別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 杉並 -51　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   杉並 -51 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　田村　竜二   TEL.

鑑定評価額 70,200,000 円  １㎡当たりの価格 505,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 400,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 杉並区高井戸東４丁目１０５４番１１１ ②地積 　(㎡) 139   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度地区1種 (60,100) 1:1.2 建築中 一般住宅の中にアパ ートも見られる住宅 地域 南東4m区道 水道、ガス、下水 浜田山 870m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    12 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.8 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、４ｍ区 道 交通 施設 浜田山駅北西方 870m 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、一般住宅のほかアパート等が見受けられる成熟した住宅地域である。現在の利用形態に影響を与え る要因は確認できず、当面は現状を維持したまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    506,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    308,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、杉並区内の京王井の頭線沿線等の駅徒歩圏内に存する住宅地域である。主な需要者は、都心へのアクセ スと住環境を重視するエンドユーザー（１次取得者、買い替え層）及び再販業者等である。近隣地域は、最寄駅から概 ね１１分程度、比較的利便性が高く熟成した住宅街にあり、需要は堅調である。近年は細分化された建売住宅も多く見 受けられ、市場の中心価格帯は、土地総額で５，０００～６，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域においては、主に住環境を重視した自己居住目的での取引が中心となる。他方、アパート等の建築を前提とし た投資目的での取引については、行政的条件等による制約から元本価格に見合う収益が見込めず、居住目的での取引と 比較すると需要は小さい。以上から、本件では、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり に決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    495,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緊急事態宣言解除後、個人消費は回復しつつ あるが、世界的な資源高、物流停滞等の影響 を受け景気は足踏み状態であり、地価は先行 き不透明である。 戸建住宅地として熟成した地域であり、地域 要因に大きな変動はないが、市況から、地価 水準は、上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％