鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊島 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４３４９公０４ -50	豊島区		更地	（　）	不整形	北5.5m区道、西4.5m、二方路		１低専高度1種最高10m (70,150)
b	５４１２公０４ -7	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東7.3m区道、北7.3m、南4m、三方路		１中専高度地区2種 (80,200)
c	５４１２公０４ -8	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南6.2m区道、西5.5m、角地		１中専高度地区2種 (80,200)
d	６１６９公０４ -30	豊島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西3.6m私道、中間画地		１中専高度地区3種 (70,160)
e	６９３１公０４ -4	豊島区		貸家建付地	（　）	不整形	北4m区道、西3.7m、準角地		１中専高度地区3種 (80,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 615,163	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 76.8]	816,212	100 [ 97.3]	838,861	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	847,000
b	(　 ) 774,642	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.8]	752,467	100 [ 92.4]	814,358		823,000
c	(　 ) 729,375	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	711,314	100 [ 82.9]	858,039		867,000
d	(　 ) 661,429	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	662,085	100 [ 77.2]	857,623		866,000
e	(　 ) 931,996	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	948,772	100 [ 114.2]	830,799		839,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -23.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 848,000 円／㎡]

豊島 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象不動産が既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象不動産の個別的要因から分譲マンション適地と判断し、開発法を適用したため

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

対象不動産について分譲マンション用地としての開発が見込めため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
3,426,443,875	1,853,563,359	13	1,090,000	3,786.25	390,000	4,160.25
⑧開発法による価格	1,572,880,516 円　　　　（　 838,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 -18　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,877 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,877.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
961.50 ㎡	4,160.25 ㎡	3,822.25 ㎡	338.00 ㎡	3,786.25 ㎡	ＲＣ・6F ( 57 戸) 66㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 51.2 ％）	（ 221.6 ％）	（ 203.6 ％）	（ 18.0 ％）	（ 91.01 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専準防高度地区3種	70 ％	300 ％	240 ％	間口奥行	67.2 ｍ 27.9 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		6.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,090,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

豊島区内の分譲マンションの販売単価を参考として査定した

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,090,000 円／㎡　　×　　 3,786.25 ㎡　　＝　　　　 4,127,012,500 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 4,127,012,500 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 390,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 5 ％）　＝　　　　　　　 409,500 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定した
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 409,500 円／㎡　　×　　　 4,160.25 ㎡　　＝　　　　 1,703,622,375 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	豊島区開発許可基準による
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 4,127,012,500 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 453,971,375 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,157,593,750 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発業者の借入金の利率、開発利潤率、危険負担率を考慮して査定した。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	7 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	14 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	21 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	330,161,000 円	( 8 ％)	×　　0.8671	（ 14 ヶ月）	＝　　 286,282,603 円
	販売総額(2期)	2,971,449,000 円	( 72 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 2,473,731,293 円
	販売総額(3期)	825,402,500 円	( 20 ％)	×　　0.8074	（ 21 ヶ月）	＝　　 666,429,979 円
収入合計		－	－	－	－	3,426,443,875 円
支出	建築工事費(1期)	170,362,238 円	( 10 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 160,259,757 円
	建築工事費(2期)	170,362,238 円	( 10 ％)	×　　0.8850	（ 12 ヶ月）	＝　　 150,770,581 円
	建築工事費(3期)	1,362,897,900 円	( 80 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 1,134,612,502 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	272,382,825 円	( 60 ％)	×　　0.9312	（ 7 ヶ月）	＝　　 253,642,887 円
	販売管理費(2期)	181,588,550 円	( 40 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 154,277,632 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,853,563,359 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	3,426,443,875 円　　－　　　　　　 1,853,563,359 円　　＝　　　　　 1,572,880,516 円 838,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
豊島 -18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊島 -18

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　森永　愼一

TEL.

鑑定評価額

1,580,000,000 円

１㎡当たりの価格

840,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	630,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊島区駒込４丁目１５番４１｢駒込４－１０－１６｣				②地積　(㎡)	1,877 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,300) 準防（その他）高度地区3種 (70,240)
	2.5:1	共同住宅ＲＣ6	中層マンションのほか一般住宅等もある住宅地域	北東6m区道、背面道	水道、ガス、下水	駒込 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 80 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 67.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 1,880 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ区道

