鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

杉並 -39　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４０１０１ -52	杉並区		更地	（　）	ほぼ長方形	東4.5m道路、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
b	４０１０４ -33	杉並区		建付地	（　）	不整形	北4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
c	４０１０８ -39	杉並区		建付地	（　）	ほぼ整形	西3.4m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
d	４０１０８ -36	杉並区		更地	（　）	ほぼ長方形	東4m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
e	４０１１０ -9	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西2.7m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m 防災まちづくり (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 658,766	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	654,891	100 [ 115.0]	569,470	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	581,000
b	(　 ) 507,269	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	570,396	100 [ 102.6]	555,942		567,000
c	(　 ) 423,146	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	418,998	100 [ 73.5]	570,065		581,000
d	(　 ) 530,186	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	527,067	100 [ 98.2]	536,728		547,000
e	(　 ) 530,676	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	533,303	100 [ 99.8]	534,372		545,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 564,000 円／㎡]

杉並 -39　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の土地であり、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,741,220	1,566,141	5,175,079	3,187,800	1,987,279	（　0.9767） 1,940,975	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	48,524,375 円　　　　（　 368,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -39　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	76.00	Ｓ3	192.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	70 ％	150 ％	150 ％	132 ㎡	12.9 m x 10.3 m	前面道路：私道　 3.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫタイプ、平均専有面積３４㎡の共同住宅（総戸数５戸）を想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

廊下、エントランス等を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	76.00	90.0	68.40	3,150	215,460	1.0	215,460
							1.0	215,460
2～ 2	住宅	76.00	90.0	68.40	3,200	218,880	1.0	218,880
							1.0	218,880
3～ 3	住宅	40.00	90.0	36.00	3,300	118,800	1.0	118,800
							1.0	118,800
～

～

計		192.00	90.0	172.80		553,140		553,140
								553,140

⑨年額支払賃料	553,140 円　×　12ヶ月　＝　 6,637,680 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 172.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 311,040 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費水準から算出
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,948,720 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 347,436 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,601,284 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	553,140 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,255 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 553,140 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 134,681 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,741,220 円　　　　（　 51,070 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４０１２　　　　-41	2,757 ( 2,755)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 99.0]	100 [104.0]	2,849	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,271 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４００２　　　　-4	3,132 ( 3,064)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	3,366
c	４００２　　　　-6	3,660 ( 3,583)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,890

杉並 -39　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	303,600 円	50,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	590,641 円	6,948,720　×　　　　 8.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 140,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 430,100 円	50,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	50,600 円	50,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	50,600 円	50,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上する費用なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,566,141 円　（　　　　　　 11,865 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9767

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	50,600,000 円	設計監理料率　 256,000 円／㎡　×　 192.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,187,800 円（　　　　　 24,150 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,741,220 円
②総費用	1,566,141 円
③純収益　①－②	5,175,079 円
④建物等に帰属する純収益	3,187,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,987,279 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,940,975 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,704 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,524,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 368,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
杉並 -39　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉並 -39

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　田村　竜二

TEL.

鑑定評価額

74,300,000 円

１㎡当たりの価格

563,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	440,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	杉並区阿佐谷北１丁目４５４番１３｢阿佐谷北１－２１－１０｣				②地積　(㎡)	132 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,150) 準防（その他）高度地区1種 (70,150)
	台形 1.2:1	住宅ＲＣ2	中小規模一般住宅、アパート等が多い住宅地域	西3.4m私道	水道、ガス、下水	阿佐ケ谷 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 50 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 10.4 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

