別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
杉並 -45　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -45 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　達哉   TEL.
鑑定評価額 92,600,000 円  １㎡当たりの価格 498,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区下高井戸１丁目１８０番６
｢下高井戸１－３４－５｣		 ②地積
　(㎡)		 214  
(         28) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,160)

1.5:1		 共同住宅

ＬＳ2		 一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ住宅地
域		 西4m私道 水道、ガス、下水 桜上水

540m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 甲州街道背後の住宅地域 街

路		 基準方位北　４ｍ私
道		 交通

施設		 桜上水駅北西方

540m		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 既に成熟している戸建住宅地域であり、大きな変動要因はないと予測される。新型コロナウイルス感染症の影響
は軽微で、地価は横ばいないしは上昇傾向になると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    510,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    347,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は杉並区及び世田谷区内の住宅地域で、主として京王線沿いの住宅地域である。需要者の特性は居住目的の
個人が中心であるが、アパート経営を目論む投資家、建売業者も多い。新型コロナの影響を受け杉並区土地取引件数、
取引面積は停滞していたが、最近は回復の兆しもみえ、同一需給圏においても同様と推定される。土地は総額５千～９
千万円台程度、建物付の場合は５千万円台～１億円程度が需要の中心価格帯と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅が中心であるが、アパート等共同住宅も比較的多い住宅地域であり、同一需給圏内の類似地域等から多数の信
頼性ある取引事例及び賃貸事例が収集できた。また、標準地の需要は、自己居住用が中心であるが、賃貸用もある。従
って、取引市場の動向を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を
上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 -51                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    495,000 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[104.0]		 100
[ 99.2]		 [102.0]
100		 499,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    488,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 杉並区の人口、世帯数は新型コロナの影響を
受け微減傾向が続いているが、最近は、経済
活動は復調しつつあり、住宅需要は根強いも
のがある。

住宅地域として成熟化しているが、利便性、
収益性があるため、一定の住宅地需要はある
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.1
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 -45　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ４０８０６

-2		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東3.3m私道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,240)
b ４０８０６

-7		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3.7m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
c ４０８０６

-15		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東5m私道、
南西4.9m、
角地
１低専
高度地区1種
(60,80)
d ４０１０６

-27		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
e ４０８０６

-14		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
593,969  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
587,626 		 100
[ 109.8]
535,179 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
546,000 
b (　           ) 
448,017  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
433,524 		 100
[  92.5]
468,675 
478,000 
c (　           ) 
475,725  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
469,253 		 100
[  93.3]
502,951 
513,000 
d (　           ) 
428,995  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
449,781 		 100
[  93.4]
481,564 
491,000 
e (　           ) 
501,176  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
498,719 		 100
[  97.2]
513,085 
523,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.7 交通・接近　  +3.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.3 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.4 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.3 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.6 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    510,000 円／㎡]  



杉並 -45　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,891,804 
2,027,453 
6,864,351 
4,159,680 
2,704,671 		 （　0.9540）
2,580,256 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     64,506,400 円　　　　（　    347,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 -45　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 Ｓ3 255.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   160 ％   186 ㎡     17.6 m x   10.5 m  前面道路：私道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋ～１ＤＫタイプ（平均専有面積約２８．７㎡）８戸を想定 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
90.00 
90.0 
81.00 
3,100 
251,100 		 1.0  251,100 
1.0  251,100 

 2～ 2		 住宅
90.00 
90.0 
81.00 
3,131 
253,611 		 1.0  253,611 
1.0  253,611 

 3～ 3		 住宅
75.00 
90.0 
67.50 
3,162 
213,435 		 1.0  213,435 
1.0  213,435 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
255.00 
90.0 
229.50 

718,146 		 718,146 
718,146 
⑨年額支払賃料        718,146 円　×　12ヶ月　＝　       8,617,752 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     229.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　         550,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費を考慮した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,168,552 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       458,428 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,710,124 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           718,146 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,822 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          718,146 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         174,858 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,891,804 円　　　　（　        47,805 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ４００９
　　　　-25		 3,028  
(   2,962) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 96.0]		 100
[102.0]
3,290 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,131 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ４００９
　　　　-26		 2,679  
(   2,679) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 92.0]
3,226 
c ４００９
　　　　-27		 3,154  
(   3,086) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
3,067 
杉並 -45　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 403,200 円  　　　　     67,200,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 742,653 円  　　　        9,168,552　×　　　　   8.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      176,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      571,200 円  　　　　     67,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        67,200 円  　　　　     67,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        67,200 円  　　　　     67,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にないと査定。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,027,453 円　（　　　　　　        10,900 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9540    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 67,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 256,000 円／㎡　×　     255.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0613 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,159,680 円  
（　　　　　        22,364 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,891,804 円      
②総費用 2,027,453 円      
③純収益　①－② 6,864,351 円      
④建物等に帰属する純収益 4,159,680 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,704,671 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,580,256 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,872 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     64,506,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     347,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
杉並 -45　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -45 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　矢崎　憲一   TEL.
鑑定評価額 92,600,000 円  １㎡当たりの価格 498,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区下高井戸１丁目１８０番６
｢下高井戸１－３４－５｣		 ②地積
　(㎡)		 214  
(         28) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,160)