交通

施設

駒込駅西方

500m

法令

規制

１中専
(70,240)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ山手線駒込駅から徒歩圏内に存する住環境が良好な共同住宅地域で今後も現状維持で推移していくものと予
測する。利便性に優れているのでマンション需要は堅調に推移しており地価は上昇基調にて推移している。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 840,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 840,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は豊島区及びその周辺区を中心とするマンション需要が見込まれる住宅地域。主たる需要者は中堅・大手の
マンションデベロッパーと考えられる。当該地域は交通利便性及び居住環境に恵まれておりマンション用地の需要は旺
盛であるが、社宅跡地等大規模画地のマンション用地への転用が進み供給が非常に限定されている。市場の中心価格帯
は１，５００㎡程度の土地で総額１０億～１５億円、ファミリータイプのマンションは７千万～９千万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

事例の収集範囲を拡大せざるを得なかったが、補修正及び要因比較は適正に行われているので比準価格は市場の特性を
的確に反映した価格である。他方、開発法による価格はマンションデベロッパーの投資採算性に着目した価格で想定要
素がやや多いものの収支項目の査定及び開発スケジュールの策定等いずれも適切に行われている。従って、需要者の中
心がマンションデベロッパーであることから開発法による価格を中心に比準価格を関連付けて鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    800,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

利便性及び住環境等に優れているので豊島区
内のマンション需要は堅調に推移。新築の供
給数が限られているので中古市場の価格上昇
が著しい。

企業の社宅跡地等にマンションが相次いで建
設されたＪＲ山手線駒込駅から徒歩圏内に存
する共同住宅地域で地域要因に特段の変動は
見受けられない。

分譲マンション用地に適した整形画地で同一
需給圏内における競争力は普通程度である。
個別的要因に特段の変動は見受けられない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊島 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６９３１公０４ -4	豊島区		貸家建付地	（　）	不整形	北4m区道、西3.7m、準角地		１中専高度地区3種 (80,160)
b	５４１２公０４ -7	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東7.3m区道、北7.3m、南4m、三方路		１中専高度地区2種 (80,200)
c	６１６９公０４ -30	豊島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西3.6m私道、中間画地		１中専高度地区3種 (70,160)
d	５１５０公０４ -24	豊島区		更地	（　）	ほぼ整形	南19m都道、中間画地		近商高度地区3種 (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 931,996	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	948,772	100 [ 114.3]	830,072	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	838,000
b	(　 ) 774,642	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.8]	752,467	100 [ 90.3]	833,297		842,000
c	(　 ) 661,429	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	662,085	100 [ 79.3]	834,912		843,000
d	(　 ) 1,225,008	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.8]	1,217,716	100 [ 147.9]	823,337		832,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.6	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.3	交通・接近　 +0.1	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.8	交通・接近　 -2.3	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.5	交通・接近　 -2.3	環境　　　　 +28.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 840,000 円／㎡]

豊島 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
3,439,487,051	1,862,950,622	12	1,100,000	3,786.25	391,000	4,160.25
⑧開発法による価格	1,576,536,429 円　　　　（　 840,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 -18　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,877 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,877.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
961.50 ㎡	4,160.25 ㎡	3,822.25 ㎡	338.00 ㎡	3,786.25 ㎡	ＲＣ・6F ( 56 戸) 66㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 51.2 ％）	（ 221.6 ％）	（ 203.6 ％）	（ 18.0 ％）	（ 91.01 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専準防高度地区3種	70 ％	300 ％	240 ％	間口奥行	67.2 ｍ 27.9 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		6.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,100,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,100,000 円／㎡　　×　　 3,786.25 ㎡　　＝　　　　 4,164,875,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 4,164,875,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 391,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 406,640 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 406,640 円／㎡　　×　　　 4,160.25 ㎡　　＝　　　　 1,691,724,060 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発許可基準を基に査定。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 4,164,875,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 458,136,250 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,149,860,310 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	16 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	23 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	333,190,000 円	( 8 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 286,476,762 円
	販売総額(2期)	2,998,710,000 円	( 72 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 2,482,632,009 円
	販売総額(3期)	832,975,000 円	( 20 ％)	×　　0.8048	（ 23 ヶ月）	＝　　 670,378,280 円
収入合計		－	－	－	－	3,439,487,051 円
支出	建築工事費(1期)	338,344,812 円	( 20 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 313,713,310 円
	建築工事費(2期)	338,344,812 円	( 20 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 296,457,724 円
	建築工事費(3期)	1,015,034,436 円	( 60 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 840,347,010 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	274,881,750 円	( 60 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 254,870,359 円
	販売管理費(2期)	183,254,500 円	( 40 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 157,562,219 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,862,950,622 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	3,439,487,051 円　　－　　　　　　 1,862,950,622 円　　＝　　　　　 1,576,536,429 円 840,000 円／㎡