鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

杉並 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４０１０１ -54	杉並区		建付地	（　）	長方形	南4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
b	４０１１９ -28	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.5m区道、北4.5m、角地		１低専高度地区1種 (70,100)
c	４０１０４ -38	杉並区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北8m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
d	４０１１９ -14	杉並区		建付地	（　）	袋地等	西4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
e	４０１１９ -40	杉並区		建付地	（　）	袋地等	西7.3m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 465,857	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 96.0]	100 [ 105.0]	468,630	100 [ 97.0]	483,124	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	507,000
b	(　 ) 469,426	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	453,347	100 [ 104.0]	435,911		458,000
c	(　 ) 459,495	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	465,928	100 [ 112.5]	414,158		435,000
d	(　 ) 384,966	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	490,350	100 [ 104.0]	471,490		495,000
e	(　 ) 338,869	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	431,634	100 [ 107.2]	402,644		423,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 460,000 円／㎡]

杉並 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,386,818	742,928	2,643,890	1,436,400	1,207,490	（　0.9767） 1,179,355	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	29,483,875 円　　　　（　 283,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	51.50	ＬＳ2	103.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	60 ％	100 ％	100 ％	104 ㎡	6.4 m x 16.5 m	前面道路：区道　 4.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫタイプの共同住宅（専有面積５２㎡程度）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

屋外階段等を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	51.50	100.0	51.50	2,650	136,475	1.0	136,475
							1.0	136,475
2～ 2	住宅	51.50	100.0	51.50	2,700	139,050	1.0	139,050
							1.0	139,050
～

～

～

計		103.00	100.0	103.00		275,525		275,525
								275,525

⑨年額支払賃料	275,525 円　×　12ヶ月　＝　 3,306,300 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 103.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 185,400 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣地域及び類似地域内の標準的な共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,491,700 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 174,585 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,317,115 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	275,525 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,617 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 275,525 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 67,086 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,386,818 円　　　　（　 32,566 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４００１　　　　-24	2,776 ( 2,745)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,669	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,760 円/㎡　月額支払賃料（　 2,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４００１　　　　-25	2,806 ( 2,745)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,806
c	４００１　　　　-26	2,587 ( 2,587)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,644

杉並 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	136,800 円	22,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	282,828 円	3,491,700　×　　　　 8.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 83,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 193,800 円	22,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,800 円	22,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,800 円	22,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 742,928 円　（　　　　　　 7,144 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9767

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,800,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 103.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,436,400 円（　　　　　 13,812 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,386,818 円
②総費用	742,928 円
③純収益　①－②	2,643,890 円
④建物等に帰属する純収益	1,436,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,207,490 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,179,355 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,340 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,483,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 283,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
杉並 -27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉並 -27

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　小林　達哉

TEL.

鑑定評価額

47,300,000 円

１㎡当たりの価格

455,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	380,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	杉並区上井草２丁目６７番１３｢上井草２－２９－３｣				②地積　(㎡)	104 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度地区1種 (60,100)
	1:2.5	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域	南4.6m区道	水道、ガス、下水	井荻 620m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 60 ｍ、南 80 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 105 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　４．６
ｍ区道

交通

施設

井荻駅南西方

620m

法令

規制

１低専
(60,100)
準防
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

成熟した低層住宅地域であり、特段の地域要因の変化はないと予測される。新型コロナウイルス感染症の影響は
軽微で地価は横ばいないしは若干の上昇程度になると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 457,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 290,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として西武新宿線沿いの戸建住宅地域で、杉並区のほか練馬区南部等に及ぶ。需要の中心は、居住目的
の個人であるが、アパート経営を目論む投資家のほか建売業者も考えられる。新型コロナの影響を受け杉並区土地取引
件数、取引面積は停滞していたが、最近は回復の兆しもみえ、同一需給圏においても同様と推定される。土地は１００
～１２０㎡で総額４５００～５５００万円、戸建は６０００万円程度が需要の中心価格帯と見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

戸建住宅が中心であるが、アパート等共同住宅も比較的多い住宅地域であり、同一需給圏内の類似地域等から多数の信
頼性ある取引事例及び賃貸事例が収集できた。また、標準地の需要は、自己居住用が中心であるが、賃貸用もある。従
って、取引市場の動向を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を
上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　杉並 -28 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 475,000 円／㎡

[101.1]
100

100
[102.0]

100
[108.4]

[105.0]
100

456,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    450,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

杉並区の人口、世帯数は新型コロナの影響を
受け微減傾向が続いているが、最近は、経済
活動は復調しつつあり、住宅需要にも影響が
ある。

一戸建住宅のほかアパート等も存する住宅地
域で、手頃な価格帯の住宅地を中心に、一定
の需要がある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.8
交通・接近　　　  +4.4
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

杉並 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４０８１９ -7	杉並区		建付地	（　）	台形	北5.4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
b	４０１０１ -54	杉並区		建付地	（　）	長方形	南4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
c	４０１１９ -25	杉並区		更地	（　）	ほぼ整形	北8m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
d	４０１１９ -14	杉並区		建付地	（　）	袋地等	西4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 370,609	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	376,168	100 [ 95.0]	395,966	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	416,000
b	(　 ) 465,857	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 96.0]	100 [ 105.0]	468,630	100 [ 97.0]	483,124		507,000
c	(　 ) 501,637	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	509,162	100 [ 109.7]	464,140		487,000
d	(　 ) 384,966	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	461,506	100 [ 107.2]	430,509		452,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.8	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.6	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.4	交通・接近　 +6.1	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.6	交通・接近　 +7.8	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 457,000 円／㎡]

杉並 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,524,818	746,455	2,778,363	1,536,470	1,241,893	（　0.9722） 1,207,368	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	30,184,200 円　　　　（　 290,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	51.50	ＬＳ2	103.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	60 ％	100 ％	100 ％	104 ㎡	6.4 m x 16.5 m	前面道路：区道　 4.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫタイプ（平均専有面積５１．５㎡）２戸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

屋外階段等を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	51.50	100.0	51.50	2,634	135,651	1.0	135,651
							1.0	135,651
2～ 2	住宅	51.50	100.0	51.50	2,661	137,042	1.0	137,042
							1.0	137,042
～

～

～

計		103.00	100.0	103.00		272,693		272,693
								272,693

⑨年額支払賃料	272,693 円　×　12ヶ月　＝　 3,272,316 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 103.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 185,400 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費水準を参考に算出
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,457,716 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 181,886 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,455,830 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	272,693 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,591 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 272,693 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 66,397 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,524,818 円　　　　（　 33,892 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４００９　　　　-19	2,202 ( 2,200)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 96.0]	100 [ 97.0]	2,627	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,720 円/㎡　月額支払賃料（　 2,661 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４００９　　　　-20	2,806 ( 2,745)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,864
c	４００９　　　　-21	2,587 ( 2,587)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	100 [ 97.0]	2,669

杉並 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	133,800 円	22,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	294,655 円	3,637,716　×　　　　 8.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 83,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 189,500 円	22,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,300 円	22,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,300 円	22,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にないと査定した。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 746,455 円　（　　　　　　 7,177 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

22 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,300,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 103.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0693 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,536,470 円（　　　　　 14,774 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,524,818 円
②総費用	746,455 円
③純収益　①－②	2,778,363 円
④建物等に帰属する純収益	1,536,470 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,241,893 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,207,368 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,609 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,184,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 290,000 円／㎡）