鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊島 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６９３１公０４ -18	豊島区		貸家建付地	（　）	不整形	北東25m国道、中間画地		商業 (100,500)
b	０９公０４ -5	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南15m区道、北西3.2m、二方路		近商高度地区最高40m 特別用途地区 (100,400)
c	０３公０４ -5	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	西27m都道、中間画地		商業高度地区最高40m 特別用途地区 (100,500)
d	６９３１公０４ -28	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東40m国道、東8.2m、角地		商業 (100,500)
e	１６公０４ -10	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南20m区道、中間画地		商業高度地区最高60m (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,936,433	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	2,004,308	100 [ 74.2]	2,701,224	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	2,760,000
b	(　 ) 1,847,082	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.9]	1,927,976	100 [ 73.4]	2,626,670		2,680,000
c	(　 ) 2,769,572	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,797,268	100 [ 112.8]	2,479,848		2,530,000
d	(　 ) 1,742,089	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,640,882	100 [ 62.5]	2,625,411		2,680,000
e	(　 ) 3,520,033	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	3,606,238	100 [ 133.6]	2,699,280		2,750,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.8	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.8	交通・接近　 +1.4	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.3	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +8.8	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.3	交通・接近　 -6.4	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +2.8	環境　　　　 +40.0
e	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,680,000 円／㎡]

豊島 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	226,301,477	67,608,338	158,693,139	98,898,000	59,795,139	（　0.9364） 55,992,168	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	1,473,478,105 円　　　　（　 2,010,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	580.10	ＲＣ8F1B	4,822.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	732 ㎡	25.0 m x 28.0 m	前面道路：都道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～８階：事務所、地下１階：駐車場、フロア貸しが中心。

⑦有効率　 66.3 ％
の理由

類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	210.00

1～ 1	店舗	552.20	31.6	174.30	7,176	1,250,777	10.0	12,507,770
							1.0	1,250,777
2～ 2	事務所	580.10	74.5	432.17	5,126	2,215,303	6.0	13,291,818
							1.0	2,215,303
3～ 8	事務所	580.10	74.5	432.17	5,126	2,215,303	6.0	13,291,818
							1.0	2,215,303
～

計		4,822.90	66.3	3,199.49		16,757,898		105,550,496
								16,757,898

⑨年額支払賃料	16,757,898 円　×　12ヶ月　＝　 201,094,776 円
⑩a共益費（管理費）	605 円／㎡　×　 3,199.49 ㎡　×　12ヶ月　＝　 23,228,297 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似店舗兼事務所ビルの共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 7,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	224,323,073 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 7,200,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 9,548,923 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	221,974,150 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	105,550,496 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,013,285 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 16,757,898 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 3,314,042 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	226,301,477 円　　　　（　 309,155 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５４１２公０４賃　　　　-40	4,391 ( 4,228)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [101.0]	100 [ 97.0]	4,819	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,240 円/㎡　月額支払賃料（　 5,126 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５４１２公０４賃　　　　-37	4,430 ( 4,386)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	4,911
c	４３４９公０４賃　　　　-20	6,336 ( 6,050)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [109.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	100 [ 95.0]	6,001

豊島 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	7,950,000 円	1,590,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	31,487,138 円	231,523,073　×　　　　 13.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,476,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 13,515,000 円	1,590,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,590,000 円	1,590,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,590,000 円	1,590,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 67,608,338 円　（　　　　　　 92,361 円／㎡）　　（経費率　　 29.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9364

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,590,000,000 円	設計監理料率　 321,000 円／㎡　×　 4,822.90 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0622	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 35 ％　＋　0.0565 × 35 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	98,898,000 円（　　　　　 135,107 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	226,301,477 円
②総費用	67,608,338 円
③純収益　①－②	158,693,139 円
④建物等に帰属する純収益	98,898,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	59,795,139 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	55,992,168 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,492 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,473,478,105 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,010,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
豊島 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊島 5-12

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　矢田部　貴洋

TEL.

