鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

杉並 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４０１１１ -48	杉並区		更地	（　）	ほぼ長方形	東6.3m区道、中間画地		近商高度地区2種 (90,300)
b	４０１１８ -22	杉並区		建付地	（　）	長方形	北東17m都道、南東6.3m、角地		準住居高度地区2種 (80,200)
c	４０１１８ -25	杉並区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東11m区道、南東5.4m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
d	４０８１２ -19	杉並区		建付地	（　）	ほぼ台形	北25m都道、東3.4m、角地		商業高度地区3種 (100,400)
e	４０１０８ -17	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.2m区道、中間画地		近商高度3種最低7m 地区計画等 (84,260)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 775,000	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	783,525	100 [ 96.0]	816,172	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	816,000
b	(　 ) 785,135	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	760,459	100 [ 85.1]	893,606		894,000
c	(　 ) 804,500	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	780,748	100 [ 92.7]	842,231		842,000
d	(　 ) 840,757	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.8]	888,527	100 [ 119.0]	746,661		747,000
e	(　 ) 746,622	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	762,301	100 [ 89.4]	852,686		853,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 825,000 円／㎡]

杉並 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,074,065	4,123,168	12,950,897	8,772,500	4,178,397	（　0.9578） 4,002,069	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	100,051,725 円　　　　（　 752,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	99.00	ＲＣ4F1B	448.44
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区2種	90 ％	300 ％	300 ％	133 ㎡	7.5 m x 20.0 m	前面道路：区道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｂ１～２階：店舗（フロア貸し）、３階以上：１Ｋ及び１ＤＫ（平均専有面積約３１㎡）タイプの共同住宅

⑦有効率　 77.4 ％
の理由

廊下、エントランス等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	95.00	92.0	87.44	3,800	332,272	4.0	1,329,088
							2.0	664,544
1～ 1	店舗	99.00	59.7	59.06	5,000	295,300	4.0	1,181,200
							2.0	590,600
2～ 2	店舗	94.50	81.0	76.56	4,000	306,240	4.0	1,224,960
							2.0	612,480
3～ 3	住宅	83.96	78.6	66.02	3,400	224,468	1.0	224,468
							1.0	224,468
4～ 4	住宅	75.98	76.4	58.04	3,450	200,238	1.0	200,238
							1.0	200,238

計		448.44	77.4	347.12		1,358,518		4,159,954
								2,292,330

⑨年額支払賃料	1,358,518 円　×　12ヶ月　＝　 16,302,216 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 347.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,041,360 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣地域及び類似地域内の標準的な共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,343,576 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 867,179 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,476,397 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,159,954 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,520 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,292,330 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 558,148 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,074,065 円　　　　（　 128,376 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４００１　　　　-39	5,045 ( 4,819)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	5,901	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,230 円/㎡　月額支払賃料（　 5,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４００１　　　　-40	4,650 ( 4,431)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	5,046
c	４００１　　　　-41	4,433 ( 4,231)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	5,291

杉並 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	870,000 円	145,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,300,768 円	17,343,576　×　　　　 7.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 429,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,232,500 円	145,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	145,000 円	145,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	145,000 円	145,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,123,168 円　（　　　　　　 31,001 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9578

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	145,000,000 円	設計監理料率　 315,000 円／㎡　×　 448.44 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0605	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 35 ％　＋ 0.0901 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,772,500 円（　　　　　 65,959 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,074,065 円
②総費用	4,123,168 円
③純収益　①－②	12,950,897 円
④建物等に帰属する純収益	8,772,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,178,397 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,002,069 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,091 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100,051,725 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 752,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
杉並 5-22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉並 5-22

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　橋本　恵美子

TEL.

鑑定評価額

107,000,000 円

１㎡当たりの価格

808,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	630,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	杉並区浜田山３丁目９３７番２９｢浜田山３－３４－２｣				②地積　(㎡)	133 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区2種 (90,300)
	1:2.5	店舗兼事務所ＲＣ3F1B	中小規模の小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域	南西7.5m区道	水道、ガス、下水	浜田山近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.5 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．５ｍ区道

