鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

杉並 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４０１０８ -34	杉並区		建付地	（　）	ほぼ台形	南4m私道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,160)
b	４０８０８ -8	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西3.8m区道、南2.1m、角地		１中専高度地区2種 (70,160)
c	４０１０８ -26	杉並区		更地	（　）	袋地等	南西4m私道、北東3.3m、二方路		１中専高度地区2種 (70,160)
d	４０１１１ -21	杉並区		建付地	（　）	不整形	南東3.2m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
e	４０１１１ -41	杉並区		更地	（　）	長方形	西3.7m道路、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 577,724	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	560,667	100 [ 89.1]	629,256	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	661,000
b	(　 ) 554,854	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	548,928	100 [ 92.8]	591,517		621,000
c	(　 ) 632,547	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	663,881	100 [ 96.0]	691,543		726,000
d	(　 ) 408,263	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	488,475	100 [ 79.9]	611,358		642,000
e	(　 ) 648,018	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	646,112	100 [ 91.7]	704,593		740,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.2	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.1	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.3	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 667,000 円／㎡]

杉並 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,002,106	796,707	3,205,399	1,642,230	1,563,169	（　0.9756） 1,525,028	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	38,125,700 円　　　　（　 502,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	53.00	ＬＳ2	106.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	160 ％	76 ㎡	5.8 m x 13.2 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋタイプ２階建。平均専有面積２４平米程度。地域の標準的な容積消化率で想定。

⑦有効率　 92.0 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	53.00	92.0	48.76	3,350	163,346	1.0	163,346
							1.0	163,346
2～ 2	住宅	53.00	92.0	48.76	3,400	165,784	1.0	165,784
							1.0	165,784
～

～

～

計		106.00	92.0	97.52		329,130		329,130
								329,130

⑨年額支払賃料	329,130 円　×　12ヶ月　＝　 3,949,560 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 97.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 175,536 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣類似建物の徴収状況を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,125,096 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 206,255 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,918,841 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	329,130 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,127 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 329,130 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 80,138 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,002,106 円　　　　（　 52,659 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４００３　　　　-22	3,230 ( 3,160)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,363	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,470 円/㎡　月額支払賃料（　 3,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４００３　　　　-23	3,270 ( 3,136)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,303
c	４００３　　　　-24	3,766 ( 3,685)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [101.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,767

杉並 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	128,500 円	25,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	313,507 円	4,125,096　×　　　　 7.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 84,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 218,400 円	25,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,700 円	25,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,700 円	25,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 796,707 円　（　　　　　　 10,483 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9756

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,700,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 106.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0639	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,642,230 円（　　　　　 21,608 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,002,106 円
②総費用	796,707 円
③純収益　①－②	3,205,399 円
④建物等に帰属する純収益	1,642,230 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,563,169 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,525,028 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,066 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,125,700 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 502,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
杉並 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉並 -15

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　小林　達哉

TEL.

鑑定評価額

49,900,000 円

１㎡当たりの価格

656,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	490,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	杉並区高円寺南１丁目５１１番２８｢高円寺南１－２６－１｣				②地積　(㎡)	76 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,160)
	1:2	住宅Ｓ3	一般住宅を中心に共同住宅等も見られる住宅地域	南4m区道	水道、ガス、下水	東高円寺 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 70 ｍ、南 80 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 80 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　４ｍ区
道

交通

施設

東高円寺駅北東方

300m

法令

規制

１中専
(70,160)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

戸建分譲地の開発に伴い、敷地の細分化が進んできている。将来もこの傾向は変化がないものと考えられる。新
型コロナウイルス感染症の影響は軽微で、地価は横ばいないしは上昇傾向になると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 665,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 511,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として東京メトロ丸ノ内線沿いの住宅地域で、杉並区東部を中心に中野区等隣接区に及ぶ。需要の中心
は居住目的の個人であるが、マンション、アパート経営を目論む投資家のほか建売業者も考えられる。新型コロナの影
響を受け杉並区土地取引件数、取引面積は停滞していたが、最近は回復の兆しもみえ、同一需給圏においても同様と推
定される。土地は８０㎡で総額５０００～５５００万円、戸建は６０００万円台程度が需要の中心価格帯と見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

戸建住宅が多いが、アパート等も見られる地域であり、同一需給圏内の類似地域等から多数の信頼性ある取引事例及び
賃貸事例が収集できた。また、標準地の需要目的は自己居住用が中心であるが、賃貸用もある。従って、取引市場の動
向を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定し
た。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　杉並 -21 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 598,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[104.0]

100
[ 94.1]

[105.0]
100

654,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    644,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

杉並区の人口、世帯数は新型コロナの影響を
受け微減傾向が続いているが、最近は、経済
活動は復調しつつあり、住宅需要は根強いも
のがある。

成熟化した低層住宅地域であったが、大規模
住宅が区画割の上、戸建住宅地として分譲さ
れる等の動きがあり、一定の需要はある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.1
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

杉並 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４０１０８ -26	杉並区		更地	（　）	袋地等	南西4m私道、北東3.3m、二方路		１中専高度地区2種 (70,160)
b	４０８０８ -10	杉並区		建付地	（　）	長方形	北3.7m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
c	４０１０８ -49	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西3.8m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
d	４０１１１ -20	杉並区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西3.3m区道、中間画地		近商高度地区2種 (90,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 632,547	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 94.0]	684,362	100 [ 97.4]	702,630	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	738,000
b	(　 ) 680,375	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	683,727	100 [ 94.5]	723,521		760,000
c	(　 ) 493,827	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.5]	521,750	100 [ 91.9]	567,737		596,000
d	(　 ) 576,161	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 93.6]	624,790	100 [ 98.9]	631,739		663,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.8	交通・接近　 -3.8	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.2	交通・接近　 -2.1	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 -7.3	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.2	交通・接近　 -4.4	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 665,000 円／㎡]

杉並 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,026,083	785,438	3,240,645	1,643,280	1,597,365	（　0.9722） 1,552,958	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	38,823,950 円　　　　（　 511,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	53.00	ＬＳ2	106.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	160 ％	76 ㎡	5.8 m x 13.2 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋタイプ（平均専有面積約２４．６㎡）４戸を想定

⑦有効率　 93.0 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	53.00	93.0	49.29	3,341	164,678	1.0	164,678
							1.0	164,678
2～ 2	住宅	53.00	93.0	49.29	3,375	166,354	1.0	166,354
							1.0	166,354
～

～

～

計		106.00	93.0	98.58		331,032		331,032
								331,032

⑨年額支払賃料	331,032 円　×　12ヶ月　＝　 3,972,384 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 98.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　 177,444 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費を想定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,149,828 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 207,491 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,942,337 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	331,032 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,145 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 331,032 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 80,601 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,026,083 円　　　　（　 52,975 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４００９　　　　-13	3,377 ( 3,374)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	3,525	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,450 円/㎡　月額支払賃料（　 3,375 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４００９　　　　-14	3,766 ( 3,685)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [111.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,428
c	４００９　　　　-15	3,562 ( 3,485)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,458

杉並 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	147,600 円	24,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	294,638 円	4,149,828　×　　　　 7.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 84,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 209,100 円	24,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	24,600 円	24,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,600 円	24,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にないと査定した。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 785,438 円　（　　　　　　 10,335 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,600,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 106.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0668	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,643,280 円（　　　　　 21,622 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,026,083 円
②総費用	785,438 円
③純収益　①－②	3,240,645 円
④建物等に帰属する純収益	1,643,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,597,365 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,552,958 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,434 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,823,950 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 511,000 円／㎡）