鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

杉並 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４０８１８ -8	杉並区		更地	（　）	ほぼ正方形	北西6.3m区道、北東5.4m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
b	４０１１８ -25	杉並区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東11m区道、南東5.4m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
c	４０８１１ -7	杉並区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西15m都道、中間画地		近商高度地区2種 (90,300)
d	４０１０９ -23	中野区		更地	（　）	不整形	南10.9m都道、西5.4m、角地		近商高度地区3種 (100,400)
e	４０１０３ -13	中野区		更地	（　）	ほぼ整形	南東10.6m区道、南西4m、角地		近商 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,208,052	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	1,197,496	100 [ 96.4]	1,242,216	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,240,000
b	(　 ) 804,500	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	780,748	100 [ 67.7]	1,153,247		1,150,000
c	(　 ) 907,716	100 [ 130.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	728,880	100 [ 59.3]	1,229,140		1,230,000
d	(　 ) 916,011	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	985,802	100 [ 78.6]	1,254,201		1,250,000
e	(　 ) 890,638	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	932,486	100 [ 79.3]	1,175,897		1,180,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -19.0
c	限定価格	％／月 +0.21	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -11.0
e	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,210,000 円／㎡]

杉並 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,896,995	4,624,748	13,272,247	9,510,900	3,761,347	（　0.9547） 3,590,958	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	92,075,846 円　　　　（　 921,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	60.92	ＲＣ7F1B	493.36
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	100 ㎡	6.0 m x 17.0 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階及び地下１階を店舗、２階以上を住宅（１ＬＤＫ、平均専有面積５２．９２㎡）を想定した。

⑦有効率　 81.0 ％
の理由

１階共用廊下、エレベーター等を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	60.92	47.9	29.16	4,920	143,467	5.0	717,335
							0.0	0
2～ 3	住宅	60.92	86.9	52.92	3,420	180,986	1.0	180,986
							1.0	180,986
4～ 5	住宅	60.92	86.9	52.92	3,450	182,574	1.0	182,574
							1.0	182,574
6～ 7	住宅	60.92	86.9	52.92	3,480	184,162	1.0	184,162
							1.0	184,162
地下 1～ 1	店舗	66.92	79.1	52.92	3,510	185,749	3.0	557,247
							0.0	0

計		493.36	81.0	399.60		1,424,660		2,370,026
								1,095,444

⑨年額支払賃料	1,424,660 円　×　12ヶ月　＝　 17,095,920 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 399.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,438,560 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域の賃貸市場の実態による水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている為、非計上とした。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,534,480 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 926,724 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,607,756 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,370,026 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,515 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,095,444 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 266,724 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,896,995 円　　　　（　 178,970 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４０１３　　　　-13	3,574 ( 3,499)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,614	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,496 円/㎡　月額支払賃料（　 3,420 円/㎡）　基準階 3 F B
b	４０１３　　　　-11	3,264 ( 3,227)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,336
c	４０１６　　　　-36	3,410 ( 3,268)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	3,555

杉並 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	882,000 円	147,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,853,448 円	18,534,480　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 345,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,249,500 円	147,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	147,000 円	147,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	147,000 円	147,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,624,748 円　（　　　　　　 46,247 円／㎡）　　（経費率　　 25.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9547

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	147,000,000 円	設計監理料率　 289,000 円／㎡　×　 493.36 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0475 ×　 35 ％　＋　0.0607 × 35 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,510,900 円（　　　　　 95,109 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,896,995 円
②総費用	4,624,748 円
③純収益　①－②	13,272,247 円
④建物等に帰属する純収益	9,510,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,761,347 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,590,958 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,910 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,075,846 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 921,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
杉並 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉並 5-7

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　橋本　恵美子

TEL.

鑑定評価額

117,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,170,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	910,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	杉並区西荻北２丁目１０９番３｢西荻北２－３－９｣				②地積　(㎡)	100 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1:3	事務所、店舗兼共同住宅ＲＣ7F1B	小売店舗、銀行等が建ち並ぶ駅前の商業地域	西11m区道	水道、ガス、下水	西荻窪 140m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 0 ｍ、南 60 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ区道

