鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊島 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１５０公０４ -45	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北東13m区道、中間画地		商業 (100,600)
b	０７（公）４ -27	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南26.6m都道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
c	１８（公）４ -30	台東区		更地	（　）	不整形	北27m区道、東2.7m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,700)
d	１６（公）４ -25	台東区		建付地	（　）	長方形	東44m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
e	１８（公）４ -25	台東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南27m区道、東8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,909,853	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,960,681	100 [ 81.5]	4,859,731	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	4,860,000
b	(　 ) 3,470,312	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,470,312	100 [ 76.5]	4,536,356		4,540,000
c	(　 ) 3,554,081	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.8]	3,788,999	100 [ 81.3]	4,660,515		4,660,000
d	(　 ) 3,666,057	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,713,716	100 [ 78.0]	4,761,174		4,760,000
e	(　 ) 6,162,362	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	5,868,916	100 [ 119.5]	4,911,227		4,910,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.3	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,770,000 円／㎡]

豊島 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	195,189,352	58,377,734	136,811,618	75,030,000	61,781,618	（　0.9374） 57,914,089	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	1,565,245,649 円　　　　（　 4,250,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	295.70	Ｓ11F1B	3,329.15
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	368 ㎡	14.0 m x 26.0 m	前面道路：区道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階が駐車場、地下１階から２階が店舗、３階から１１階までが事務所の店舗兼事務所ビルを想定

⑦有効率　 68.4 ％
の理由

建物想定図面を参考に設定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	140.00

地下 1～ 1	店舗	181.10	40.5	73.40	6,545	480,403	10.0	4,804,030
							1.0	480,403
1～ 1	店舗	283.70	18.5	52.50	10,115	531,038	10.0	5,310,380
							1.0	531,038
2～ 2	店舗	270.50	83.5	226.00	6,843	1,546,518	10.0	15,465,180
							1.0	1,546,518
3～11	事務所	272.65	78.5	214.06	5,950	1,273,657	6.0	7,641,942
							1.0	1,273,657

計		3,329.15	68.4	2,278.44		14,020,872		94,357,068
								14,020,872

⑨年額支払賃料	14,020,872 円　×　12ヶ月　＝　 168,250,464 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 2,278.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　 24,607,152 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域における標準的な共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	192,857,616 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 4,800,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 7,954,305 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	189,703,311 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	94,357,068 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 905,828 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 14,020,872 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 4,576,413 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	400,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 3,800 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	195,189,352 円　　　　（　 530,406 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７８５５公０４賃　　　　-28	4,575 ( 4,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 96.0]	100 [ 90.0]	6,230	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,148 円/㎡　月額支払賃料（　 5,950 円/㎡）　基準階 3 F B
b	７８５５公０４賃　　　　-29	3,476 ( 3,458)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 89.3]	100 [ 85.0]	5,388
c	７８５５公０４賃　　　　-30	4,575 ( 4,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 96.0]	100 [ 88.0]	6,371

豊島 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,660,000 円	1,220,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	32,020,534 円	197,657,616　×　　　　 16.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,887,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,370,000 円	1,220,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,220,000 円	1,220,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,220,000 円	1,220,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 58,377,734 円　（　　　　　　 158,635 円／㎡）　　（経費率　　 29.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9374

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,220,000,000 円	設計監理料率　 355,000 円／㎡　×　 3,329.15 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0615	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 35 ％　＋　0.0558 × 35 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	75,030,000 円（　　　　　 203,886 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	195,189,352 円
②総費用	58,377,734 円
③純収益　①－②	136,811,618 円
④建物等に帰属する純収益	75,030,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	61,781,618 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	57,914,089 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 157,375 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,565,245,649 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,250,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
豊島 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊島 5-14

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　牛木　啓貴

TEL.

鑑定評価額

1,680,000,000 円

１㎡当たりの価格

4,560,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月9日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	3,660,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊島区西池袋１丁目１０番３｢西池袋１－１０－１５｣				②地積　(㎡)	368 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
	1:2	店舗兼事務所ＲＣ9F1B	中高層店舗、事務所等が建ち並ぶ高度商業地域	南東16m区道	水道、ガス、下水	池袋近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ区道

