別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 杉並 5-9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   杉並 5-9 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　俊夫   TEL.

鑑定評価額 80,700,000 円  １㎡当たりの価格 740,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 580,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 杉並区永福３丁目２３６番７ ｢永福３－３５－７｣ ②地積 　(㎡) 109   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 高度地区2種 (90,300) 1:3 店舗 Ｓ2 小規模な小売店舗が 建ち並ぶ駅前の商業 地域 北東11m区道 水道、ガス、下水 西永福近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南    10 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ区道 交通 施設 西永福駅南方近接 法令 規制 近商 (90,300) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模な小売店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、今後も当面の間は現状を維持しつつ推移するものと予測さ れる。駅前立地の希少性もあり、一般的要因の影響から、地価は強含みで推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    760,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    628,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として京王井の頭線沿線を中心にＪＲ・私鉄・地下鉄駅前等にある地元商店街のうち、区内及びその 周辺に存する商業地域である。需要の中心は、画地規模、立地特性から駅前等に店舗やマンション等の取得を志向する 地元地縁者や中小法人事業者、投資家等である。駅至近好立地の希少性等により需要は底堅く、地価は強含んでいる。 需要目的や規模等の個別性ゆえ中心価格帯の把握は困難であるが、標準地規模の土地価格水準は８千万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似地域内の商業系事例を中心に市場性の観点から求めた実証的な価格である。収益価格は投資対象の個別 性、収益性を反映した理論的な価格である。需要者はその立地特性から実勢価格のみならず、投資採算性も比較検討の うえ意思決定するものと判断するが、収益価格は想定要素を多く含み、比準価格により高い説得力が認められる。よっ て、比準価格を標準とし収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　杉並 5-22                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    792,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [109.6] [100.0] 100 737,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    726,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症拡大の影響等、景 況の先行き不透明感が拭えぬ中、供給制約に よる需給環境等から区内の不動産市況は総じ て強含んでいる。 小売店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域として熟 成しており、地域要因に特段の変動はみられ ない。駅前好立地の環境下、地価は強含みに て推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％