鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊島 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６９３１公０４ -17	豊島区		貸家建付地	（　）	不整形	南8m区道、西8m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,606)
b	５１５０公０４ -41	豊島区		建付地	（　）	不整形	南東30m区道、東4.2m、西4.1m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,900)
c	１３公０４ -19	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	西16m区道、東3.8m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,800)
d	１３公０４ -1	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西40m国道、南西15m、角地		商業特別用途地区駐車場整備地区 (100,700)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 7,965,596	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	7,855,072	100 [ 52.4]	14,990,595	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	15,000,000
b	(　 ) 7,394,476	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.6]	7,264,748	100 [ 51.2]	14,188,961		14,200,000
c	(　 ) 17,353,796	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 96.0]	18,990,229	100 [ 126.2]	15,047,725		15,000,000
d	(　 ) 11,346,471	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	11,015,991	100 [ 74.2]	14,846,349		14,800,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -16.8	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -19.6	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -45.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +2.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.8	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +45.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -13.6	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.3	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 14,800,000 円／㎡]

豊島 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	121,535,887	32,132,136	89,403,751	23,318,800	66,084,951	（　0.9395） 62,086,811	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	1,773,908,886 円　　　　（　 13,000,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	104.03	ＲＣ10F1B	1,086.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	900 ％	900 ％	136 ㎡	13.0 m x 10.0 m	前面道路：区道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しの店舗（地下１階～２階）、事務所（３階～１０階）。

⑦有効率　 88.9 ％
の理由

標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	114.02	67.7	77.18	13,150	1,014,917	12.0	12,179,004
							1.0	1,014,917
1～ 1	店舗	99.52	62.0	61.74	27,500	1,697,850	20.0	33,957,000
							1.0	1,697,850
2～ 2	店舗	97.02	94.7	91.86	13,500	1,240,110	12.0	14,881,320
							1.0	1,240,110
3～10	事務所	97.02	94.7	91.86	7,430	682,520	12.0	8,190,240
							1.0	682,520
～

計		1,086.72	88.9	965.66		9,413,037		126,539,244
								9,413,037

⑨年額支払賃料	9,413,037 円　×　12ヶ月　＝　 112,956,444 円
⑩a共益費（管理費）	907 円／㎡　×　 965.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　 10,510,243 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域の標準的な共益費水準を査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている為計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	123,466,687 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 6,173,334 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	117,293,353 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	126,539,244 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,202,123 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 9,413,037 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 3,040,411 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	121,535,887 円　　　　（　 893,646 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６７１８公０４賃　　　　-32	10,778 ( 10,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [130.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	7,896	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,715 円/㎡　月額支払賃料（　 7,430 円/㎡）　基準階 3 F B
b	６９３１公０４賃　　　　-39	7,106 ( 6,844)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	7,641
c	７８５５公０４賃　　　　-30	4,575 ( 4,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	7,625

豊島 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,164,000 円	388,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	16,914,936 円	123,466,687　×　　　　 13.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,979,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,298,000 円	388,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	388,000 円	388,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	388,000 円	388,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 32,132,136 円　（　　　　　　 236,266 円／㎡）　　（経費率　　 26.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9395

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	388,000,000 円	設計監理料率　 340,000 円／㎡　×　 1,086.72 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0601	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0427 ×　 35 ％　＋　0.0545 × 35 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,318,800 円（　　　　　 171,462 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	121,535,887 円
②総費用	32,132,136 円
③純収益　①－②	89,403,751 円
④建物等に帰属する純収益	23,318,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	66,084,951 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	62,086,811 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 456,521 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,773,908,886 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,000,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
豊島 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊島 5-1

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　森永　愼一

TEL.

鑑定評価額

1,880,000,000 円

１㎡当たりの価格

13,800,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	11,510,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊島区東池袋１丁目１番１６外｢東池袋１－１－３｣				②地積　(㎡)	136 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,900) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,900)
	1.5:1	店舗兼事務所Ｓ10F1B	中高層の店舗、事務所が建ち並ぶ繁華な商業地域	南西50m区道	水道、ガス、下水	池袋 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５０ｍ区道

交通

施設

池袋駅東方

130m

法令

規制

商業
(100,900)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

池袋駅東口のグリーン大通り沿いに形成された繁華な商業地域。区役所跡地にハレザ池袋が竣工した後も近隣周
辺では再開発事業や事務所ビルの建替等が進んでおり、客足の増加など当該地域への波及効果が期待される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 14,500,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,000,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は池袋駅及び新宿駅等のターミナル駅周辺に存する高度商業地域。需要者の中心は資金力を有する大手企業
及び機関投資家等である。取引が限られていることもあり、取引ごとの価格のバラつきが大きいものの、土地取引の中
心価格帯を５千万円／坪前後と把握した。新型コロナウイルス感染症の影響により飲食を中心に店舗需要が大きく落ち
込んでいたが、徐々に回復しつつあるほか、余剰資金の流入等により投資用物件に対する需要は堅調に推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域格差の大きい事例も含まれてはいるが、同一需給圏内に存する高度商業地の事例を中心に採用し補修正及び要因比
較ともに適正に行われているので比準価格は市場の特性を的確に反映した価格である。他方、対象標準地は池袋駅東口
に形成された高度商業地域に存するので収益価格は投資採算性の指標として重要である。従って、本件評価においては
比準価格と収益価格を関連付け、更には近隣周辺の標準地等との均衡にも留意し上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 14,100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