鑑定評価額

1,760,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,410,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,890,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊島区南池袋１丁目３５番７外｢南池袋１－１１－２２｣				②地積　(㎡)	732 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	台形 1:1.2	店舗兼事務所ＳＲＣ8F1B	大規模な高層ビルが建ち並ぶ都道沿いの商業地域	東22m都道、北側道	水道、ガス、下水	池袋 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 24.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 670 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ都道

交通

施設

池袋駅南方

550m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

高層の店舗事務所ビルや高層のマンションが建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域である。現状のまま推移する中で
、今後は堅調な住宅需要に支えられ、上層階をマンションとして使用する傾向もやや強まるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,560,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,950,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、豊島区、周辺区の幹線道路沿いの商業地域である。典型的な需要者は、収益物件を求める法人投資家や
マンション用地を求める不動産業者等が考えられる。対象標準地周辺は駅からやや距離があり、店舗や事務所の集積性
が駅至近に比べればやや劣るものの、客足の流動性は少なくないことから、需要はある程度は見込まれると思料する。
対象標準地と同規模程度の土地の中心価格帯は１５～２０億円程度と把握した。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、実際の不動産市場における成約事例から求めており、市場性を反映した実証的価格である。収益価格は、
対象標準地上に最有効使用の建物を建設し賃貸することを想定して求めており、対象標準地の収益性を直接反映した価
格である。収益性に着目して取引がなされる商業地に存することから、重視すべき価格である。以上より、共に説得力
を有することから関連付け、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊島 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 3,750,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[160.0]

[102.0]
100

2,390,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,390,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響で、区内の
商業地では店舗需要を中心に弱含みであるが
、住宅を主とする物件の需要は堅調に推移し
ている。

池袋駅から徒歩圏の高層の店舗事務所ビルや
高層のマンションが幹線道路沿いに建ち並ぶ
商業地域であり、地域要因に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -0.5
交通・接近　　　  +5.4
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　 +13.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊島 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６７１８公０４ -27	豊島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西22m都道、南4m、角地		商業 (100,600)
b	４３４９公０４ -47	豊島区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東40m国道、中間画地		商業 (100,600)
c	８８８９公０４ -13	文京区		貸家建付地	（　）	長方形	北東22m都道、南東4m、二方路		商業高度地区最高46m 高度地区 (100,600)
d	７８５５公０４ -15	文京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西22m都道、中間画地		商業高度地区最高46m 高度地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,196,495	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,149,580	100 [ 89.9]	2,391,079	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	2,440,000
b	(　 ) 1,939,522	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,947,280	100 [ 87.4]	2,228,009		2,270,000
c	(　 ) 2,406,825	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,450,148	100 [ 86.5]	2,832,541		2,890,000
d	(　 ) 2,243,104	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,283,480	100 [ 87.0]	2,624,690		2,680,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,560,000 円／㎡]

豊島 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価が把握できないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	229,459,338	68,975,893	160,483,445	102,630,000	57,853,445	（　0.9364） 54,173,966	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	1,425,630,684 円　　　　（　 1,950,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所	580.10	ＲＣ8F1B	4,822.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	732 ㎡	25.0 m x 28.0 m	前面道路：都道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～８階は事務所、地下１階は駐車場を想定

⑦有効率　 66.3 ％
の理由

同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	210.00

1～ 1	店舗	552.20	31.6	174.30	7,291	1,270,821	10.0	12,708,210
							1.0	1,270,821
2～ 2	事務所	580.10	74.5	432.17	5,208	2,250,741	6.0	13,504,446
							1.0	2,250,741
3～ 8	事務所	580.10	74.5	432.17	5,208	2,250,741	6.0	13,504,446
							1.0	2,250,741
～

計		4,822.90	66.3	3,199.49		17,026,008		107,239,332
								17,026,008

⑨年額支払賃料	17,026,008 円　×　12ヶ月　＝　 204,312,096 円
⑩a共益費（管理費）	605 円／㎡　×　 3,199.49 ㎡　×　12ヶ月　＝　 23,228,297 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似店舗兼事務所ビルの共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 7,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	227,540,393 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 7,200,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 9,677,616 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	225,062,777 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	107,239,332 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,029,498 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 17,026,008 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 3,367,063 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	229,459,338 円　　　　（　 313,469 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	８１６７公０４賃　　　　-17	4,485 ( 4,228)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	5,113	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,323 円/㎡　月額支払賃料（　 5,208 円/㎡）　基準階 2 F B
b	８１６７公０４賃　　　　-20	5,152 ( 4,840)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	5,533
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊島 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,250,000 円	1,650,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	31,924,693 円	234,740,393　×　　　　 13.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,476,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 14,025,000 円	1,650,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,650,000 円	1,650,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,650,000 円	1,650,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 68,975,893 円　（　　　　　　 94,229 円／㎡）　　（経費率　　 30.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9364

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,650,000,000 円	設計監理料率　 332,000 円／㎡　×　 4,822.90 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0622	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 35 ％　＋　0.0565 × 35 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	102,630,000 円（　　　　　 140,205 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	229,459,338 円
②総費用	68,975,893 円
③純収益　①－②	160,483,445 円
④建物等に帰属する純収益	102,630,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	57,853,445 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	54,173,966 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,008 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,425,630,684 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,950,000 円／㎡）