鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊島 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６７１８公０４ -17	豊島区		建付地	（　）	長方形	南東4m区道、中間画地		１中専高度地区3種 (70,160)
b	６９３１公０４ -29	豊島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m区道、中間画地		１中専高度地区3種第一種文教地区 (70,160)
c	６１６９公０４ -9	豊島区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東5.4m区道、東4m、角地		準工高度地区3種地区計画等 (80,300)
d	６１６９公０４ -3	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.4m区道、中間画地		準工高度地区2種第二種文教地区 (70,300)
e	７１１７公０４ -9	豊島区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4m区道、中間画地		１中専高度3種最低7m 地区計画等 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 632,342	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	617,749	100 [ 96.6]	639,492	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	639,000
b	(　 ) 918,367	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 131.3]	712,032	100 [ 112.9]	630,675		631,000
c	(　 ) 754,018	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	713,888	100 [ 114.4]	624,028		624,000
d	(　 ) 581,504	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	563,782	100 [ 90.9]	620,222		620,000
e	(　 ) 781,839	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	766,804	100 [ 95.1]	806,313		806,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +31.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 629,000 円／㎡]

豊島 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,200,985	3,102,682	10,098,303	6,426,000	3,672,303	（　0.9630） 3,536,428	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	88,410,700 円　　　　（　 470,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	89.50	ＲＣ5	340.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専防火高度3種最高7m 地区計画等	70 ％	300 ％	220 ％	188 ㎡	10.8 m x 18.0 m	前面道路：区道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積４０㎡程度の合計７戸の共同住宅を想定

⑦有効率　 84.1 ％
の理由

同種の建物のレンタブル比をを考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	64.00	63.1	40.38	3,570	144,157	1.0	144,157
							1.0	144,157
2～ 2	住宅	89.50	90.4	80.91	3,643	294,755	1.0	294,755
							1.0	294,755
3～ 3	住宅	89.50	90.4	80.91	3,716	300,662	1.0	300,662
							1.0	300,662
4～ 4	住宅	48.60	90.4	43.93	3,752	164,825	1.0	164,825
							1.0	164,825
5～ 5	住宅	48.60	82.3	40.00	3,825	153,000	1.0	153,000
							1.0	153,000

計		340.20	84.1	286.13		1,057,399		1,057,399
								1,057,399

⑨年額支払賃料	1,057,399 円　×　12ヶ月　＝　 12,688,788 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 286.13 ㎡　×　12ヶ月　＝　 515,034 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費の水準を考慮
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,203,822 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 528,153 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,675,669 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,057,399 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,151 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,057,399 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 515,165 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,200,985 円　　　　（　 70,218 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６７１８公０４賃　　　　-16	2,629 ( 2,520)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,639	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,800 円/㎡　月額支払賃料（　 3,643 円/㎡）　基準階 2 F B
b	６７１８公０４賃　　　　-12	3,804 ( 3,505)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,926
c	８９２９公０４賃　　　　-20	3,619 ( 3,616)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,809

豊島 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	510,000 円	102,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,320,382 円	13,203,822　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 201,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 867,000 円	102,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	102,000 円	102,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	102,000 円	102,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,102,682 円　（　　　　　　 16,504 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9630

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	102,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 340.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,426,000 円（　　　　　 34,181 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,200,985 円
②総費用	3,102,682 円
③純収益　①－②	10,098,303 円
④建物等に帰属する純収益	6,426,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,672,303 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,536,428 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,811 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,410,700 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 470,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
豊島 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊島 -9

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　吉澤　真美

TEL.

鑑定評価額

117,000,000 円

１㎡当たりの価格

621,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	490,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊島区雑司が谷３丁目５４３番３｢雑司が谷３－２０－１０｣				②地積　(㎡)	188 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,300) 防火（その他）高度3種最低7m 地区計画等 (70,220)
	不整形 1:1.5	共同住宅ＲＣ3	中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	北東5.5m区道	水道、ガス、下水	雑司が谷 210m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　５
．５ｍ区道

