鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊島 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６７１８公０４ -25	豊島区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西7.8m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,400)
b	４３４９公０４ -22	豊島区		更地	（　）	不整形	西9m区道、中間画地		近商 (100,400)
c	４３４９公０４ -24	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8m区道、南東6m、角地		商業 (100,480)
d	４３４９公０４ -20	豊島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西8m区道、中間画地		商業 (100,500)
e	４３４９公０４ -28	豊島区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4m区道、中間画地		商業 (100,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 799,548	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	809,143	100 [ 86.1]	939,771	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	940,000
b	(　 ) 687,883	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	870,172	100 [ 94.9]	916,936		917,000
c	(　 ) 1,034,226	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	995,812	100 [ 105.7]	942,112		942,000
d	(　 ) 904,307	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	909,733	100 [ 95.3]	954,599		955,000
e	(　 ) 876,327	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	887,719	100 [ 84.7]	1,048,074		1,050,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 940,000 円／㎡]

豊島 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,322,475	2,937,564	7,384,911	5,213,350	2,171,561	（　0.9547） 2,073,189	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	53,158,692 円　　　　（　 709,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	55.00	Ｓ5	275.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	375 ％	75 ㎡	6.3 m x 12.0 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離： 67.0 ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸し、１，２階店舗、３階以上事務所想定

⑦有効率　 83.0 ％
の理由

同種建物と比較して標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	55.00	75.0	41.25	4,640	191,400	6.0	1,148,400
							1.0	191,400
2～ 2	店舗	55.00	85.0	46.75	4,050	189,338	6.0	1,136,028
							1.0	189,338
3～ 5	事務所	55.00	85.0	46.75	3,000	140,250	4.0	561,000
							1.0	140,250
～

～

計		275.00	83.0	228.25		801,488		3,967,428
								801,488

⑨年額支払賃料	801,488 円　×　12ヶ月　＝　 9,617,856 円
⑩a共益費（管理費）	350 円／㎡　×　 228.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 958,650 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺賃貸事例の共益費水準を勘案の上査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,576,506 円　　×　　 5.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 549,978 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,026,528 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,967,428 円　×　　 94.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 37,611 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 801,488 円　×　　 94.8 ％　　×　　　 0.3400　＝　 258,336 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,322,475 円　　　　（　 137,633 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６１６９公０４賃　　　　-17	3,133 ( 3,108)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 84.2]	100 [100.0]	4,044	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,185 円/㎡　月額支払賃料（　 4,050 円/㎡）　基準階 2 F B
b	６１６９公０４賃　　　　-18	3,616 ( 3,456)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 89.1]	100 [100.0]	4,317
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊島 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	246,300 円	82,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,501,864 円	10,576,506　×　　　　 14.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 327,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 697,800 円	82,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	82,100 円	82,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	82,100 円	82,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,937,564 円　（　　　　　　 39,168 円／㎡）　　（経費率　　 28.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9547

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	82,100,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 275.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0475 ×　 35 ％　＋　0.0572 × 35 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,213,350 円（　　　　　 69,511 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,322,475 円
②総費用	2,937,564 円
③純収益　①－②	7,384,911 円
④建物等に帰属する純収益	5,213,350 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,171,561 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,073,189 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,643 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,158,692 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 709,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
豊島 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊島 5-3

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　瀬野尾　有以

TEL.

鑑定評価額

64,500,000 円

１㎡当たりの価格

860,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	690,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊島区南大塚３丁目５０番４｢南大塚３－５０－３｣				②地積　(㎡)	75 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,375)
	1:2	店舗兼事務所ＲＣ5F2B	中小規模の小売店舗、飲食店等が多い商業地域	北西6m区道	水道、ガス、下水	大塚 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 40 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.5 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 80 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ区道

交通

施設

大塚駅南方

150m

法令

規制

商業
(100,375)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ大塚駅南口からの接近性に優れた飲食等の店舗付小規模ビルの多い商業地域である。周辺で大手不動産会社
による用地買収事例もみられ、今後周辺エリアで築古小規模ビルの再開発による建て替えも予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 950,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 800,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ大塚駅を中心として最寄り駅からも比較的近い、主に店舗付事務所ビルを標準的使用とする商業地域
である。需要者の中心は不動産賃貸業を営む不動産会社や不動産投資会社等が想定される。ＪＲ大塚駅南口・北口の駅
前整備により繁華性の向上がみられるが、築古の小規模ビルの多い周辺エリアでの再開発動向も注視される。土地取引
の中心価格帯については、供給が限られており、その立地や規模で個別性が高く一概に把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

