鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊島 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６１６９公０４ -1	豊島区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西2.5m私道、中間画地		１中専高度地区3種 (70,160)
b	６９３１公０４ -11	豊島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m私道、中間画地		１中専高度地区3種 (70,160)
c	４３４９公０４ -13	豊島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東2m私道、中間画地		１中専高度地区3種 (70,160)
d	４３４９公０４ -45	豊島区		建付地	（　）	不整形	南西3m私道、中間画地		１中専高度地区3種 (70,160)
e	６９３１公０４ -34	豊島区		更地	（　）	ほぼ長方形	東4m私道、中間画地		１中専高度地区3種 (82,195)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 540,670	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	552,565	100 [ 100.7]	548,724	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	571,000
b	(　 ) 621,553	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	610,795	100 [ 112.0]	545,353		567,000
c	(　 ) 584,888	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.3]	579,742	100 [ 107.4]	539,797		561,000
d	(　 ) 529,387	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.9]	565,268	100 [ 103.5]	546,153		568,000
e	(　 ) 432,857	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	452,959	100 [ 82.5]	549,041		571,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.2	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.4	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.2	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.4	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.2	交通・接近　 +0.9	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.4	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.2	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.4	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.2	交通・接近　 +2.6	環境　　　　 -19.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 570,000 円／㎡]

豊島 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,601,999	1,505,320	5,096,679	3,052,700	2,043,979	（　0.9775） 1,997,989	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	49,949,725 円　　　　（　 446,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	52.90	Ｓ3	158.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区3種	70 ％	300 ％	208 ％	112 ㎡	7.5 m x 15.0 m	前面道路：区道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積２６㎡程度の１Ｋを各階２戸、計６戸配置した３階建共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	52.90	100.0	52.90	3,350	177,215	1.0	177,215
							1.0	177,215
2～ 2	住宅	52.90	100.0	52.90	3,400	179,860	1.0	179,860
							1.0	179,860
3～ 3	住宅	52.90	100.0	52.90	3,450	182,505	1.0	182,505
							1.0	182,505
～

～

計		158.70	100.0	158.70		539,580		539,580
								539,580

⑨年額支払賃料	539,580 円　×　12ヶ月　＝　 6,474,960 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 158.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 285,660 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣周辺の同等規模の共同住宅の共益費の水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,760,620 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 338,031 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,422,589 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	539,580 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,126 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 539,580 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 174,284 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,601,999 円　　　　（　 58,946 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６９３１公０４賃　　　　-15	3,450 ( 3,308)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	3,317	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,499 円/㎡　月額支払賃料（　 3,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	６９３１公０４賃　　　　-17	4,109 ( 3,936)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.3]	100 [104.0]	3,788
c	６９３１公０４賃　　　　-19	3,808 ( 3,650)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.7]	100 [109.0]	3,305

豊島 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	245,000 円	49,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	649,020 円	6,760,620　×　　　　 9.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 96,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 416,500 円	49,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	49,000 円	49,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,000 円	49,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,505,320 円　（　　　　　　 13,440 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9775

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 158.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,052,700 円（　　　　　 27,256 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,601,999 円
②総費用	1,505,320 円
③純収益　①－②	5,096,679 円
④建物等に帰属する純収益	3,052,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,043,979 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,997,989 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,839 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,949,725 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 446,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
豊島 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊島 -14

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　安田　明芳

TEL.

鑑定評価額

62,500,000 円

１㎡当たりの価格

558,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	450,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊島区西巣鴨１丁目７７０番２２｢西巣鴨１－３０－２｣				②地積　(㎡)	112 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,300) 準防（その他） (70,208)
	1:2	住宅Ｗ2F1B	一般住宅のほかにアパート等が混在する住宅地域	南西5.2m区道	水道、ガス、下水	大塚 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 80 ｍ、南 140 ｍ、北 220 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 112 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　５
．２ｍ区道