交通

施設

池袋駅西方近接

法令

規制

商業
(100,800)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

飲食店舗ビル、事務所ビル等が建ち並ぶ池袋駅近接の商業地域である。当面は現状のまま推移していくものと予
測されるが、コロナ禍により飲食店舗の賃貸需要は弱含みである。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 4,660,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 4,350,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ池袋駅を中心とする豊島区及び隣接区内の各駅周辺の商業地域である。主たる需要者は収益物件の開
発を目的とする投資家、自社利用の目的を有する法人等である。コロナ禍により飲食店舗の賃貸需要は弱含みとなって
いるが、池袋駅至近の希少性、金融緩和政策等の効果により投資需要は底堅く推移している。取引価格帯は敷地規模、
繁華性、行政的条件等により異なるが、標準的画地の規模を前提とすれば１６億円～１７億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場性に着目した価格であり、同一需給圏内の取引事例から適切に試算されている。一方、収益価格は収益
性に着目した価格であり、収益不動産を想定して試算されている。各試算価格はいずれも豊富かつ適切な資料により求
められているが、比準価格に比べ収益価格は想定の要素が多い。したがって、市場の実態を反映した比準価格をやや重
視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊島 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 3,750,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 82.7]

[100.0]
100

4,530,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,570,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

豊島区はコロナ禍の影響により人口が減少し
ているが、池袋駅周辺を中心とした再開発事
業の進展等により投資物件に対する需要は堅
調である。

池袋駅に近接する飲食店舗ビル、事務所ビル
等が建ち並ぶ商業地域であるが、飲食店舗需
要が弱含みである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　 -11.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊島 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６７１８公０４ -27	豊島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西22m都道、南4m、角地		商業 (100,600)
b	８９２９公０４ -18	文京区		更地	（　）	ほぼ整形	東21.8m国道、中間画地		商業高度地区最高46m (100,600)
c	６１６９公０４ -32	豊島区		貸家建付地	（　）	不整形	北東19m都道、南6m、角地		商業 (100,500)
d	０２公０４ -7	新宿区		更地	（　）	長方形	西11m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,196,495	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,149,580	100 [ 62.0]	3,467,065	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	3,470,000
b	(　 ) 3,622,573	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	3,644,308	100 [ 77.2]	4,720,606		4,720,000
c	(　 ) 2,679,993	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	2,614,881	100 [ 57.0]	4,587,511		4,590,000
d	(　 ) 3,000,525	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	3,000,525	100 [ 65.6]	4,573,971		4,570,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.3	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -7.6	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.3	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.8	交通・接近　 -11.6	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -11.4	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.3	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,660,000 円／㎡]

豊島 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	203,110,555	64,658,626	138,451,929	75,240,000	63,211,929	（　0.9374） 59,254,862	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	1,601,482,757 円　　　　（　 4,350,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	295.70	Ｓ11F1B	3,329.15
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	368 ㎡	14.0 m x 26.0 m	前面道路：区道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階は駐車場と店舗、１階、２階は店舗、３階～１１階はフロア貸しの事務所を想定した。容積対象面積２９４１．６０㎡

⑦有効率　 68.4 ％
の理由

店舗兼事務所としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	140.00

地下 1～ 1	店舗	181.10	40.5	73.40	7,000	513,800	10.0	5,138,000
							1.0	513,800
1～ 1	店舗	283.70	18.5	52.50	10,000	525,000	10.0	5,250,000
							1.0	525,000
2～ 2	店舗	270.50	83.5	226.00	7,000	1,582,000	10.0	15,820,000
							1.0	1,582,000
3～11	事務所	272.65	78.5	214.06	6,230	1,333,594	10.0	13,335,940
							1.0	1,333,594

計		3,329.15	68.4	2,278.44		14,623,146		146,231,460
								14,623,146

⑨年額支払賃料	14,623,146 円　×　12ヶ月　＝　 175,477,752 円
⑩a共益費（管理費）	1,000 円／㎡　×　 2,278.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　 27,341,280 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似建物の賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	202,819,032 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 4,800,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 10,620,952 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	196,998,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	146,231,460 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,389,199 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 14,623,146 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 4,723,276 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	203,110,555 円　　　　（　 551,931 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	８９２９公０４賃　　　　-36	5,412 ( 5,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	6,608	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,460 円/㎡　月額支払賃料（　 6,230 円/㎡）　基準階 3 F B
b	８９２９公０４賃　　　　-38	6,687 ( 6,654)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	7,214
c	８９２９公０４賃　　　　-25	4,260 ( 4,238)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	5,259

豊島 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,800,000 円	1,200,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	37,371,426 円	207,619,032　×　　　　 18.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,887,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,200,000 円	1,200,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,200,000 円	1,200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,200,000 円	1,200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 64,658,626 円　（　　　　　　 175,703 円／㎡）　　（経費率　　 31.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9374

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,200,000,000 円	設計監理料率　 350,000 円／㎡　×　 3,329.15 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0627	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 35 ％　＋　0.0593 × 35 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	75,240,000 円（　　　　　 204,457 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	203,110,555 円
②総費用	64,658,626 円
③純収益　①－②	138,451,929 円
④建物等に帰属する純収益	75,240,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	63,211,929 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	59,254,862 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 161,019 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,601,482,757 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,350,000 円／㎡）