鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

杉並 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４０１１６ -16	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北20m国道、南10m、角地		準住居高度地区3種 (80,300)
b	４０１０６ -51	杉並区		貸家建付地	（　）	不整形	西25m都道、南5.2m、二方路		近商高度3種最低7m (100,300)
c	４０８０４ -6	杉並区		更地	（　）	長方形	東25m都道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
d	４０８１２ -19	杉並区		建付地	（　）	ほぼ台形	北25m都道、東3.4m、角地		商業高度地区3種 (100,400)
e	４０８０６ -3	杉並区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東18.2m都道、南西4.9m、二方路		準住居高度地区2種 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 740,795	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	717,513	100 [ 96.0]	747,409	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	747,000
b	(　 ) 689,906	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	695,425	100 [ 97.0]	716,933		717,000
c	(　 ) 821,579	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	838,832	100 [ 109.8]	763,964		764,000
d	(　 ) 840,757	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.8]	888,527	100 [ 121.3]	732,504		733,000
e	(　 ) 883,184	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	905,264	100 [ 115.7]	782,424		782,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +18.0
e	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 726,000 円／㎡]

杉並 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,945,698	5,471,679	16,474,019	11,907,000	4,567,019	（　0.9556） 4,364,243	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	109,106,075 円　　　　（　 599,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	125.78	ＲＣ6	608.02
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区3種	100 ％	300 ％	300 ％	182 ㎡	9.4 m x 19.6 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロアー貸しの店舗、２階～６階までは３５㎡～４０㎡程度の１ＬＤＫタイプ共同住宅。

⑦有効率　 86.6 ％
の理由

構造・規模・用途等から標準的な数値を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	125.78	76.0	95.60	3,900	372,840	5.0	1,864,200
							1.0	372,840
2～ 2	住宅	98.98	89.7	88.78	3,190	283,208	1.0	283,208
							1.0	283,208
3～ 3	住宅	98.98	89.7	88.78	3,220	285,872	1.0	285,872
							1.0	285,872
4～ 5	住宅	98.98	89.7	88.78	3,250	288,535	1.0	288,535
							1.0	288,535
6～ 6	住宅	86.32	88.2	76.12	3,280	249,674	1.0	249,674
							1.0	249,674

計		608.02	86.6	526.84		1,768,664		3,260,024
								1,768,664

⑨年額支払賃料	1,768,664 円　×　12ヶ月　＝　 21,223,968 円
⑩a共益費（管理費）	220 円／㎡　×　 526.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,390,858 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似の賃貸事例における共益費等を参考として査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,614,826 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,130,741 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,484,085 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,260,024 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,970 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,768,664 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 430,643 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,945,698 円　　　　（　 120,581 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４００６　　　　-53	3,023 ( 2,957)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 93.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,320	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,261 円/㎡　月額支払賃料（　 3,190 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４００６　　　　-54	3,341 ( 3,271)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,343
c	４００６　　　　-55	2,679 ( 2,679)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	3,231

杉並 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,134,000 円	189,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,103,179 円	22,614,826　×　　　　 9.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 250,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,606,500 円	189,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	189,000 円	189,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	189,000 円	189,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上する費用なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,471,679 円　（　　　　　　 30,064 円／㎡）　　（経費率　　 24.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	189,000,000 円	設計監理料率　 301,000 円／㎡　×　 608.02 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,907,000 円（　　　　　 65,423 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,945,698 円
②総費用	5,471,679 円
③純収益　①－②	16,474,019 円
④建物等に帰属する純収益	11,907,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,567,019 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,364,243 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,979 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 109,106,075 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 599,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
杉並 5-21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉並 5-21

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　栗原　友美

TEL.

鑑定評価額

129,000,000 円

１㎡当たりの価格

708,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	550,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	杉並区下高井戸３丁目２４２番１｢下高井戸３－３－６｣				②地積　(㎡)	182 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 防火（その他）高度地区3種 (100,300)
	1:2	保育園兼共同住宅ＲＣ5	小売店舗、マンション等が建ち並ぶ路線商業地域	南40m国道	水道、ガス、下水	桜上水 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 70 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ国道