交通

施設

雑司が谷駅北方

210m

法令

規制

１中専
(70,220)
防火
高度3種最低7m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

地域東方で事業中の都市計画道路環状５－１号線は令和９年度に完了予定である。事業の進行と共に利便性の高
い住宅地域として熟成していくと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 670,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 455,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、豊島区東部及びその周辺に広がる中低層住宅地域である。典型的需要者は、賃貸経営を目的とする投資
家等のほか戸建開発業者や自用の住宅取得目的の個人も想定される。都心への利便性・住環境とも良好で、安定的な需
要が存在する。供給が限られる中、コロナ禍にあっても投資家等や開発業者の物件取得意欲は比較的旺盛で、今期の地
価は上昇傾向で推移した。対象標準地と同規模の土地の中心価格帯は１億円台前半である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格に対し収益価格は低位に試算された。対象標準地は中層共同住宅地としては規模がやや小さく、投資効率が低
いためと思料する。対象標準地には投資家のみならず戸建開発業者や自用目的の個人等、多様な需要者が想定される。
比準価格はこれらの需要者の行動原理を反映した実証的な価格である。以上の検討から、より説得力が高いのは比準価
格と判断して当該価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    604,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

外国人を中心に人口は減少傾向。取引件数は
概ね横ばいであるが取引面積は減少し、土地
の細分化が進んだ。

地域東方で都市計画道路環状第５－１号線が
事業中であるが、現在のところ地域要因に格
別の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊島 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７１１７公０４ -9	豊島区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4m区道、中間画地		１中専高度3種最低7m 地区計画等 (70,160)
b	７１１７公０４ -11	豊島区		建付地	（　）	不整形	北3.8m私道、東3m、二方路		準工高度地区3種特別用途地区 (70,240)
c	６７１８公０４ -17	豊島区		建付地	（　）	長方形	南東4m区道、中間画地		１中専高度地区3種 (70,160)
d	９２９０公０４ -6	文京区		建付地	（　）	不整形	北3.1m区道、中間画地		１中専高度2種最高14m (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 781,839	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	766,804	100 [ 95.1]	806,313	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	806,000
b	(　 ) 585,825	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 96.0]	628,726	100 [ 93.6]	671,716		672,000
c	(　 ) 632,342	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	617,749	100 [ 94.9]	650,947		651,000
d	(　 ) 685,729	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	700,967	100 [ 102.1]	686,549		687,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.9	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -5.4	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.3	交通・接近　 -2.1	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 670,000 円／㎡]

豊島 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,354,586	2,796,491	9,558,095	5,974,020	3,584,075	（　0.9556） 3,424,942	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	85,623,550 円　　　　（　 455,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	111.30	ＲＣ5	340.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専防火高度3種最低7m 地区計画等	70 ％	300 ％	220 ％	188 ㎡	10.8 m x 18.0 m	前面道路：区道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

４０㎡程度の小家族向け１ＬＤＫを計７戸想定。

⑦有効率　 83.0 ％
の理由

類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	64.00	63.1	40.40	3,470	140,188	1.0	140,188
							1.0	140,188
2～ 2	住宅	89.50	90.4	80.90	3,541	286,467	1.0	286,467
							1.0	286,467
3～ 3	住宅	89.50	90.4	80.90	3,576	289,298	1.0	289,298
							1.0	289,298
4～ 4	住宅	48.60	82.3	40.00	3,612	144,480	1.0	144,480
							1.0	144,480
5～ 5	住宅	48.60	82.3	40.00	3,683	147,320	1.0	147,320
							1.0	147,320

計		340.20	83.0	282.20		1,007,753		1,007,753
								1,007,753

⑨年額支払賃料	1,007,753 円　×　12ヶ月　＝　 12,093,036 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 282.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 507,960 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似マンションの共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,600,996 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 504,040 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,096,956 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,007,753 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,674 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,007,753 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 247,956 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,354,586 円　　　　（　 65,716 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５４１２公０４賃　　　　-24	3,440 ( 3,365)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,513	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,620 円/㎡　月額支払賃料（　 3,541 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５４１２公０４賃　　　　-12	3,225 ( 3,091)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [ 89.1]	100 [100.0]	3,731
c	５４１２公０４賃　　　　-23	3,741 ( 3,663)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [106.0]	100 [ 96.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,604

豊島 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	399,600 円	99,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,146,691 円	12,600,996　×　　　　 9.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 201,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 849,100 円	99,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	99,900 円	99,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	99,900 円	99,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,796,491 円　（　　　　　　 14,875 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	99,900,000 円	設計監理料率　 285,000 円／㎡　×　 340.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,974,020 円（　　　　　 31,777 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,354,586 円
②総費用	2,796,491 円
③純収益　①－②	9,558,095 円
④建物等に帰属する純収益	5,974,020 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,584,075 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,424,942 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,218 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,623,550 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 455,000 円／㎡）