鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

杉並 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４０８１４ -10	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南15m都道、中間画地		商業 (100,600)
b	４０１０１ -30	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6.3m区道、中間画地		商業 (100,378)
c	４０１０８ -42	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北15m区道、中間画地		商業 (100,500)
d	４０１０３ -16	中野区		建付地	（　）	長方形	西10m区道、東10m、二方路		商業 (100,500)
e	４０１１４ -24	中野区		建付地	（　）	不整形	南8m区道、東10.1m、二方路		商業 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,399,253	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	2,772,470	100 [ 95.0]	2,918,389	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.7 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.7] 　　　　 100	3,000,000
b	(　 ) 2,936,175	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,980,218	100 [ 68.9]	4,325,425		4,440,000
c	(　 ) 2,702,086	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,753,426	100 [ 69.1]	3,984,698		4,090,000
d	(　 ) 3,061,823	100 [ 150.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	2,035,212	100 [ 67.7]	3,006,222		3,090,000
e	(　 ) 2,889,038	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,943,930	100 [ 92.1]	3,196,450		3,280,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -22.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	限定価格	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
d	限定価格	％／月 +0.21	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,140,000 円／㎡]

杉並 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,488,855	9,151,893	22,336,962	13,120,800	9,216,162	（　0.9571） 8,820,789	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	232,126,026 円　　　　（　 2,440,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所	64.44	Ｓ9	579.96
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	95 ㎡	8.5 m x 11.0 m	前面道路：道路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１，２階は店舗、３～９階は事務所、全フロアともフロア貸しを想定

⑦有効率　 93.5 ％
の理由

地域、対象標準地、同種建物の状況から判定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	64.44	88.1	56.78	8,000	454,240	6.0	2,725,440
							1.0	454,240
2～ 2	店舗	64.44	94.1	60.66	5,000	303,300	4.0	1,213,200
							1.0	303,300
3～ 7	事務所	64.44	94.1	60.66	4,200	254,772	6.0	1,528,632
							1.0	254,772
8～ 8	事務所	64.44	94.1	60.66	4,200	254,772	6.0	1,528,632
							1.0	254,772
9～ 9	事務所	64.44	94.1	60.66	4,200	254,772	6.0	1,528,632
							1.0	254,772

計		579.96	93.5	542.06		2,540,944		14,639,064
								2,540,944

⑨年額支払賃料	2,540,944 円　×　12ヶ月　＝　 30,491,328 円
⑩a共益費（管理費）	400 円／㎡　×　 542.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,601,888 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似の賃貸事例における共益費等を参考として査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上とした

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,093,216 円　　×　　 6.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,151,059 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,942,157 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,639,064 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 136,875 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 6 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,540,944 円　×　　 93.5 ％　　×　　　 0.1725　＝　 409,823 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,488,855 円　　　　（　 331,462 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４０１２　　　　-45	3,215 ( 3,102)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	4,203	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,290 円/㎡　月額支払賃料（　 4,200 円/㎡）　基準階 3 F B
b	４０１２　　　　-46	4,459 ( 4,368)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	5,567
c	４０１２　　　　-47	2,785 ( 2,737)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 67.0]	100 [100.0]	4,375

杉並 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,278,000 円	213,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,938,093 円	33,093,216　×　　　　 11.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,699,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,810,500 円	213,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	213,000 円	213,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	213,000 円	213,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,151,893 円　（　　　　　　 96,336 円／㎡）　　（経費率　　 29.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9571

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	213,000,000 円	設計監理料率　 357,000 円／㎡　×　 579.96 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0616	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,120,800 円（　　　　　 138,114 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,488,855 円
②総費用	9,151,893 円
③純収益　①－②	22,336,962 円
④建物等に帰属する純収益	13,120,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,216,162 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,820,789 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,850 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 232,126,026 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,440,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
杉並 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉並 5-1

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　樫野　匡彦

TEL.

鑑定評価額

285,000,000 円

１㎡当たりの価格

3,000,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	2,270,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	杉並区上荻１丁目７番４外｢上荻１－８－９｣				②地積　(㎡)	95 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	不整形 1:1.2	店舗Ｓ8	中高層の店舗ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域	南東（駅前広場）道路、北東側道	水道、ガス、下水	荻窪駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 99 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

