鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊島 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４３４９公０４ -19	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東4m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,240)
b	４３４９公０４ -46	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西4.5m区道、中間画地		商業 (100,270)
c	６１６９公０４ -20	豊島区		更地	（　）	不整形	南西5.1m区道、中間画地		１中専高度地区3種 (70,204)
d	６１６９公０４ -23	豊島区		更地	（　）	不整形	南東5m区道、中間画地		１中専高度地区3種 (70,200)
e	６１６９公０４ -9	豊島区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東5.4m区道、東4m、角地		準工高度地区3種地区計画等 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 645,684	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	649,520	100 [ 88.7]	732,266	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	740,000
b	(　 ) 661,961	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	660,650	100 [ 89.8]	735,690		743,000
c	(　 ) 778,426	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	789,998	100 [ 100.3]	787,635		796,000
d	(　 ) 660,500	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	751,502	100 [ 96.6]	777,952		786,000
e	(　 ) 754,018	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	713,888	100 [ 98.7]	723,291		731,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.8	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -3.6	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.9	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.8	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.6	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 742,000 円／㎡]

豊島 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,833,961	7,166,719	19,667,242	14,229,600	5,437,642	（　0.9353） 5,085,827	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	130,405,821 円　　　　（　 672,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	123.69	ＲＣ8	687.19
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居防火	70 ％	400 ％	340 ％	194 ㎡	14.3 m x 13.6 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離： 40.0 ｍ

⑥想定建物の概要

１階～５階までは約５０㎡の住戸が各階に２戸、６階～８階は約５６㎡の住戸が各階に１戸配置された８階建の共同住宅

⑦有効率　 95.6 ％
の理由

建物想定図面を参考に設定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	89.59	93.6	83.88	3,097	259,776	1.0	259,776
							1.0	259,776
2～ 2	住宅	104.94	96.7	101.44	3,193	323,898	1.0	323,898
							1.0	323,898
3～ 5	住宅	104.94	96.7	101.44	3,257	330,390	1.0	330,390
							1.0	330,390
6～ 8	住宅	59.28	94.1	55.78	3,321	185,245	1.0	185,245
							1.0	185,245
～

計		687.19	95.6	656.98		2,130,579		2,130,579
								2,130,579

⑨年額支払賃料	2,130,579 円　×　12ヶ月　＝　 25,566,948 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 656.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,576,752 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域における標準的な共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,143,700 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,357,185 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,786,515 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,130,579 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,241 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,130,579 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,027,205 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,833,961 円　　　　（　 138,319 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７８５５公０４賃　　　　-13	3,449 ( 3,446)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 97.0]	100 [109.0]	3,198	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,331 円/㎡　月額支払賃料（　 3,193 円/㎡）　基準階 2 F B
b	７８５５公０４賃　　　　-14	3,611 ( 3,459)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [101.0]	100 [108.0]	3,344
c	７８５５公０４賃　　　　-15	3,797 ( 3,638)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [101.0]	100 [110.0]	3,452

豊島 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,155,000 円	231,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,365,819 円	27,143,700　×　　　　 12.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 220,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,963,500 円	231,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	231,000 円	231,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	231,000 円	231,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,166,719 円　（　　　　　　 36,942 円／㎡）　　（経費率　　 26.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9353

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	231,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 687.19 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0616	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,229,600 円（　　　　　 73,348 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,833,961 円
②総費用	7,166,719 円
③純収益　①－②	19,667,242 円
④建物等に帰属する純収益	14,229,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,437,642 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,085,827 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,216 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 130,405,821 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 672,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
豊島 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊島 -3

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　森永　愼一

TEL.

鑑定評価額

141,000,000 円

１㎡当たりの価格

725,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	560,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊島区東池袋２丁目１２番１１｢東池袋２－１２－９｣				②地積　(㎡)	194 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,400) 防火（その他） (70,340)
	1:1	住宅Ｓ2	住宅、事務所等が混在する区画整理済の住宅地域	北東6m区道	水道、ガス、下水	大塚 380m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 140 ｍ、南 140 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　６
ｍ区道

