鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

杉並 -32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４０１０６ -18	杉並区		建付地	（　）	不整形	北5m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
b	４０１０６ -44	杉並区		更地	（　）	台形	西4m道路、北2.5m、角地		１低専高度地区1種 (60,80)
c	４０１０６ -24	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.4m区道、西4m、角地		１低専高度地区1種 (60,80)
d	４０８０６ -7	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.7m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
e	４０８０６ -13	杉並区		建付地	（　）	長方形	北4.5m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 413,812	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.0]	458,342	100 [ 97.0]	472,518	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	482,000
b	(　 ) 403,692	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 93.7]	437,297	100 [ 95.1]	459,829		469,000
c	(　 ) 507,080	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	480,093	100 [ 103.0]	466,110		475,000
d	(　 ) 448,017	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	433,524	100 [ 94.0]	461,196		470,000
e	(　 ) 472,889	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	494,827	100 [ 96.0]	515,445		526,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -6.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 480,000 円／㎡]

杉並 -32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,203,450	1,186,250	4,017,200	2,299,500	1,717,700	（　0.9767） 1,677,678	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	41,941,950 円　　　　（　 216,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	77.00	ＬＳ2	154.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種都市計画道路	50 ％	80 ％	80 ％	194 ㎡	10.6 m x 18.3 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋタイプの共同住宅（専有面積２３㎡程度）を想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

標準地、標準的な同種建物の状況等を勘案

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	77.00	90.0	69.30	3,050	211,365	1.0	211,365
							1.0	211,365
2～ 2	住宅	77.00	90.0	69.30	3,100	214,830	1.0	214,830
							1.0	214,830
～

～

～

計		154.00	90.0	138.60		426,195		426,195
								426,195

⑨年額支払賃料	426,195 円　×　12ヶ月　＝　 5,114,340 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 138.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 249,480 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣地域及び類似地域内の標準的な共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,363,820 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 268,191 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,095,629 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	426,195 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,049 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 426,195 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 103,772 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,203,450 円　　　　（　 26,822 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４００１　　　　-30	3,630 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	3,235	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,169 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４００１　　　　-31	3,211 ( 3,142)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,062
c	４００１　　　　-32	3,251 ( 3,251)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 99.0]	3,127

杉並 -32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	219,000 円	36,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	407,650 円	5,363,820　×　　　　 7.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 176,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 310,200 円	36,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,500 円	36,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,500 円	36,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,186,250 円　（　　　　　　 6,115 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9767

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,500,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 154.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,299,500 円（　　　　　 11,853 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,203,450 円
②総費用	1,186,250 円
③純収益　①－②	4,017,200 円
④建物等に帰属する純収益	2,299,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,717,700 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,677,678 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,648 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,941,950 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 216,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
杉並 -32　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉並 -32

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　渡邉　剛

TEL.

鑑定評価額

92,700,000 円

１㎡当たりの価格

478,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	380,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	杉並区下高井戸５丁目３５５番３８｢下高井戸５－７－３｣				②地積　(㎡)	194 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) 準防（その他）高度地区1種都市計画道路 (50,80)
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅等が多い住宅地域	西4m区道	水道、ガス、下水	上北沢 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 10 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.5 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　　４
ｍ区道

交通

施設

上北沢駅北方

600m

法令

規制

１低専
(50,80)
準防
高度地区1種
都市計画道路

⑤地域要因の将
　来予測

中規模住宅を中心にアパート等も見られる住宅地域で、住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持しつつ
推移すると予測される。都市計画道路は計画決定のみである。地価は上昇傾向で推移していくと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 480,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 247,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として京王線、京王井の頭線沿線に存する杉並区及び隣接区の住宅地域。需要者は区内外の一次取得
者及び買替取得者層が中心であるが、不動産業者等も見られる。区南部の住宅地域で都心部等へのアクセスは良好であ
る。新型コロナの状況下において供給が少なく需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は土地が
１００㎡程度で４千～６千万円程度、新築の戸建住宅が６千～８千万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中規模住宅が多い住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。周辺にはアパート等も存し収益目的の取引も見られ
るがあまり多くはない。また、収益性よりも居住の快適性等が重視される住宅地域に存しており、土地価格に見合う賃
料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。従って、実証的かつ客観的な比準価格を重視し、収
益価格を参酌として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　杉並 -51 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 495,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[104.0]

100
[103.9]

[102.0]
100

477,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    469,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区の人口は微減、土地取引件数は上期前年比
で増加。新型コロナの変異株の影響等先行き
不透明であるが、景気は厳しい状況が徐々に
緩和されている。

世田谷区との境界近く駅から徒歩圏内に存す
る京王線沿線の住宅地域で、地域要因に特段
の変化はない。地価は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

杉並 -32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４０８０６ -10	杉並区		建付地	（　）	長方形	北西4m道路、中間画地		２住居高度地区2種 (57,150)
b	４０１０６ -18	杉並区		建付地	（　）	不整形	北5m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
c	４０８１６ -10	杉並区		更地	（　）	ほぼ正方形	南東4.5m区道、北4.5m、角地		１低専高度地区1種 (60,80)
d	４０８０６ -14	杉並区		建付地	（　）	ほぼ整形	西4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 473,003	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	477,218	100 [ 103.8]	459,748	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	469,000
b	(　 ) 413,812	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.0]	458,342	100 [ 97.0]	472,518		482,000
c	(　 ) 470,323	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	445,731	100 [ 98.0]	454,828		464,000
d	(　 ) 501,176	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	498,719	100 [ 101.0]	493,781		504,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 480,000 円／㎡]

杉並 -32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,256,010	1,130,550	4,125,460	2,161,320	1,964,140	（　0.9742） 1,913,465	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	47,836,625 円　　　　（　 247,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種都市計画道路	50 ％	80 ％	80 ％	194 ㎡	10.6 m x 18.3 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋタイプ、平均専有面積約２３㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	100.0	70.00	3,050	213,500	1.0	213,500
							1.0	213,500
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	3,100	217,000	1.0	217,000
							1.0	217,000
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		430,500		430,500
								430,500

⑨年額支払賃料	430,500 円　×　12ヶ月　＝　 5,166,000 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 252,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似地域における同程度の建物の標準的な共益費から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,418,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 270,900 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,147,100 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	430,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,090 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 430,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 104,820 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,256,010 円　　　　（　 27,093 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４０１９　　　　-31	2,789 ( 2,728)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	3,060	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,169 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４０１９　　　　-32	3,028 ( 2,962)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,186
c	４０１９　　　　-33	3,086 ( 3,019)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,247

杉並 -32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	199,200 円	33,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	406,350 円	5,418,000　×　　　　 7.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 176,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 282,200 円	33,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,200 円	33,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,200 円	33,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,130,550 円　（　　　　　　 5,828 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,200,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0651	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,161,320 円（　　　　　 11,141 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,256,010 円
②総費用	1,130,550 円
③純収益　①－②	4,125,460 円
④建物等に帰属する純収益	2,161,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,964,140 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,913,465 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,863 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,836,625 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 247,000 円／㎡）