鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊島 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６７１８公０４ -24	豊島区		貸家建付地	（　）	不整形	北8m区道、東6m、角地		近商 (100,400)
b	６９３１公０４ -20	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6.2m区道、南東4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,372)
c	６９３１公０４ -31	豊島区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4.5m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,270)
d	４３４９公０４ -29	豊島区		更地	（　）	ほぼ台形	北東6m区道、南東4m、角地		商業 (100,500)
e	４３４９公０４ -27	豊島区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m区道、南西6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,565)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,396,721	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	1,376,161	100 [ 75.0]	1,834,881	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,830,000
b	(　 ) 1,768,479	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,706,668	100 [ 92.8]	1,839,082		1,840,000
c	(　 ) 1,482,227	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,462,958	100 [ 80.5]	1,817,339		1,820,000
d	(　 ) 1,592,357	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,530,179	100 [ 82.6]	1,852,517		1,850,000
e	(　 ) 1,526,141	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,465,095	100 [ 81.5]	1,797,663		1,800,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -10.4	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.7	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.4	交通・接近　 -11.2	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.8	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -13.2	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +17.3	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +21.7	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,830,000 円／㎡]

豊島 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象地は既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,869,716	3,498,005	9,371,711	3,727,450	5,644,261	（　0.9547） 5,388,576	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	138,168,615 円　　　　（　 1,610,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	68.00	ＲＣ2F1B	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	800 ％	240 ％	86 ㎡	9.2 m x 9.5 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しの店舗を想定。

⑦有効率　 82.6 ％
の理由

低層店舗としての標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	64.00	70.9	45.36	5,300	240,408	8.0	1,923,264
							1.0	240,408
1～ 1	店舗	68.00	85.6	58.20	7,300	424,860	10.0	4,248,600
							1.0	424,860
2～ 2	店舗	68.00	90.6	61.60	5,300	326,480	8.0	2,611,840
							1.0	326,480
～

～

計		200.00	82.6	165.16		991,748		8,783,704
								991,748

⑨年額支払賃料	991,748 円　×　12ヶ月　＝　 11,900,976 円
⑩a共益費（管理費）	605 円／㎡　×　 165.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,199,062 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域の標準的な共益費水準を基に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により十分担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,100,038 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 786,002 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,314,036 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,783,704 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 82,567 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 991,748 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 473,113 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,869,716 円　　　　（　 149,648 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６９３１公０４賃　　　　-39	7,106 ( 6,844)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	5,922	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,559 円/㎡　月額支払賃料（　 5,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	６９３１公０４賃　　　　-40	7,801 ( 7,513)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	6,001
c	６９３１公０４賃　　　　-41	7,547 ( 7,269)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	5,391

豊島 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	176,100 円	58,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,886,405 円	13,100,038　×　　　　 14.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 819,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 498,900 円	58,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	58,700 円	58,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,700 円	58,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,498,005 円　（　　　　　　 40,674 円／㎡）　　（経費率　　 27.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9547

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,700,000 円	設計監理料率　 285,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0475 ×　 35 ％　＋　0.0572 × 35 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,727,450 円（　　　　　 43,342 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,869,716 円
②総費用	3,498,005 円
③純収益　①－②	9,371,711 円
④建物等に帰属する純収益	3,727,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,644,261 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,388,576 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,658 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 138,168,615 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,610,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
豊島 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊島 5-11

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　牛木　啓貴

TEL.

鑑定評価額

149,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,730,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月9日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,400,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊島区西池袋１丁目２４番６｢西池袋１－２４－９｣				②地積　(㎡)	86 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,240)
	1:1	店舗ＲＣ2F1B	飲食店舗等が建ち並ぶ池袋駅北口近くの商業地域	東4m区道	水道、ガス、下水	池袋 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 9.0 ｍ、規模　　 80 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４ｍ区道