交通

施設

桜上水駅北方

350m

法令

規制

近商
(100,300)
防火
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

中層店舗兼共同住宅等の建ち並ぶ地域として熟成しており、当面の間現状を維持するものと予測する。地価水準
は強含み傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 726,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 635,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね杉並区及び周辺区における幹線道路または準幹線道路沿いの店舗、事務所兼共同住宅等が建ち並ぶ商
業地域であり、需要者は、主に都内に店舗、事務所、マンション用地等を購入しようとする法人または個人投資家等で
ある。利便性が高い商業地の需要は底堅く、コロナ禍による停滞から回復基調にあり、地価は強含んでいる。商業地は
個別性が強いものの、需要の中心となる価格帯は総額１億円台である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

最寄り駅にも近い、幹線道路沿いの商業地域にあり、事業用地としての需要以外に、共同住宅としての需要もあり、賃
貸市場として成熟している地域といえる。比準価格は市場における取引価格を反映した実証的な価格であり、収益価格
は収益性により不動産の経済価値を求めた理論的な価格である。需要が強い商業地であることを勘案し、比準価格を重
視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　杉並 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 836,000 円／㎡

[102.3]
100

100
[100.0]

100
[121.0]

[100.0]
100

707,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    693,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響による景気の厳しさは持ち
直しが期待される。杉並区の不動産市場は、
先行きの不透明感はあるものの底堅く推移し
ている。

世田谷区との区境に近い甲州街道沿いの商業
地域であり、地域要因に大きな変動はない。
地価は強含み傾向にある。

個別的要因に大きな変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

杉並 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４０１１２ -9	杉並区		建付地	（　）	台形	南40.1m国道、中間画地		商業高度地区3種 (100,400)
b	４０８０６ -3	杉並区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東18.2m都道、南西4.9m、二方路		準住居高度地区2種 (80,300)
c	４０１０６ -51	杉並区		貸家建付地	（　）	不整形	西25m都道、南5.2m、二方路		近商高度3種最低7m (100,300)
d	４０１１６ -16	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北20m国道、南10m、角地		準住居高度地区3種 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,014,017	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	1,087,667	100 [ 130.0]	836,667	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	837,000
b	(　 ) 883,184	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	905,264	100 [ 118.8]	762,007		762,000
c	(　 ) 689,906	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	695,425	100 [ 100.0]	695,425		695,000
d	(　 ) 740,795	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	717,513	100 [ 99.5]	721,119		721,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 726,000 円／㎡]

杉並 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,830,276	5,332,007	16,498,269	11,674,800	4,823,469	（　0.9578） 4,619,919	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	115,497,975 円　　　　（　 635,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	125.78	ＲＣ6	608.02
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区3種	100 ％	300 ％	300 ％	182 ㎡	9.4 m x 19.6 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗（フロア貸し））、２階以上は専有面積約３５～４０㎡の１ＬＤＫタイプの共同住宅を想定。

⑦有効率　 86.6 ％
の理由

階段、廊下等の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	125.78	76.0	95.60	3,900	372,840	5.0	1,864,200
							1.0	372,840
2～ 2	住宅	98.98	89.7	88.78	3,100	275,218	1.0	275,218
							1.0	275,218
3～ 3	住宅	98.98	89.7	88.78	3,150	279,657	1.0	279,657
							1.0	279,657
4～ 5	住宅	98.98	89.7	88.78	3,200	284,096	1.0	284,096
							1.0	284,096
6～ 6	住宅	86.32	88.2	76.12	3,250	247,390	1.0	247,390
							1.0	247,390

計		608.02	86.6	526.84		1,743,297		3,234,657
								1,743,297

⑨年額支払賃料	1,743,297 円　×　12ヶ月　＝　 20,919,564 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 526.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,580,520 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	杉並区内の標準的な共益費を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,500,084 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,125,004 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,375,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,234,657 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,729 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,743,297 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 424,467 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,830,276 円　　　　（　 119,947 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４０１８　　　　-9	3,055 ( 2,930)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,182	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,169 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４０１８　　　　-10	3,126 ( 3,027)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,255
c	４０１４　　　　-16	3,154 ( 3,086)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,154

杉並 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,128,000 円	188,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,980,007 円	22,500,084　×　　　　 8.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 250,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,598,000 円	188,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	188,000 円	188,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	188,000 円	188,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,332,007 円　（　　　　　　 29,297 円／㎡）　　（経費率　　 24.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9578

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	188,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 608.02 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0621	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,674,800 円（　　　　　 64,147 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,830,276 円
②総費用	5,332,007 円
③純収益　①－②	16,498,269 円
④建物等に帰属する純収益	11,674,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,823,469 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,619,919 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,384 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 115,497,975 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 635,000 円／㎡）