駅前広場

交通

施設

荻窪駅北口駅前広場接
面

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ成熟した駅前商業地域であり、当面の間は現状維持と予測し
た。稀少性や堅調な需要を背景とし、コロナ禍においても、地価は全般的に上昇基調と予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +7.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 3,060,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,820,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として杉並区、及び隣接市区内の中高層店舗、及び店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域。需要者
の中心は、店舗・事務所等の収益物件を購入する個人投資家、法人、並びにマンション用地を購入するデベロッパー等
である。感染症による厳しい状況が昨年に比して緩和される中、店舗等の事業系用途を中心とするテナント需要も徐々
に安定化しつつある。需要の中心となる価格帯は規模により様々だが、２～３億円台の土地取引が多く見受けられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、ＪＲ中央線沿線の顧客誘引等に係る商的環境面が類似した事例地による試算値を中心に求められているた
め、実証性に優る。一方、建物想定や賃料設定等が適切に為された投資運用観点からのアプローチによる収益価格も理
論値としての説得力を有するが、土地のみの市場性を捉えた場合における実証性にやや欠ける。以上より、比準価格を
標準とし、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との規準検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　杉並 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,840,000 円／㎡

[102.7]
100

100
[100.0]

100
[ 65.0]

[102.7]
100

2,990,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,920,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済社会活動が正常化に向かう一方で持ち直
しの動きに弱さが見られる中、当区の生産年
齢人口は微減推移、新設住宅着工戸数は増加
傾向にある。

荻窪駅北口駅前商業地域として成熟したエリ
アで、路面店舗賃料は軟調推移を脱しつつあ
ると共に、昨年に引続き取引利回りは低位安
定傾向にある。

画地・交通接近条件等、代替競争の関係にあ
る他の不動産との優劣・競争力の程度は普通
程度で、個別的要因に関する特段の変動を認
めなかった。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

杉並 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１４公０４ -3	新宿区		更地	（　）	ほぼ整形	西6.9m区道、中間画地		近商高度地区最高40m (100,400)
b	４０１１１ -17	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西10.9m区道、中間画地		商業 (100,500)
c	５１５０公０４ -44	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東25m都道、北西4m、南西5.4m、三方路		商業 (100,440)
d	ＫＳ（公）４ -5	武蔵野市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南15m市道、北西9m、角地		商業高度地区最高50m (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,215,365	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,179,919	100 [ 69.2]	3,150,172	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.7 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.7] 　　　　 100	3,240,000
b	(　 ) 1,895,306	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,931,317	100 [ 65.4]	2,953,084		3,030,000
c	(　 ) 4,150,452	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	4,003,053	100 [ 124.7]	3,210,147		3,300,000
d	(　 ) 1,867,873	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	1,879,091	100 [ 64.0]	2,936,080		3,020,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -32.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,060,000 円／㎡]

杉並 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,125,070	8,723,448	23,401,622	12,751,200	10,650,422	（　0.9571） 10,193,519	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	268,250,500 円　　　　（　 2,820,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	64.44	Ｓ9	579.96
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	95 ㎡	8.5 m x 11.0 m	前面道路：道路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階：店舗、３～９階：事務所（各階フロア貸しを想定）

⑦有効率　 93.4 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	64.44	88.1	56.77	7,390	419,530	8.0	3,356,240
							2.0	839,060
2～ 2	店舗	64.44	94.1	60.64	5,190	314,722	6.0	1,888,332
							2.0	629,444
3～ 9	事務所	64.44	94.1	60.64	4,200	254,688	5.0	1,273,440
							2.0	509,376
～

～

計		579.96	93.4	541.89		2,517,068		14,158,652
								5,034,136

⑨年額支払賃料	2,517,068 円　×　12ヶ月　＝　 30,204,816 円
⑩a共益費（管理費）	400 円／㎡　×　 541.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,601,072 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似の賃貸事例における共益費等を参考として査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,805,888 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,640,294 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,165,594 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,158,652 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 134,507 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 6 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,034,136 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　 824,969 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,125,070 円　　　　（　 338,159 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４００６　　　　-47	2,506 ( 2,466)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [ 73.0]	100 [100.0]	4,087	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,338 円/㎡　月額支払賃料（　 4,200 円/㎡）　基準階 3 F B
b	４００６　　　　-48	5,144 ( 4,899)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [129.0]	100 [100.0]	4,480
c	４００６　　　　-49	2,745 ( 2,725)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 67.0]	100 [100.0]	4,453

杉並 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,242,000 円	207,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,608,648 円	32,805,888　×　　　　 11.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,699,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,759,500 円	207,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	207,000 円	207,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	207,000 円	207,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上する費用なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,723,448 円　（　　　　　　 91,826 円／㎡）　　（経費率　　 27.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9571

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	207,000,000 円	設計監理料率　 347,000 円／㎡　×　 579.96 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0616	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,751,200 円（　　　　　 134,223 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,125,070 円
②総費用	8,723,448 円
③純収益　①－②	23,401,622 円
④建物等に帰属する純収益	12,751,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,650,422 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,193,519 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 107,300 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 268,250,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,820,000 円／㎡）