交通

施設

池袋駅北西方

100m

法令

規制

商業
(100,240)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

池袋駅に近く、低層の小規模飲食店舗が建ち並ぶ人通りの多い商業地域である。今後も現状のまま推移するもの
と予測されるが、コロナ禍による飲食店舗への影響が懸念される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,780,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,610,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ池袋駅を中心とする豊島区内の各駅周辺の商業地域である。主たる需要者は店舗ビルの開発を目的と
する投資家、自社利用の目的を有する法人等である。コロナ禍により飲食店舗の賃貸需要は弱含みとなっており、空室
も一部に見られる。取引価格帯は敷地規模、繁華性、行政的条件等により異なるが、標準的画地の規模を前提とすれば
１億５千万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場性に着目した価格であり、同一需給圏内の取引事例から適切に試算されている。一方、収益価格は収益
性に着目した価格であり、収益不動産を想定して試算されている。各試算価格はいずれも豊富かつ適切な資料により求
められているが、比準価格に比べ収益価格は想定の要素が多い。したがって、市場の実態を反映した比準価格を重視し
、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊島 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,320,000 円／㎡

[102.3]
100

100
[100.0]

100
[ 77.3]

[100.0]
100

1,750,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,750,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

豊島区はコロナ禍の影響により人口が減少し
ているが、池袋駅周辺を中心とした再開発事
業の進展等により投資物件に対する需要は堅
調である。

池袋駅に近い低層の飲食店舗が建ち並ぶ商業
地域で、飲食店舗の賃貸需要は弱含みである
が、投資需要は堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +12.0
交通・接近　　　 -4.0
環境　　　　　　 -42.0
行政　　　　　　 +24.0
その他　　　　　 0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊島 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４３４９公０４ -34	豊島区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西6m区道、中間画地		商業 (100,360)
b	４３４９公０４ -51	豊島区		更地	（　）	ほぼ長方形	東3.5m私道、中間画地		近商高度地区3種地区計画等 (90,240)
c	６９３１公０４ -31	豊島区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4.5m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,270)
d	６９３１公０４ -20	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6.2m区道、南東4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,372)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,767,760	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,785,438	100 [ 99.2]	1,799,837	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,800,000
b	(　 ) 1,198,978	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	1,239,352	100 [ 85.7]	1,446,152		1,450,000
c	(　 ) 1,482,227	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,462,958	100 [ 82.3]	1,777,592		1,780,000
d	(　 ) 1,768,479	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,706,668	100 [ 97.8]	1,745,059		1,750,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -13.2	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.4	交通・接近　 -11.2	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.8	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,780,000 円／㎡]

豊島 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,530,136	3,135,594	9,394,542	3,727,450	5,667,092	（　0.9547） 5,410,373	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	138,727,513 円　　　　（　 1,610,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	68.00	ＲＣ2F1B	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	800 ％	240 ％	86 ㎡	9.2 m x 9.5 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しの飲食店舗を想定した。

⑦有効率　 82.6 ％
の理由

低層店舗としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	64.00	70.9	45.36	5,200	235,872	8.0	1,886,976
							1.0	235,872
1～ 1	店舗	68.00	85.6	58.20	7,200	419,040	10.0	4,190,400
							1.0	419,040
2～ 2	店舗	68.00	90.6	61.60	5,200	320,320	8.0	2,562,560
							1.0	320,320
～

～

計		200.00	82.6	165.16		975,232		8,639,936
								975,232

⑨年額支払賃料	975,232 円　×　12ヶ月　＝　 11,702,784 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 165.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,189,152 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似建物の賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,891,936 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 902,436 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,989,500 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,639,936 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 80,351 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 975,232 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 460,285 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,530,136 円　　　　（　 145,699 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	８９２９公０４賃　　　　-30	4,015 ( 4,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 92.0]	100 [ 97.0]	4,944	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,450 円/㎡　月額支払賃料（　 5,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	８９２９公０４賃　　　　-31	4,084 ( 4,051)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	4,987
c	８９２９公０４賃　　　　-51	5,078 ( 4,848)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [101.0]	100 [ 97.0]	6,027

豊島 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	410,900 円	58,700,000　×　　　　 0.7 ％
②維持管理費	1,289,194 円	12,891,936　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 819,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 498,900 円	58,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	58,700 円	58,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,700 円	58,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,135,594 円　（　　　　　　 36,460 円／㎡）　　（経費率　　 25.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9547

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,700,000 円	設計監理料率　 285,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0475 ×　 35 ％　＋　0.0572 × 35 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,727,450 円（　　　　　 43,342 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,530,136 円
②総費用	3,135,594 円
③純収益　①－②	9,394,542 円
④建物等に帰属する純収益	3,727,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,667,092 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,410,373 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,911 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 138,727,513 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,610,000 円／㎡）