交通

施設

大塚駅南西方

380m

法令

規制

１住居
(70,340)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

事務所等が混在する利便性の高い住宅地域として熟成しており、当面の間は現状維持で推移するものと思われる
。コロナ禍により一時期減退していた当該地域の住宅需要は回復し、地価は上昇基調にて推移している。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 740,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 663,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ山手線池袋駅～駒込駅沿線の住宅地域。需要者の中心は自用の建物及びその用地を探す地縁性を有す
る個人であるが、交通利便性及び行政的条件等に恵まれた地域なのでまとまった規模の画地であれば不動産業者等の需
要も見込める。利便性が高いのでコロナ禍の中でも住宅需要は堅調に推移している。市場の中心価格帯については１０
０㎡程度の土地で７千万～８千万円、敷地５０～６０㎡の建売住宅で７千万～８千万円程度と把握した。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内に存する標準地と競争代替の関係にある事例を中心に採用し補修正及び要因比較ともに適正に行われてい
るので比準価格は市場の実態を的確に反映した価格である。他方、標準地は交通利便性及び行政的条件に恵まれている
ので収益価格は比較的高位に求められた。収益性より居住の快適性を重視する住宅地の評価ではあるが、投資用物件の
需要も見込める地域なので比準価格を中心に収益価格を関連付け代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊島 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 604,000 円／㎡

[102.8]
100

100
[100.0]

100
[ 86.5]

[101.0]
100

725,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    706,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍により区内の人口は外国人を中心に
減少傾向にあるものの、金融緩和政策の継続
等により住宅地の需要は堅調に推移している
。

ＪＲ山手線大塚駅から徒歩圏内の高台に位置
する住宅地域で地域要因に特段の変動はない
。当該地域の住宅需要は引き続き堅調である
。

北東側幅員約６ｍ区道に接道する標準的規模
の整形画地で地域内の競争力は普通程度と思
われる。個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -0.5
交通・接近　　　  +1.1
環境　　　　　　  -8.5
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊島 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６１６９公０４ -21	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.9m区道、中間画地		１住居 (70,196)
b	４３４９公０４ -19	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東4m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,240)
c	５１５０公０４ -1	豊島区		建付地	（　）	不整形	南東9.3m区道、北東4m、二方路		１住居高度地区3種 (70,300)
d	４３４９公０４ -46	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西4.5m区道、中間画地		商業 (100,270)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 841,696	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	853,363	100 [ 117.0]	729,370	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	737,000
b	(　 ) 645,684	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	649,520	100 [ 88.7]	732,266		740,000
c	(　 ) 896,004	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.9]	969,478	100 [ 134.2]	722,413		730,000
d	(　 ) 661,961	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	660,650	100 [ 89.8]	735,690		743,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.1	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 +28.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.2	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.8	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.3	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -3.6	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 740,000 円／㎡]

豊島 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,429,711	6,833,523	19,596,188	14,229,600	5,366,588	（　0.9353） 5,019,370	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	128,701,795 円　　　　（　 663,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	123.69	ＲＣ8	687.19
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居防火	70 ％	400 ％	340 ％	194 ㎡	14.3 m x 13.6 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離： 40.0 ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積５０㎡程度の住戸を１～５階に各２戸、６～８階に各１戸配置した８階建共同住宅。容積対象面積は６５９．１９㎡。

⑦有効率　 95.6 ％
の理由

同程度の規模の共同住宅として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	89.59	93.6	83.88	3,150	264,222	1.0	264,222
							1.0	264,222
2～ 2	住宅	104.94	96.7	101.44	3,200	324,608	1.0	324,608
							1.0	324,608
3～ 3	住宅	104.94	96.7	101.44	3,200	324,608	1.0	324,608
							1.0	324,608
4～ 5	住宅	104.94	96.7	101.44	3,250	329,680	1.0	329,680
							1.0	329,680
6～ 8	住宅	59.28	94.1	55.78	3,300	184,074	1.0	184,074
							1.0	184,074

計		687.19	95.6	656.98		2,125,020		2,125,020
								2,125,020

⑨年額支払賃料	2,125,020 円　×　12ヶ月　＝　 25,500,240 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 656.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,576,752 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣周辺の同等規模の共同住宅の共益費の水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,076,992 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,353,850 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,723,142 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,125,020 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,188 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,125,020 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 686,381 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,429,711 円　　　　（　 136,236 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６９３１公０４賃　　　　-14	3,213 ( 3,211)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.3]	100 [102.0]	3,204	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,293 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	６９３１公０４賃　　　　-15	3,450 ( 3,308)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.3]	100 [100.0]	3,474
c	６９３１公０４賃　　　　-17	4,109 ( 3,936)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.6]	100 [104.0]	3,967

豊島 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,155,000 円	231,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,032,623 円	27,076,992　×　　　　 11.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 220,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,963,500 円	231,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	231,000 円	231,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	231,000 円	231,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,833,523 円　（　　　　　　 35,224 円／㎡）　　（経費率　　 25.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9353

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	231,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 687.19 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0616	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,229,600 円（　　　　　 73,348 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,429,711 円
②総費用	6,833,523 円
③純収益　①－②	19,596,188 円
④建物等に帰属する純収益	14,229,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,366,588 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,019,370 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,873 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 128,701,795 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 663,000 円／㎡）