鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊島 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４３４９公０４ -46	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西4.5m区道、中間画地		商業 (100,270)
b	６９３１公０４ -21	豊島区		貸家建付地	（　）	台形	南西5.5m区道、南東3.5m、角地		近商高度地区3種地区計画等 (100,300)
c	６７１８公０４ -25	豊島区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西7.8m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,400)
d	５４１２公０４ -26	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西7.4m区道、北西3.7m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
e	６９３１公０４ -9	豊島区		底地	（　）	ほぼ長方形	北東6.1m区道、北東3.3m、角地		近商高度地区3種地区計画等 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 661,961	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	660,650	100 [ 102.6]	643,908	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	644,000
b	(　 ) 839,080	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.7]	762,524	100 [ 111.5]	683,878		684,000
c	(　 ) 799,548	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	809,143	100 [ 122.1]	662,689		663,000
d	(　 ) 752,287	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.8]	783,373	100 [ 109.5]	715,409		715,000
e	(　 193,390) 644,633	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	663,728	100 [ 104.6]	634,539		635,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.8	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.4	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.6	交通・接近　 -2.7	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.8	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.2	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 645,000 円／㎡]

豊島 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,175,375	2,351,607	6,823,768	4,747,260	2,076,508	（　0.9775） 2,029,787	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	50,744,675 円　　　　（　 534,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	64.32	ＲＣ3F1B	242.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種地区計画等	90 ％	300 ％	240 ％	95 ㎡	6.8 m x 13.4 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階と１階はフロア貸し店舗、２階、３階は専有面積約２７㎡の住宅を各階２戸想定した。容積対象面積は２２７．４８㎡。

⑦有効率　 91.0 ％
の理由

店舗兼共同住宅としては標準的である

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	58.93	94.4	55.61	2,750	152,928	6.0	917,568
							1.0	152,928
1～ 1	店舗	59.11	94.4	55.79	3,700	206,423	6.0	1,238,538
							1.0	206,423
2～ 2	住宅	62.33	87.8	54.72	3,240	177,293	1.0	177,293
							1.0	177,293
3～ 3	住宅	62.33	87.8	54.72	3,300	180,576	1.0	180,576
							1.0	180,576
～

計		242.70	91.0	220.84		717,220		2,513,975
								717,220

⑨年額支払賃料	717,220 円　×　12ヶ月　＝　 8,606,640 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 220.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 662,520 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似建物の賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,269,160 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 463,458 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,805,702 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,513,975 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,883 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 717,220 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 345,790 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,175,375 円　　　　（　 96,583 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	８９２９公０４賃　　　　-39	3,776 ( 3,620)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [109.0]	100 [101.0]	3,396	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,380 円/㎡　月額支払賃料（　 3,240 円/㎡）　基準階 2 F B
b	８９２９公０４賃　　　　-40	3,333 ( 3,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [106.0]	100 [ 98.0]	3,308
c	８９２９公０４賃　　　　-41	3,171 ( 3,040)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [104.0]	100 [ 98.0]	3,275

豊島 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	304,800 円	76,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,140,107 円	9,269,160　×　　　　 12.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 106,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 647,700 円	76,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	76,200 円	76,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	76,200 円	76,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,351,607 円　（　　　　　　 24,754 円／㎡）　　（経費率　　 25.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9775

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	76,200,000 円	設計監理料率　 305,000 円／㎡　×　 242.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,747,260 円（　　　　　 49,971 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,175,375 円
②総費用	2,351,607 円
③純収益　①－②	6,823,768 円
④建物等に帰属する純収益	4,747,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,076,508 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,029,787 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,366 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,744,675 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 534,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
豊島 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊島 5-16

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　千葉　健一

TEL.

鑑定評価額

61,000,000 円

１㎡当たりの価格

642,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	510,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊島区池袋２丁目１０４０番３｢池袋２－３２－７｣				②地積　(㎡)	95 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種地区計画等 (90,240)
	1:2	店舗兼共同住宅Ｓ3F1B	店舗、事務所、共同住宅等が混在する商業地域	南西4m区道	水道、ガス、下水	池袋 690m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 60 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 90 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４ｍ区道

交通

施設

池袋駅北西方

690m

法令

規制

近商
(90,240)
準防
高度地区3種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、事務所、共同住宅等が混在する近隣型の商業地域であるが、徐々に住宅系の用途が増えるものと予測する
。