1.5:1		 共同住宅

ＬＳ2		 一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ住宅地
域		 西4m私道 水道、ガス、下水 桜上水

540m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位：北　　４
ｍ私道		 交通

施設		 桜上水駅北西方

540m		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅やアパート等が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状のま
ま推移していくものと予測する。地価は上昇傾向の推移と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    503,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    336,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に京王線沿線等で、概ね杉並区内の圏域に存する住宅地域である。主たる需要者は、区内及び周辺市
区に居住する一次取得者及び買い替え取得者層のほか、分譲目的の不動産業者を含む。区内の住宅地に対する需要は根
強く、新型コロナウイルス感染症の影響下でも地価は上昇傾向で推移している。土地は標準地規模で総額９０００万円
前後、新築戸建住宅は画地規模の小さいものが多く、総額６０００～７０００万円台が需要の中心と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似性の高い取引事例を適切に補修正して試算したもので、客観的・実証的な価格が求められた。収益価
格は、不動産の収益性を反映した価格で、周辺にはアパート等の賃貸物件も見られる地域であるが、居住の快適性、利
便性がより重視される住宅地域であるため、低位に求められた。以上検討の結果、比準価格がより規範性が高いものと
判断して重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 -51                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    495,000 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[104.0]		 100
[ 99.4]		 [102.0]
100		 498,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    488,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症の影響による経済
停滞からの回復に弱さが見られるなか、区内
の不動産に対する需要は概ね安定的に推移し
ている。

戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域とし
て成熟した地域であり、地域要因に大きな変
動はなく、地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 -45　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ４０１０６

-18		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北5m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
b ４０８０６

-7		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3.7m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
c ４０１０６

-27		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
d ４０１０６

-33		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
413,812  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.0]
458,342 		 100
[  86.6]
529,263 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
540,000 
b (　           ) 
448,017  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
433,524 		 100
[  87.5]
495,456 
505,000 
c (　           ) 
428,995  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
454,467 		 100
[  92.8]
489,727 
500,000 
d (　           ) 
473,853  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
490,776 		 100
[  99.4]
493,738 
504,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    503,000 円／㎡]  



杉並 -45　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,903,202 
2,074,771 
6,828,431 
4,271,400 
2,557,031 		 （　0.9767）
2,497,452 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     62,436,300 円　　　　（　    336,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 -45　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 Ｓ3 255.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   160 ％   186 ㎡     17.6 m x   10.5 m  前面道路：私道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積２９㎡程度、１ＤＫタイプの共同住宅を想定 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
90.00 
90.0 
81.00 
3,150 
255,150 		 1.0  255,150 
1.0  255,150 

 2～ 2		 住宅
90.00 
90.0 
81.00 
3,200 
259,200 		 1.0  259,200 
1.0  259,200 

 3～ 3		 住宅
75.00 
90.0 
67.50 
3,200 
216,000 		 1.0  216,000 
1.0  216,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
255.00 
90.0 
229.50 

730,350 		 730,350 
730,350 
⑨年額支払賃料        730,350 円　×　12ヶ月　＝　       8,764,200 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     229.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　         413,100 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似の賃貸事例における共益費等を参考として査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,177,300 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       458,865 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,718,435 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           730,350 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,938 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          730,350 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         177,829 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,903,202 円　　　　（　        47,867 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ４０１８
　　　　-9		 3,055  
(   2,930) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,149 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,271 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ４０１８
　　　　-10		 3,126  
(   3,027) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
3,190 
c ４０１８
　　　　-11		 3,653  
(   3,577) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,479 
杉並 -45　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 406,800 円  　　　　     67,800,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 780,071 円  　　　        9,177,300　×　　　　   8.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      176,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      576,300 円  　　　　     67,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        67,800 円  　　　　     67,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        67,800 円  　　　　     67,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,074,771 円　（　　　　　　        11,155 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9767    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 67,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 258,000 円／㎡　×　     255.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0641 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,271,400 円  
（　　　　　        22,965 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,903,202 円      
②総費用 2,074,771 円      
③純収益　①－② 6,828,431 円      
④建物等に帰属する純収益 4,271,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,557,031 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,497,452 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,427 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     62,436,300 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     336,000 円／㎡）