鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊島 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４３４９公０４ -43	豊島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
b	４３４９公０４ -3	豊島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,240)
c	４３４９公０４ -6	豊島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東3.7m区道、中間画地		１中専高度地区2種地区計画等 (70,160)
d	７１１７公０４ -26	豊島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
e	４３４９公０４ -48	豊島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.2m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,168)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 542,925	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	550,451	100 [ 92.2]	597,018	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	627,000
b	(　 ) 602,945	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	606,527	100 [ 104.9]	578,195		607,000
c	(　 ) 562,981	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	559,701	100 [ 90.3]	619,824		651,000
d	(　 ) 616,060	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	618,476	100 [ 94.1]	657,254		690,000
e	(　 ) 627,109	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	623,384	100 [ 97.0]	642,664		675,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 628,000 円／㎡]

豊島 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価が把握できないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,263,645	521,338	2,742,307	1,276,500	1,465,807	（　0.9742） 1,427,989	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	35,699,725 円　　　　（　 489,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
住宅	35.00	Ｗ3	90.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区3種	70 ％	300 ％	168 ％	73 ㎡	6.0 m x 12.0 m	前面道路：区道　 4.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸しの戸建賃貸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	居宅	90.00	100.0	90.00	3,047	274,230	2.0	548,460
							1.0	274,230
～

～

～

～

計		90.00	100.0	90.00		274,230		548,460
								274,230

⑨年額支払賃料	274,230 円　×　12ヶ月　＝　 3,290,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	計上不要と判断した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,290,760 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 164,538 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,126,222 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	548,460 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,210 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 274,230 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 132,213 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,263,645 円　　　　（　 44,707 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	８１６７公０４賃　　　　-29	3,029 ( 2,943)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,091	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,181 円/㎡　月額支払賃料（　 3,047 円/㎡）　基準階 F B
b	８１６７公０４賃　　　　-30	3,205 ( 3,116)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,270
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊島 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	92,500 円	18,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	164,538 円	3,290,760　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 70,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 157,200 円	18,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	18,500 円	18,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,500 円	18,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 521,338 円　（　　　　　　 7,142 円／㎡）　　（経費率　　 16.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,500,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0690	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0737 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,276,500 円（　　　　　 17,486 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,263,645 円
②総費用	521,338 円
③純収益　①－②	2,742,307 円
④建物等に帰属する純収益	1,276,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,465,807 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,427,989 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,561 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,699,725 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 489,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
豊島 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊島 -10

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　犬嶋　和彦

TEL.

鑑定評価額

45,300,000 円

１㎡当たりの価格

620,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	500,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊島区池袋３丁目１６３８番５｢池袋３－９－２｣				②地積　(㎡)	73 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,300) 準防（その他）高度地区3種 (70,168)
	1:2	住宅Ｗ3	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域	南4.2m区道	水道、ガス、下水	要町 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 16 ｍ、北 12 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 73 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　４．２
ｍ区道

交通

施設

要町駅北東方

300m

法令

規制

１中専
(70,168)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

低層住宅を中心とする住宅地域として成熟しており、今後しばらくは同様の傾向にて推移してゆくものと予測す
る。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 629,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 468,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ山手線池袋駅を中心として近隣の地下鉄駅及び私鉄駅周辺に形成される住宅地域である。需要者は地
縁を有する個人を中心として、規模によっては不動産開発業者が見込まれる。当地区周辺は成熟しており地域的変化は
少なく把握される取引も限定的である。先行き不透明感も残る昨今の経済情勢下ではあるが住宅需要は比較的堅調に推
移している。取引される価格帯は新築戸建で総額約７，０００万円程度が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、周辺の用途的類似性を有する取引事例を基礎としており、市場性を反映し実証的である。また周辺には賃
貸物件も見られ、収益性に着目した取引も見られるが、対象標準地の最有効使用との関係から居住の快適性が重視され
る自用目的の取引が多い地域であることを考慮し、本件では比準価格を中心に収益価格を比較考量し、代表標準地との
検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊島 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 647,000 円／㎡

[102.5]
100

100
[100.0]

100
[112.1]

[105.0]
100

621,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    604,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

継続した金融緩和、各種政策、住宅を取り巻
く環境の変化等を背景として住宅需要は概ね
底堅く推移している。

池袋駅との位置関係も良好で利便性が高く一
定の需要は見込める。特段地域要因に変化は
ないが一般的要因の影響を受け地価は徐々に
持ち直している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊島 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６１６９公０４ -15	豊島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3.4m区道、中間画地		１中専高度地区3種 (70,160)
b	６９３１公０４ -8	豊島区		貸家建付地	（　）	袋地等	西2.8m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)
c	６９３１公０４ -25	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東2.7m私道、北西2.4m、準角地		１中専高度地区3種 (80,160)
d	７１１７公０４ -1	豊島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		近商高度地区3種地区計画等 (90,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 511,086	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	498,431	100 [ 82.9]	601,244	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	631,000
b	(　 ) 328,421	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 56.0]	595,850	100 [ 104.8]	568,559		597,000
c	(　 ) 681,001	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.0]	764,817	100 [ 119.4]	640,550		673,000
d	(　 ) 625,588	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	610,097	100 [ 101.2]	602,863		633,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -44.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -4.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 629,000 円／㎡]

豊島 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,234,726	519,880	2,714,846	1,307,950	1,406,896	（　0.9722） 1,367,784	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	34,194,600 円　　　　（　 468,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
住宅	35.00	Ｗ3	90.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区3種	70 ％	300 ％	168 ％	73 ㎡	6.0 m x 12.0 m	前面道路：区道　 4.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸戸建賃貸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

同種建物と比して標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	居宅	90.00	100.0	90.00	3,020	271,800	2.0	543,600
							1.0	271,800
～

～

～

～

計		90.00	100.0	90.00		271,800		543,600
								271,800

⑨年額支払賃料	271,800 円　×　12ヶ月　＝　 3,261,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	計上不要と判断した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,261,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 163,080 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,098,520 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	543,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,164 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 271,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 131,042 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,234,726 円　　　　（　 44,311 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６１６９公０４賃　　　　-3	2,894 ( 2,666)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,122	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,150 円/㎡　月額支払賃料（　 3,020 円/㎡）　基準階 F B
b	６１６９公０４賃　　　　-4	2,949 ( 2,827)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,181
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊島 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	92,500 円	18,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	163,080 円	3,261,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 70,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 157,200 円	18,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	18,500 円	18,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,500 円	18,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 519,880 円　（　　　　　　 7,122 円／㎡）　　（経費率　　 16.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,500,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0707	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0737 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,307,950 円（　　　　　 17,917 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,234,726 円
②総費用	519,880 円
③純収益　①－②	2,714,846 円
④建物等に帰属する純収益	1,307,950 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,406,896 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,367,784 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,737 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,194,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 468,000 円／㎡）