても投資用物件への需要は堅調で、
今期の地価は上昇傾向で推移した。対象標準地と同規模の土地の中心価格帯は８千万円から１億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格に対し収益価格は低位に試算された。対象標準地は中層店舗事務所共同住宅併用地としては規模がやや小さく
、投資効率が低いためと思料する。対象標準地には投資家のみならず自用目的の事業者等、多様な需要者が想定される
。比準価格はこれらの需要者の行動原理を反映した実証的な価格である。以上の検討の結果、比準価格に説得力を認め
て当該価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    726,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　豊島 5-8                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    727,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

投資用物件への需要は堅調で、顧客の減少が
顕著であった池袋駅周辺の繁華街を除き、地
価は横ばいまたは上昇傾向で推移した。

私鉄沿線の旧来型駅前商店街であるが、繁華
性はやや薄れつつある。地域要因に格別の変
動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

+1.1 ％

３　試算価格算定内訳

豊島 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７８５５公０４ -23	豊島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m区道、中間画地		近商高度地区3種地区計画等 (100,240)
b	７１１７公０４ -4	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.5m区道、北西4.4m、角地		商業地区計画等 (100,270)
c	５４１２公０４ -26	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西7.4m区道、北西3.7m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
d	５４１２公０４ -15	豊島区		建付地	（　）	ほぼ台形	東6m区道、中間画地		近商高度地区2種地区計画等 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 661,942	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	671,117	100 [ 88.4]	759,182	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	759,000
b	(　 ) 848,896	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	834,061	100 [ 96.1]	867,909		868,000
c	(　 ) 752,287	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.8]	783,373	100 [ 91.7]	854,278		854,000
d	(　 ) 793,038	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	786,818	100 [ 97.2]	809,484		809,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.8	交通・接近　 -2.1	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.2	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.8	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.7	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.2	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.2	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.2	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 784,000 円／㎡]

豊島 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,317,629	3,816,340	8,501,289	5,714,970	2,786,319	（　0.9563） 2,664,557	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	68,321,974 円　　　　（　 605,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅	92.63	ＲＣ4	297.19
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	324 ％	113 ㎡	9.0 m x 12.5 m	前面道路：区道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：フロア貸し店舗、２階：フロア貸し事務所、３～４階：２８～３４㎡程度の単身者向け１Ｋ・１ＤＫを計３戸想定。

⑦有効率　 93.4 ％
の理由

類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	92.63	95.7	88.63	4,121	365,244	5.0	1,826,220
							1.0	365,244
2～ 2	事務所	92.62	92.6	85.75	3,487	299,010	3.0	897,030
							1.0	299,010
3～ 3	住宅	72.82	91.9	66.89	3,170	212,041	1.0	212,041
							1.0	212,041
4～ 4	住宅	39.12	92.7	36.25	3,138	113,753	1.0	113,753
							1.0	113,753
～

計		297.19	93.4	277.52		990,048		3,049,044
								990,048

⑨年額支払賃料	990,048 円　×　12ヶ月　＝　 11,880,576 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 277.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 666,048 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似ビルの共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,546,624 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 501,865 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,044,759 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,049,044 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,271 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 990,048 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 243,599 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,317,629 円　　　　（　 109,006 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５４１２公０４賃　　　　-34	3,313 ( 3,241)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,381	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,240 円/㎡　月額支払賃料（　 3,170 円/㎡）　基準階 3 F B
b	５４１２公０４賃　　　　-17	3,234 ( 3,164)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 96.0]	100 [104.8]	100 [100.0]	3,280
c	５４１２公０４賃　　　　-16	2,857 ( 2,767)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,068

豊島 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	386,800 円	96,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,082,740 円	12,546,624　×　　　　 16.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 331,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 821,900 円	96,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	96,700 円	96,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	96,700 円	96,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,816,340 円　（　　　　　　 33,773 円／㎡）　　（経費率　　 31.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	96,700,000 円	設計監理料率　 316,000 円／㎡　×　 297.19 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,714,970 円（　　　　　 50,575 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,317,629 円
②総費用	3,816,340 円
③純収益　①－②	8,501,289 円
④建物等に帰属する純収益	5,714,970 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,786,319 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,664,557 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,580 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,321,974 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 605,000 円／㎡）