鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

杉並 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４０８０８ -15	杉並区		更地	（　）	長方形	東4.4m区道、中間画地		商業 (100,264)
b	４０８０３ -1	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,240)
c	４０１１１ -48	杉並区		更地	（　）	ほぼ長方形	東6.3m区道、中間画地		近商高度地区2種 (90,300)
d	４０１１４ -21	中野区		更地	（　）	ほぼ整形	南西5.5m区道、北西3.3m、角地		近商高度地区3種高度地区 (100,300)
e	４０１１６ -46	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m私道、中間画地		近商高度地区3種 (90,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 848,485	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	869,697	100 [ 120.2]	723,542	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	724,000
b	(　 ) 550,131	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	563,884	100 [ 82.6]	682,668		683,000
c	(　 ) 775,000	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	781,975	100 [ 117.8]	663,816		664,000
d	(　 ) 480,285	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 89.1]	550,360	100 [ 81.9]	671,990		672,000
e	(　 ) 630,908	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	644,157	100 [ 92.7]	694,883		695,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.8	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.6	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.2	交通・接近　 -7.4	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.9	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.7	交通・接近　 -7.4	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -10.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.2	交通・接近　 +1.9	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 678,000 円／㎡]

杉並 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価を把握できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,016,303	4,584,106	13,432,197	9,954,000	3,478,197	（　0.9556） 3,323,765	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	83,094,125 円　　　　（　 519,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	115.66	ＲＣ5	538.33
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	160 ㎡	11.0 m x 14.5 m	前面道路：区道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階は店舗・フロアー貸し、３～５階は１Ｋタイプ・平均専有面積３０㎡程度の共同住宅

⑦有効率　 79.2 ％
の理由

地域、類似建物、対象標準地の状況から査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	115.66	56.5	65.37	3,950	258,212	5.0	1,291,060
							1.0	258,212
2～ 2	店舗	95.97	95.8	91.97	3,400	312,698	4.0	1,250,792
							1.0	312,698
3～ 3	住宅	108.90	82.3	89.62	3,200	286,784	1.0	286,784
							1.0	286,784
4～ 4	住宅	108.90	82.3	89.62	3,250	291,265	1.0	291,265
							1.0	291,265
5～ 5	住宅	108.90	82.3	89.62	3,250	291,265	1.0	291,265
							1.0	291,265

計		538.33	79.2	426.20		1,440,224		3,411,166
								1,440,224

⑨年額支払賃料	1,440,224 円　×　12ヶ月　＝　 17,282,688 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 426.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,278,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同一需給圏内における類似不動産の水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,561,288 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 928,064 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,633,224 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,411,166 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,406 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,440,224 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 350,673 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,016,303 円　　　　（　 112,602 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４０１４　　　　-23	3,617 ( 3,617)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 95.8]	100 [107.0]	3,361	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,271 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 3 F B
b	４０１４　　　　-25	3,292 ( 3,157)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.7]	100 [114.0]	3,184
c	４０１４　　　　-24	3,381 ( 3,310)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 93.7]	100 [108.0]	3,276

杉並 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	790,000 円	158,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,819,006 円	18,561,288　×　　　　 9.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 316,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,343,000 円	158,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	158,000 円	158,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	158,000 円	158,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,584,106 円　（　　　　　　 28,651 円／㎡）　　（経費率　　 25.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	158,000,000 円	設計監理料率　 285,000 円／㎡　×　 538.33 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,954,000 円（　　　　　 62,213 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,016,303 円
②総費用	4,584,106 円
③純収益　①－②	13,432,197 円
④建物等に帰属する純収益	9,954,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,478,197 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,323,765 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,774 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,094,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 519,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
杉並 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉並 5-10

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　尾藤　哲

TEL.

鑑定評価額

105,000,000 円

１㎡当たりの価格

658,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	520,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	杉並区下井草２丁目２３５番３外｢下井草２－４０－１４｣				②地積　(㎡)	160 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種 (90,300)
	1:1.5	店舗ＲＣ4	中層小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域	北7.2m区道	水道、ガス、下水	下井草 60m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 60 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 14.5 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．２ｍ区道

