鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

杉並 -37　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４０８０６ -10	杉並区		建付地	（　）	長方形	北西4m道路、中間画地		２住居高度地区2種 (57,150)
b	４０１０６ -48	杉並区		建付地	（　）	ほぼ台形	東4m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
c	４０１０１ -29	杉並区		建付地	（　）	長方形	西3.3m私道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)
d	４０８１６ -9	杉並区		建付地	（　）	長方形	西6.5m区道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)
e	４０１１６ -18	杉並区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4m私道、中間画地		２中専高度地区2種 (55,102)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 473,003	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	477,218	100 [ 87.1]	547,897	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	559,000
b	(　 ) 566,161	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	563,386	100 [ 101.4]	555,607		567,000
c	(　 ) 412,216	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	424,720	100 [ 86.1]	493,287		503,000
d	(　 ) 642,438	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 97.0]	100 [ 102.0]	660,359	100 [ 118.2]	558,679		570,000
e	(　 ) 273,011	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	348,089	100 [ 82.8]	420,397		429,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.4	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.7	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.1	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 552,000 円／㎡]

杉並 -37　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,159,180	886,794	3,272,386	1,893,920	1,378,466	（　0.9775） 1,347,451	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	33,686,275 円　　　　（　 340,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -37　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	38.00	Ｓ3	114.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	160 ％	99 ㎡	9.1 m x 10.9 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積３６㎡程度の１ＬＤＫを各階１戸、計３戸の共同住宅

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

同種の建物として標準的な有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	38.00	95.0	36.10	3,050	110,105	1.0	110,105
							1.0	110,105
2～ 2	住宅	38.00	95.0	36.10	3,100	111,910	1.0	111,910
							1.0	111,910
3～ 3	住宅	38.00	95.0	36.10	3,150	113,715	1.0	113,715
							1.0	113,715
～

～

計		114.00	95.0	108.30		335,730		335,730
								335,730

⑨年額支払賃料	335,730 円　×　12ヶ月　＝　 4,028,760 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 108.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 259,920 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域の標準的な共益費等により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,288,680 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 214,434 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,074,246 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	335,730 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,189 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 335,730 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 81,745 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,159,180 円　　　　（　 42,012 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４０１７　　　　-27	1,867 ( 1,867)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.5]	100 [103.0]	1,859	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,169 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４０１７　　　　-28	3,343 ( 3,270)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.6]	100 [103.0]	3,326
c	４０１７　　　　-29	3,050 ( 2,984)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.6]	100 [ 99.0]	3,322

杉並 -37　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	121,600 円	30,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	343,094 円	4,288,680　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 102,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 258,400 円	30,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,400 円	30,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,400 円	30,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 886,794 円　（　　　　　　 8,958 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9775

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,400,000 円	設計監理料率　 259,000 円／㎡　×　 114.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,893,920 円（　　　　　 19,131 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,159,180 円
②総費用	886,794 円
③純収益　①－②	3,272,386 円
④建物等に帰属する純収益	1,893,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,378,466 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,347,451 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,611 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,686,275 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 340,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
杉並 -37　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉並 -37

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　田村　竜二

TEL.

鑑定評価額

54,100,000 円

１㎡当たりの価格

546,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	430,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	杉並区上高井戸１丁目９１番１２｢上高井戸１－４－２３｣				②地積　(㎡)	99 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,160)
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅のほかアパート等も見られる住宅地域	東4m区道	水道、ガス、下水	八幡山 290m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 5 ｍ、南 35 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