交通

施設

大塚駅北西方

850m

法令

規制

１中専
(70,208)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

成熟した住宅地であり、特別な変動要因もなく、概ね現状を維持して行くものと思料される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 570,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 439,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、豊島区内の最寄り駅から徒歩圏内にある住宅地域となる。成熟した住宅地であり、供給は限定的となる
。需要者は中所得者以上の個人が中心となるが、収益物件の取得を目的とする不動産業者も見られる。豊島区内の買い
替えの他、他区からの流入も見られる。需要の中心となる価格帯は、地積１００㎡程度で総額５千万円から７千万円と
なる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺地域は、中規模以上の個人住宅を中心とし、低層共同住宅も見られる住宅地であり、賃貸マンシ
ョン等の収益物件も散見される。主な市場参加者は住宅地の取得を前提とした中所得者層以上の個人となり、市場での
取引動向に着目して行動するものと思われる。よって、取引動向を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し
、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊島 -11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 688,000 円／㎡

[102.5]
100

100
[104.0]

100
[126.9]

[104.0]
100

556,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    545,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

都心部の住宅需要の増加等により景気は回復
傾向にある。不動産市場も、回復傾向にある
が、今後は供給不足が懸念される。

豊島区内の既成住宅地域である。住宅需要は
経済状況の改善により、回復傾向で推移して
おり、マンション需要を中心に回復が鮮明に
なっている。

南西向き画地である。基準方位が北であるこ
とから、日照等の点で優る。個別的要因に特
段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊島 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６９３１公０４ -11	豊島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m私道、中間画地		１中専高度地区3種 (70,160)
b	６１６９公０４ -18	豊島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.6m区道、北2.9m、角地		１中専高度地区3種 (80,224)
c	６１６９公０４ -23	豊島区		更地	（　）	不整形	南東5m区道、中間画地		１中専高度地区3種 (70,200)
d	４３４９公０４ -19	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東4m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 621,553	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	610,795	100 [ 112.7]	541,965	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	564,000
b	(　 ) 704,528	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	700,424	100 [ 127.3]	550,215		572,000
c	(　 ) 660,500	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	751,502	100 [ 135.2]	555,845		578,000
d	(　 ) 645,684	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	649,520	100 [ 119.6]	543,077		565,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 570,000 円／㎡]

豊島 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,676,539	1,610,728	5,065,811	3,052,700	2,013,111	（　0.9775） 1,967,816	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	49,195,400 円　　　　（　 439,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	52.90	Ｓ3	158.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防	70 ％	300 ％	208 ％	112 ㎡	7.5 m x 15.0 m	前面道路：区道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積２５㎡程度の合計６戸の共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、開放廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	52.90	100.0	52.90	3,326	175,945	1.0	175,945
							1.0	175,945
2～ 2	住宅	52.90	100.0	52.90	3,394	179,543	1.0	179,543
							1.0	179,543
3～ 3	住宅	52.90	100.0	52.90	3,462	183,140	1.0	183,140
							1.0	183,140
～

～

計		158.70	100.0	158.70		538,628		538,628
								538,628

⑨年額支払賃料	538,628 円　×　12ヶ月　＝　 6,463,536 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 158.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 285,660 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費の水準を考慮
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,749,196 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 337,460 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,411,736 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	538,628 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,117 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 538,628 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 259,686 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,676,539 円　　　　（　 59,612 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４３４９公０４賃　　　　-16	3,215 ( 3,082)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,495	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,540 円/㎡　月額支払賃料（　 3,394 円/㎡）　基準階 2 F B
b	８１６７公０４賃　　　　-9	3,296 ( 3,293)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,662
c	８３５２公０４賃　　　　-22	3,459 ( 3,385)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,459

豊島 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	392,000 円	49,000,000　×　　　　 0.8 ％
②維持管理費	607,428 円	6,749,196　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 96,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 416,500 円	49,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	49,000 円	49,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,000 円	49,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,610,728 円　（　　　　　　 14,382 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9775

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 158.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,052,700 円（　　　　　 27,256 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,676,539 円
②総費用	1,610,728 円
③純収益　①－②	5,065,811 円
④建物等に帰属する純収益	3,052,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,013,111 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,967,816 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,570 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,195,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 439,000 円／㎡）