交通

施設

下井草駅東方

60m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

中層の小売店舗等が建ち並ぶ駅前近隣商業地域として成熟しており、当面は現状のまま推移するものと予測する
。新型コロナウイルス感染症の影響下であっても、地価水準は緩やかな上昇傾向が認められる。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 684,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 570,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として西武新宿線沿線を中心とした駅前の地元商店街等のうち、杉並区北部及びその周辺区に及ぶ。
需要の中心は駅前等に店舗やマンション等の取得を志向する地元地縁者や法人、投資家等が想定される。駅至近の立地
による利便性から需要は底堅いため、新型コロナウイルス感染症の影響下でも価格は緩やかな上昇傾向が認められる。
取引の中心は、標準地規模の土地で１億円前後と想定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似の近隣商業地域等の取引事例を中心に試算した市場の実勢を反映する規範性の高い価格である。収益価
格は投資対象の個別性、収益性を反映した理論的な価格である。市場参加者は実勢価格のみならず投資採算性も比較検
討のうえ意思決定をするものと判断するが、想定要素を含む収益価格よりも比準価格の説得力が勝る。従って比準価格
を標準として収益価格を参酌して、代表標準地との価格検討にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　杉並 5-22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 792,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[100.0]

100
[121.0]

[100.0]
100

668,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    652,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

我が国の景気は新型コロナウイルス感染症の
影響により、依然として厳しい状況にあるな
か、持ち直しの動きが続いているが、一部弱
さを残している。

下井草駅前の地元商店街を形成している。低
層階は日用品を中心とする店舗が多く、事務
所等も建ち並んでいる。

個別的要因には特段の変動は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +17.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

杉並 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４０８０４ -6	杉並区		更地	（　）	長方形	東25m都道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
b	４０１１１ -48	杉並区		更地	（　）	ほぼ長方形	東6.3m区道、中間画地		近商高度地区2種 (90,300)
c	４０１０２ -25	中野区		建付地	（　）	不整形	西4m私道、南4m、角地		近商高度地区3種 (100,240)
d	４０１０７ -17	中野区		貸家建付地	（　）	不整形	北西5.5m区道、南東3m、二方路		近商高度地区3種地区計画等 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 821,579	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	838,832	100 [ 124.5]	673,761	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	674,000
b	(　 ) 775,000	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	781,975	100 [ 115.2]	678,798		679,000
c	(　 ) 1,027,785	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	1,045,292	100 [ 147.6]	708,192		708,000
d	(　 ) 805,113	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	849,562	100 [ 125.8]	675,328		675,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +15.3	交通・接近　 -3.6	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.9	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.2	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +55.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.6	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.7	交通・接近　 -5.2	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 684,000 円／㎡]

杉並 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,320,464	4,633,689	13,686,775	9,954,000	3,732,775	（　0.9775） 3,648,788	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	91,219,700 円　　　　（　 570,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	115.66	ＲＣ5	538.33
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	160 ㎡	11.0 m x 14.5 m	前面道路：区道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階及び２階はフロア貸店舗、３階以上は平均専有面積３０㎡程度の共同住宅を想定

⑦有効率　 79.2 ％
の理由

エントランス等共用部分を考慮して想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	115.66	56.5	65.35	3,900	254,865	5.0	1,274,325
							1.0	254,865
2～ 2	店舗	95.97	95.8	91.94	3,400	312,596	4.0	1,250,384
							1.0	312,596
3～ 3	住宅	108.90	82.3	89.62	3,260	292,161	1.0	292,161
							1.0	292,161
4～ 4	住宅	108.90	82.3	89.62	3,360	301,123	1.0	301,123
							1.0	301,123
5～ 5	住宅	108.90	82.3	89.62	3,410	305,604	1.0	305,604
							1.0	305,604

計		538.33	79.2	426.15		1,466,349		3,423,597
								1,466,349

⑨年額支払賃料	1,466,349 円　×　12ヶ月　＝　 17,596,188 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 426.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,278,450 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費水準を参考に算出
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,874,638 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 943,732 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,930,906 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,423,597 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,524 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,466,349 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 357,034 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,320,464 円　　　　（　 114,503 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４００５　　　　-41	3,713 ( 3,575)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [111.4]	100 [100.0]	3,508	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,332 円/㎡　月額支払賃料（　 3,260 円/㎡）　基準階 3 F B
b	４００５　　　　-42	3,026 ( 3,026)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.6]	100 [100.0]	3,264
c	４００５　　　　-43	3,199 ( 3,134)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.1]	100 [100.0]	3,204

杉並 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	790,000 円	158,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,868,589 円	18,874,638　×　　　　 9.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 316,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,343,000 円	158,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	158,000 円	158,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	158,000 円	158,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特段計上する費用はない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,633,689 円　（　　　　　　 28,961 円／㎡）　　（経費率　　 25.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9775

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	158,000,000 円	設計監理料率　 285,000 円／㎡　×　 538.33 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,954,000 円（　　　　　 62,213 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,320,464 円
②総費用	4,633,689 円
③純収益　①－②	13,686,775 円
④建物等に帰属する純収益	9,954,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,732,775 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,648,788 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,805 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,219,700 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 570,000 円／㎡）