小規模の中層店舗付事務所ビルの多い駅前商業地域に存する。比準価格は大塚駅周辺の類似地域の事例を中心に収集し
て求めており、市場の取引水準を適切に反映した規範性の高い価格である。一方収益価格は比準価格に比べてやや低位
に求められたが、同種収益用不動産の需要者の投資判断目線を反映する価格である。本件では共に規範性を有するもの
と判断し、比準価格及び収益価格を関連づけ、代表標準地価格との検討を踏まえ、上記鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊島 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,320,000 円／㎡

[102.3]
100

100
[100.0]

100
[156.5]

[100.0]
100

863,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    860,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

法人の資金調達環境が比較的安定しており、
引き続き優良物件への投資需要は高い。コロ
ナ禍の影響で飲食等店舗の賃貸需要には不透
明さが残る。

築古の小規模ビルの多いＪＲ大塚駅南口周辺
エリアにおいて、建て替え再開発の動向が注
視される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  +0.8
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　 +15.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊島 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４３４９公０４ -20	豊島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西8m区道、中間画地		商業 (100,500)
b	４３４９公０４ -24	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8m区道、南東6m、角地		商業 (100,480)
c	４３４９公０４ -28	豊島区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4m区道、中間画地		商業 (100,240)
d	４３４９公０４ -22	豊島区		更地	（　）	不整形	西9m区道、中間画地		近商 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 904,307	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	909,733	100 [ 97.3]	934,977	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	935,000
b	(　 ) 1,034,226	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	995,812	100 [ 105.7]	942,112		942,000
c	(　 ) 876,327	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	887,719	100 [ 84.7]	1,048,074		1,050,000
d	(　 ) 687,883	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	870,172	100 [ 95.1]	915,007		915,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.3	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.7	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 950,000 円／㎡]

豊島 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,626,270	3,727,084	7,899,186	5,451,250	2,447,936	（　0.9563） 2,340,961	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	60,024,641 円　　　　（　 800,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	55.00	Ｓ5	275.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	375 ％	75 ㎡	6.3 m x 12.0 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離： 67.0 ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階を店舗、３～５階を事務所でそれぞれフロア貸しで想定

⑦有効率　 83.0 ％
の理由

地域における同種建物として標準的有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	55.00	75.0	41.25	5,478	225,968	6.0	1,355,808
							1.0	225,968
2～ 2	店舗	55.00	85.0	46.75	4,109	192,096	6.0	1,152,576
							1.0	192,096
3～ 5	事務所	55.00	85.0	46.75	3,424	160,072	4.0	640,288
							1.0	160,072
～

～

計		275.00	83.0	228.25		898,280		4,429,248
								898,280

⑨年額支払賃料	898,280 円　×　12ヶ月　＝　 10,779,360 円
⑩a共益費（管理費）	350 円／㎡　×　 228.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 958,650 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,738,010 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 586,901 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,151,109 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,429,248 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,078 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 898,280 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 433,083 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,626,270 円　　　　（　 155,017 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５６８６公０４賃　　　　-19	3,080 ( 2,912)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,602	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,580 円/㎡　月額支払賃料（　 3,424 円/㎡）　基準階 3 F B
b	５６８６公０４賃　　　　-20	3,663 ( 3,456)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	3,256
c	５６８６公０４賃　　　　-21	3,802 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,880

豊島 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	262,500 円	87,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	2,218,484 円	11,738,010　×　　　　 18.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 327,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 743,700 円	87,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	87,500 円	87,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	87,500 円	87,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,727,084 円　（　　　　　　 49,694 円／㎡）　　（経費率　　 32.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	87,500,000 円	設計監理料率　 309,000 円／㎡　×　 275.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,451,250 円（　　　　　 72,683 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,626,270 円
②総費用	3,727,084 円
③純収益　①－②	7,899,186 円
④建物等に帰属する純収益	5,451,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,447,936 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,340,961 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,213 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,024,641 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 800,000 円／㎡）