豊島区内の商業地においては新型コロナウイ
ルス感染症の影響により飲食を中心に店舗需
要が大きく落ち込んでいたが、徐々に回復し
つつある。

池袋駅東口至近の高度商業地域。近隣周辺に
は百貨店や家電量販店等の大規模店舗が数多
く存するほか、再開発事業やビルの建替え等
が進んでいる。

池袋駅東口至近のグリーン大通り沿いに位置
し視認性は良好。サンシャイン方面へ向かう
顧客通行量が多く競争力は高い。個別的要因
に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊島 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１５０公０４ -41	豊島区		建付地	（　）	不整形	南東30m区道、東4.2m、西4.1m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,900)
b	６９３１公０４ -17	豊島区		貸家建付地	（　）	不整形	南8m区道、西8m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,606)
c	１３公０４ -19	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	西16m区道、東3.8m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,800)
d	１１公０４ -2	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東15m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 7,394,476	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.6]	7,264,748	100 [ 50.4]	14,414,183	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	14,400,000
b	(　 ) 7,965,596	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	7,855,072	100 [ 54.3]	14,466,063		14,500,000
c	(　 ) 17,353,796	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 96.0]	18,990,229	100 [ 130.6]	14,540,757		14,500,000
d	(　 ) 12,355,053	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	12,355,053	100 [ 84.9]	14,552,477		14,600,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.8	環境　　　　 -46.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +2.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.8	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -19.6	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.8	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.1	交通・接近　 -11.2	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 14,500,000 円／㎡]

豊島 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	123,120,573	33,358,927	89,761,646	23,784,400	65,977,246	（　0.9395） 61,985,623	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	1,771,017,800 円　　　　（　 13,000,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	104.03	ＲＣ10F1B	1,086.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	900 ％	900 ％	136 ㎡	13.0 m x 10.0 m	前面道路：区道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～２階は店舗、３階以上は事務所のフロア貸しのＲＣ造地下１階付地上１０階建の店舗兼事務所を想定。

⑦有効率　 88.9 ％
の理由

同等規模の建物の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～	店舗	114.02	67.7	77.18	13,500	1,041,930	12.0	12,503,160
							1.0	1,041,930
1～ 1	店舗	99.52	62.0	61.74	27,000	1,666,980	20.0	33,339,600
							1.0	1,666,980
2～ 2	店舗	97.02	94.7	91.86	13,500	1,240,110	12.0	14,881,320
							1.0	1,240,110
3～10	事務所	97.02	94.7	91.86	7,500	688,950	12.0	8,267,400
							1.0	688,950
～

計		1,086.72	88.9	965.66		9,460,620		126,863,280
								9,460,620

⑨年額支払賃料	9,460,620 円　×　12ヶ月　＝　 113,527,440 円
⑩a共益費（管理費）	1,000 円／㎡　×　 965.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　 11,587,920 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣周辺の同等規模の事務所ビルの共益費の水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	125,115,360 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 6,255,768 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	118,859,592 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	126,863,280 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,205,201 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 9,460,620 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 3,055,780 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	123,120,573 円　　　　（　 905,298 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６９３１公０４賃　　　　-28	7,653 ( 7,562)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.2]	100 [100.0]	7,793	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,788 円/㎡　月額支払賃料（　 7,500 円/㎡）　基準階 3 F B
b	６９３１公０４賃　　　　-29	5,528 ( 5,458)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 91.4]	100 [100.0]	6,048
c	６９３１公０４賃　　　　-35	5,795 ( 5,747)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.2]	100 [100.0]	5,783

豊島 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,164,000 円	388,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	18,141,727 円	125,115,360　×　　　　 14.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,979,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,298,000 円	388,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	388,000 円	388,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	388,000 円	388,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 33,358,927 円　（　　　　　　 245,286 円／㎡）　　（経費率　　 27.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9395

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	388,000,000 円	設計監理料率　 340,000 円／㎡　×　 1,086.72 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0427 ×　 35 ％　＋　0.0580 × 35 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,784,400 円（　　　　　 174,885 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	123,120,573 円
②総費用	33,358,927 円
③純収益　①－②	89,761,646 円
④建物等に帰属する純収益	23,784,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	65,977,246 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	61,985,623 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 455,777 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,771,017,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,000,000 円／㎡）