基準方位北、３．４
ｍ私道

交通

施設

阿佐ケ谷駅北東方

400m

法令

規制

１低専
(70,150)
準防
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、戸建住宅、アパート等が建ち並ぶ成熟した住宅地域である。現在の利用形態に影響を与える要因は
確認できず、当面は現状を維持したまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 569,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 363,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、杉並区内のＪＲ中央線等沿線等の各最寄駅から徒歩圏の住宅地域である。対象近隣周辺は、最寄駅から
徒歩５分圏内とアクセスが良好なため、規模や消化可能容積率等によってはアパート用地等への需要もあるが、主な需
要者は、都心へのアクセスと住環境を重視するエンドユーザー（１次取得、買い替え層）が中心となる。需要は堅調で
あり、市場の中心価格帯は、標準的な規模の土地総額で７，０００万円台前半程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域においては、主に自己居住目的での取引が中心となっている。近隣地域周辺においては、アパート等も見受け
られるも、収益物件の建築を前提とした投資目的での取引については、土地の規模や行政的条件等による制約から、元
本価格に見合う収益が見込めないため、自己居住目的の取引と比較すると需要は少ない。以上から、本件では比準価格
を重視し、収益価格を参酌したほか、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　杉並 -42 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 602,000 円／㎡

[102.7]
100

100
[105.0]

100
[107.0]

[102.0]
100

561,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    549,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

緊急事態宣言解除後、個人消費は回復しつつ
あるが、世界的な資源高、物流停滞等の影響
を受け景気は足踏み状態であり、地価は先行
き不透明である。

最寄駅に近く、利便性に優れた立地の熟成し
た住宅地域であり、地域要因に大きな変動は
ないが、市況から、地価水準は、上昇傾向に
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

杉並 -39　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４０１０４ -27	杉並区		更地	（　）	ほぼ長方形	南3.2m私道、中間画地		２住居高度地区2種 (70,160)
b	４０１１０ -41	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
c	４０１１０ -9	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西2.7m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m 防災まちづくり (70,150)
d	４０１０４ -33	杉並区		建付地	（　）	不整形	北4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 579,797	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	559,918	100 [ 100.9]	554,924	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	566,000
b	(　 ) 491,519	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	554,324	100 [ 100.0]	554,324		565,000
c	(　 ) 530,676	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	533,303	100 [ 98.9]	539,235		550,000
d	(　 ) 507,269	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	570,396	100 [ 97.9]	582,631		594,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.4	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -4.1	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.6	交通・接近　 -6.9	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 569,000 円／㎡]

杉並 -39　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価を把握できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,780,654	1,582,793	5,197,861	3,238,200	1,959,661	（　0.9767） 1,914,001	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	47,850,025 円　　　　（　 363,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -39　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	76.00	Ｓ3	192.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	70 ％	150 ％	150 ％	132 ㎡	12.9 m x 10.3 m	前面道路：私道　 3.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫタイプ、平均専有面積３４㎡、総戸数５戸の共同住宅

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

この種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	76.00	90.0	68.40	3,180	217,512	1.0	217,512
							1.0	217,512
2～ 2	住宅	76.00	90.0	68.40	3,230	220,932	1.0	220,932
							1.0	220,932
3～ 3	住宅	40.00	90.0	36.00	3,280	118,080	1.0	118,080
							1.0	118,080
～

～

計		192.00	90.0	172.80		556,524		556,524
								556,524

⑨年額支払賃料	556,524 円　×　12ヶ月　＝　 6,678,288 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 172.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 311,040 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域における標準的な共益費等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,989,328 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 349,466 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,639,862 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	556,524 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,287 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 556,524 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 135,505 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,780,654 円　　　　（　 51,369 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４０１４　　　　-10	3,833 ( 3,750)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.9]	100 [118.0]	3,462	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,302 円/㎡　月額支払賃料（　 3,230 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４０１４　　　　-11	3,602 ( 3,599)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 96.2]	100 [121.0]	3,327
c	４０１４　　　　-19	2,854 ( 2,763)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 99.5]	100 [101.0]	3,155

杉並 -39　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	308,400 円	51,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	594,093 円	6,989,328　×　　　　 8.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 140,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 436,900 円	51,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	51,400 円	51,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,400 円	51,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,582,793 円　（　　　　　　 11,991 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9767

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,400,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 192.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,238,200 円（　　　　　 24,532 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,780,654 円
②総費用	1,582,793 円
③純収益　①－②	5,197,861 円
④建物等に帰属する純収益	3,238,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,959,661 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,914,001 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,500 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,850,025 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 363,000 円／㎡）