(3)最有効使用の判定

店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 667,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 511,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は豊島区内に所在する近隣型の商業地域の一帯である。需要者は、同一需給圏内を中心に共同住宅等を需要
する個人投資家等が中心である。近隣地域の店舗需要は減退気味であるが、住宅系用途の底支えもあってコロナ禍の影
響は限定的である。画地規模、立地等による選別が行われており、中心となる価格帯は画地規模１００㎡程度の場合、
６０００万円台と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、現実に成立した取引事例に補修正を行って得られた価格であることから、実証的で説得力が高い。収益価
格は収益性の観点から求められた理論的な価格であり、最有効使用が店舗兼共同住宅地となる本件において考慮される
べき価格である。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記
の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊島 5-18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 726,000 円／㎡

[101.2]
100

100
[100.0]

100
[114.3]

[100.0]
100

643,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    635,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響で豊島区の人口は減少に転じ
たが、不動産取引件数は底堅く推移している
。

地域要因に変動はない。コロナ禍の影響が皆
無とは言えないが、不動産需要は底堅い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.8
交通・接近　　　  +2.6
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  +5.2
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊島 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５４１２公０４ -25	豊島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東20m都道、北東5.4m、角地		近商高度地区3種特定防災街区 (100,400)
b	６７１８公０４ -8	豊島区		更地	（　）	長方形	南西15m区道、中間画地		近商高度地区3種地区計画等 (100,400)
c	６７１８公０４ -11	豊島区		建付地	（　）	台形	北西20m都道、南東4.5m、二方路		近商高度地区3種 (100,400)
d	６９３１公０４ -13	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東3.3m区道、北東2.2m、角地		近商高度地区3種 (100,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 734,533	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 97.0]	100 [ 103.0]	744,017	100 [ 112.7]	660,175	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	660,000
b	(　 ) 738,178	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	746,298	100 [ 111.6]	668,726		669,000
c	(　 ) 709,433	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	715,818	100 [ 109.7]	652,523		653,000
d	(　 ) 523,128	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.5]	588,592	100 [ 86.5]	680,453		680,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +18.0	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +16.8	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +18.0	交通・接近　 +0.3	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.8	交通・接近　 -5.3	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 667,000 円／㎡]

豊島 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,034,463	2,283,650	6,750,813	4,765,950	1,984,863	（　0.9775） 1,940,204	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	48,505,100 円　　　　（　 511,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	64.32	ＲＣ3F1B	242.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種地区計画等	90 ％	300 ％	240 ％	95 ㎡	6.8 m x 13.4 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階と地上１階にフロア貸しの店舗、２階と３階に２７㎡程度の住戸を各階に２戸配置した店舗兼共同住宅を想定

⑦有効率　 91.0 ％
の理由

類似建物の標準的な有効率を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	58.93	94.4	55.61	2,717	151,092	6.0	906,552
							1.0	151,092
1～ 1	店舗	59.11	94.4	55.79	3,748	209,101	6.0	1,254,606
							1.0	209,101
2～ 2	住宅	62.33	87.8	54.72	3,123	170,891	1.0	170,891
							1.0	170,891
3～ 3	住宅	62.33	87.8	54.72	3,185	174,283	1.0	174,283
							1.0	174,283
～

計		242.70	91.0	220.84		705,367		2,506,332
								705,367

⑨年額支払賃料	705,367 円　×　12ヶ月　＝　 8,464,404 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 220.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 662,520 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域における標準的な共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,126,924 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 456,346 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,670,578 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,506,332 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,810 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 705,367 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 340,075 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,034,463 円　　　　（　 95,100 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７８５５公０４賃　　　　-25	4,377 ( 4,196)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [109.6]	100 [101.0]	3,595	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,258 円/㎡　月額支払賃料（　 3,123 円/㎡）　基準階 2 F B
b	７８５５公０４賃　　　　-26	2,682 ( 2,680)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [101.5]	100 [101.0]	2,907
c	７８５５公０４賃　　　　-27	3,227 ( 3,094)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [108.5]	100 [101.0]	3,272

豊島 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	306,000 円	76,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,067,850 円	9,126,924　×　　　　 11.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 106,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 650,200 円	76,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	76,500 円	76,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	76,500 円	76,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,283,650 円　（　　　　　　 24,038 円／㎡）　　（経費率　　 25.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9775

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	76,500,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 242.70 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,765,950 円（　　　　　 50,168 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,034,463 円
②総費用	2,283,650 円
③純収益　①－②	6,750,813 円
④建物等に帰属する純収益	4,765,950 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,984,863 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,940,204 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,423 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,505,100 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 511,000 円／㎡）