交通

施設

西荻窪駅北方

140m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

小規模店舗・店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ地域で、地域要因に特段の変動はなく当面は現状が維持されると思料
するが、道路の拡幅に伴い今後環境が変化する可能性がある。地価は上昇傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,200,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 915,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、杉並区及びその周辺の商業地域で、１階を店舗、２階以上を共同住宅等とした建物が多く見られる。主
たる需要者は自社利用または貸店舗・事務所・マンション等を営む法人や個人事業者等である。一時、コロナ禍による
店舗需要減退もみられたが、収益物件に対する取得意欲は回復が見受けられ、地価は上昇傾向にある。商業地は個別性
によって価格に幅があり中心価格帯の把握は困難だが、標準地と同規模の土地価格は１．２億円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該標準地に対して想定される市場参加者は、同一需給圏内の代替競争不動産の取引価格との比較とともに、収益物件
としての投資採算性の観点からも考慮し、意思決定をするものと思料する。よって、市場性を反映した実証的な価格で
ある比準価格を標準として、収益価格を参酌し、さらに代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意の上、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　杉並 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,840,000 円／㎡

[102.7]
100

100
[100.0]

100
[162.2]

[100.0]
100

1,170,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,140,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症による国内外経済
に対する懸念は依然として残っているものの
、杉並区内の不動産需要は回復傾向が見られ
る。

駅周辺は将来的に道路の拡幅が予定されてお
り、今後、変動の可能性がある。収益物件へ
の投資意欲の回復により、地価は上昇傾向が
見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

杉並 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４０８０８ -11	杉並区		貸家建付地	（　）	長方形	東18m区道、西4.1m、二方路		商業 (100,600)
b	４０８１４ -9	中野区		建付地	（　）	不整形	南25m都道、東3.8m、角地		商業高度地区3種 (100,500)
c	４０１０７ -19	中野区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東20m都道、北15m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
d	４０８１８ -4	杉並区		建付地	（　）	長方形	北西7.3m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,488,222	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	1,507,377	100 [ 129.8]	1,161,307	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,160,000
b	(　 ) 1,592,661	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.5]	1,726,345	100 [ 135.4]	1,274,996		1,270,000
c	(　 ) 889,641	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	863,375	100 [ 65.5]	1,318,130		1,320,000
d	(　 ) 810,763	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	831,843	100 [ 70.7]	1,176,581		1,180,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -3.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.5	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.2	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,200,000 円／㎡]

杉並 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,831,331	4,569,285	13,262,046	9,531,900	3,730,146	（　0.9563） 3,567,139	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	91,465,103 円　　　　（　 915,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	60.92	ＲＣ7F1B	493.36
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	100 ㎡	6.0 m x 17.0 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階と地下１階は店舗。２階以上は共同住宅（平均専有面積約５３㎡）。

⑦有効率　 81.0 ％
の理由

エントランス・エレベーター等を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	60.92	47.9	29.16	5,000	145,800	5.0	729,000
							0.0	0
2～ 3	住宅	60.92	86.9	52.92	3,400	179,928	1.0	179,928
							1.0	179,928
4～ 5	住宅	60.92	86.9	52.92	3,430	181,516	1.0	181,516
							1.0	181,516
6～ 7	住宅	60.92	86.9	52.92	3,450	182,574	1.0	182,574
							1.0	182,574
地下 1～ 1	店舗	66.92	79.1	52.92	3,500	185,220	3.0	555,660
							0.0	0

計		493.36	81.0	399.60		1,419,056		2,372,696
								1,088,036

⑨年額支払賃料	1,419,056 円　×　12ヶ月　＝　 17,028,672 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 399.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,438,560 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共用部分に係る光熱費・清掃費・消耗品費等を考慮した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,467,232 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 923,362 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,543,870 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,372,696 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,541 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,088,036 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 264,920 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,831,331 円　　　　（　 178,313 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４０１６　　　　-34	3,173 ( 3,104)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 96.2]	100 [103.0]	3,443	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,475 円/㎡　月額支払賃料（　 3,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４０１６　　　　-35	3,394 ( 3,252)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.5]	100 [102.0]	3,559
c	４０１６　　　　-36	3,410 ( 3,268)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	3,485

杉並 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	918,000 円	153,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,698,985 円	18,467,232　×　　　　 9.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 345,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,300,500 円	153,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	153,000 円	153,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	153,000 円	153,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上する費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,569,285 円　（　　　　　　 45,693 円／㎡）　　（経費率　　 25.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	153,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 493.36 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,531,900 円（　　　　　 95,319 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,831,331 円
②総費用	4,569,285 円
③純収益　①－②	13,262,046 円
④建物等に帰属する純収益	9,531,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,730,146 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,567,139 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,671 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,465,103 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 915,000 円／㎡）