基準方位北、４．０
ｍ区道

交通

施設

八幡山駅北西方

290m

法令

規制

２中専
(70,160)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、戸建住宅、アパート等が建ち並ぶ成熟した住宅地域である。現在の利用形態に影響を与える要因は
確認できず、当面は現状を維持したまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 552,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 338,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、杉並区及び世田谷区北部にて、京王線及び京王井の頭線沿線等の各最寄駅から徒歩圏の住宅地域である
。対象近隣周辺は、最寄駅から徒歩５分圏内と近いため、規模や消化可能容積率等によってはアパート用地等への需要
もあるが、主な需要者は、都心へのアクセスと住環境を重視するエンドユーザー（１次取得、買い替え層）が中心とな
る。需要は、堅調であり、市場の中心価格帯は、標準的な規模の土地総額で５，０００万円台半ば程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域においては、主に自己居住目的での取引が中心となっている。近隣地域周辺においては、アパート等も見受け
られるも、収益物件の建築を前提とした投資目的での取引については、土地の規模や行政的条件等による制約から、元
本価格に見合う収益が見込めないため、自己居住目的の取引と比較すると需要は少ない。以上から、本件では比準価格
を重視し、収益価格を参酌したほか、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　杉並 -51 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 495,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[104.0]

100
[ 90.6]

[102.0]
100

547,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    535,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

緊急事態宣言解除後、個人消費は回復しつつ
あるが、世界的な資源高、物流停滞等の影響
を受け景気は足踏み状態であり、地価は先行
き不透明である。

八幡山駅に近く、戸建住宅、共同住宅中心の
住宅地域であり、地域要因に大きな変動はな
いが、市場停滞から地価水準は、上昇傾向に
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -7.3
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

杉並 -37　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４０１１１ -19	杉並区		建付地	（　）	不整形	南西4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
b	４０１０１ -18	杉並区		更地	（　）	長方形	西4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
c	４０１０６ -48	杉並区		建付地	（　）	ほぼ台形	東4m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
d	４０１０６ -35	杉並区		建付地	（　）	長方形	南4m私道、北1.8m、二方路		１中専高度地区2種 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 530,589	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	597,797	100 [ 108.2]	552,493	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	564,000
b	(　 ) 557,820	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	555,086	100 [ 105.0]	528,653		539,000
c	(　 ) 566,161	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	563,386	100 [ 99.5]	566,217		578,000
d	(　 ) 515,431	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	494,056	100 [ 95.9]	515,178		525,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.1	環境　　　　 +14.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.1	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 552,000 円／㎡]

杉並 -37　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価を把握できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,159,180	925,440	3,233,740	1,863,190	1,370,550	（　0.9767） 1,338,616	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	33,465,400 円　　　　（　 338,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -37　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	38.00	Ｓ3	114.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	160 ％	99 ㎡	9.1 m x 10.9 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫタイプ、平均専有面積３６．１㎡を３戸想定

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

屋外階段、屋外廊下を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	38.00	95.0	36.10	3,050	110,105	1.0	110,105
							1.0	110,105
2～ 2	住宅	38.00	95.0	36.10	3,100	111,910	1.0	111,910
							1.0	111,910
3～ 3	住宅	38.00	95.0	36.10	3,150	113,715	1.0	113,715
							1.0	113,715
～

～

計		114.00	95.0	108.30		335,730		335,730
								335,730

⑨年額支払賃料	335,730 円　×　12ヶ月　＝　 4,028,760 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 108.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 259,920 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域における標準的な共益費等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,288,680 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 214,434 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,074,246 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	335,730 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,189 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 335,730 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 81,745 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,159,180 円　　　　（　 42,012 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４０１４　　　　-15	2,668 ( 2,610)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 94.1]	100 [100.0]	3,049	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,169 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４０１４　　　　-18	2,901 ( 2,838)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 94.9]	100 [102.0]	3,258
c	４０１４　　　　-16	3,154 ( 3,086)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [102.3]	100 [102.0]	3,250

杉並 -37　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	180,600 円	30,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	325,940 円	4,288,680　×　　　　 7.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 102,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 255,800 円	30,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,100 円	30,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,100 円	30,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 925,440 円　（　　　　　　 9,348 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9767

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,100,000 円	設計監理料率　 256,000 円／㎡　×　 114.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0619	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0613 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,863,190 円（　　　　　 18,820 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,159,180 円
②総費用	925,440 円
③純収益　①－②	3,233,740 円
④建物等に帰属する純収益	1,863,190 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,370,550 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,338,616 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,521 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,465,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 338,000 円／㎡）