交通

施設

浜田山駅北西方近接

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗が建ち並ぶ成熟した駅前の近隣商業地域である。地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持して
いくものと思われる。地価は上昇傾向にあると予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 826,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 736,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に杉並区及び周辺区の、駅周辺の商業地域である。主な需要者は自社利用または貸店舗・事務所・マ
ンション等を営む法人や個人等である。一時、コロナ禍による店舗需要減退もみられたが、収益物件に対する取得意欲
は回復が見受けられ、地価は上昇傾向にある。商業地は個別性によって価格に幅があるため、需要の中心価格帯の把握
は困難であるが、標準地と同規模の土地価格は１億円程度と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の商業地域から事例を収集して比較検討を行っており、市場性を反映した実証的な価格が求
められた。一方、収益価格は想定要素を含むものの投資採算性に着目した価格である。市場参加者は、代替競争不動産
の取引価格に加え、収益性をも考慮し意思決定すると思料される。以上の分析より、比準価格を標準として収益価格を
参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    792,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　杉並 5-10                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    796,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症による国内外経済
に対する懸念は依然として残っているものの
、杉並区内の不動産需要は回復傾向が見られ
る。

地域要因に特段の変動はなく、近隣商業地域
として既に成熟している。駅前立地の稀少性
から需要は根強く、地価は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

+1.5 ％

３　試算価格算定内訳

杉並 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４０８０１ -6	杉並区		貸家建付地	（　）	長方形	南7.4m区道、中間画地		商業 (100,444)
b	４０８０８ -15	杉並区		更地	（　）	長方形	東4.4m区道、中間画地		商業 (100,264)
c	４０８１１ -11	杉並区		建付地	（　）	長方形	北25m都道、中間画地		商業高度地区3種 (100,400)
d	４０１１６ -16	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北20m国道、南10m、角地		準住居高度地区3種 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 938,661	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	989,949	100 [ 122.6]	807,462	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	807,000
b	(　 ) 848,485	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	869,697	100 [ 99.5]	874,067		874,000
c	(　 ) 777,202	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	797,409	100 [ 95.5]	834,983		835,000
d	(　 ) 740,795	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	717,513	100 [ 84.6]	848,124		848,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +14.4	その他　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.3	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.6	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.5	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +3.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 826,000 円／㎡]

杉並 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,146,347	4,285,513	12,860,834	8,772,500	4,088,334	（　0.9578） 3,915,806	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	97,895,150 円　　　　（　 736,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	99.00	ＲＣ4F1B	448.44
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区2種	90 ％	300 ％	300 ％	133 ㎡	7.5 m x 20.0 m	前面道路：区道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｂ１Ｆ、１Ｆ、２Ｆはフロア貸の店舗。３Ｆ以上は平均専有面積約３１㎡の共同住宅。

⑦有効率　 77.4 ％
の理由

廊下・エントランス等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	95.00	92.0	87.44	3,800	332,272	4.0	1,329,088
							2.0	664,544
1～ 1	店舗	99.00	59.7	59.06	5,000	295,300	4.0	1,181,200
							2.0	590,600
2～ 2	店舗	94.50	81.0	76.56	4,000	306,240	4.0	1,224,960
							2.0	612,480
3～ 3	住宅	83.96	78.6	66.02	3,450	227,769	1.0	227,769
							1.0	227,769
4～ 4	住宅	75.98	76.4	58.04	3,500	203,140	1.0	203,140
							1.0	203,140

計		448.44	77.4	347.12		1,364,721		4,166,157
								2,298,533

⑨年額支払賃料	1,364,721 円　×　12ヶ月　＝　 16,376,652 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 347.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,041,360 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,418,012 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 870,901 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,547,111 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,166,157 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,578 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,298,533 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 559,658 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,146,347 円　　　　（　 128,920 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４０１６　　　　-43	4,753 ( 4,545)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	5,000	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,230 円/㎡　月額支払賃料（　 5,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４０１６　　　　-44	5,316 ( 5,172)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 99.1]	100 [100.0]	5,530
c	４０１６　　　　-45	4,644 ( 4,381)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,320

杉並 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	870,000 円	145,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,463,113 円	17,418,012　×　　　　 8.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 429,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,232,500 円	145,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	145,000 円	145,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	145,000 円	145,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,285,513 円　（　　　　　　 32,222 円／㎡）　　（経費率　　 25.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9578

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	145,000,000 円	設計監理料率　 315,000 円／㎡　×　 448.44 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0605	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 35 ％　＋ 0.0901 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,772,500 円（　　　　　 65,959 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,146,347 円
②総費用	4,285,513 円
③純収益　①－②	12,860,834 円
④建物等に帰属する純収益	8,772,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,088,334 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,915,806 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,442 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,895,150 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 736,000 円／㎡）