鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

杉並 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４０１０８ -49	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西3.8m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
b	４０１０８ -25	杉並区		貸家建付地	（　）	長方形	東3.6m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
c	４０１０８ -27	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北3.7m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
d	４０１１３ -17	中野区		建付地	（　）	ほぼ整形	南3m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
e	４０１１４ -25	中野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.6m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 493,827	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	553,635	100 [ 98.8]	560,359	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	588,000
b	(　 ) 522,936	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	519,860	100 [ 96.5]	538,715		566,000
c	(　 ) 518,415	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	545,137	100 [ 98.1]	555,695		583,000
d	(　 ) 434,077	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	418,368	100 [ 86.7]	482,547		507,000
e	(　 ) 457,083	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	456,187	100 [ 86.1]	529,834		556,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.8	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.1	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.6	交通・接近　 -7.3	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.5	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 575,000 円／㎡]

杉並 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,331,818	1,502,900	5,828,918	3,501,260	2,327,658	（　0.9775） 2,275,286	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	56,882,150 円　　　　（　 428,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	Ｓ3	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	160 ％	133 ㎡	8.4 m x 16.7 m	前面道路：区道　 3.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積３０㎡程度の１ＤＫを各階３戸、計９戸の共同住宅

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種の建物として標準的な有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	90.0	63.00	3,100	195,300	1.0	195,300
							1.0	195,300
2～ 2	住宅	70.00	90.0	63.00	3,150	198,450	1.0	198,450
							1.0	198,450
3～ 3	住宅	70.00	90.0	63.00	3,150	198,450	1.0	198,450
							1.0	198,450
～

～

計		210.00	90.0	189.00		592,200		592,200
								592,200

⑨年額支払賃料	592,200 円　×　12ヶ月　＝　 7,106,400 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 189.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 453,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域の標準的な共益費等により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,560,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 378,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,182,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	592,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,626 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 592,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 144,192 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,331,818 円　　　　（　 55,126 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４０１７　　　　-23	3,100 ( 2,970)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.9]	100 [ 99.0]	3,134	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,220 円/㎡　月額支払賃料（　 3,150 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４０１７　　　　-24	3,304 ( 3,233)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	3,441
c	４０１７　　　　-25	3,076 ( 2,978)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.7]	100 [100.0]	3,116

杉並 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	168,600 円	56,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	604,800 円	7,560,000　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 139,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 477,700 円	56,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	56,200 円	56,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,200 円	56,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,502,900 円　（　　　　　　 11,300 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9775

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,200,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,501,260 円（　　　　　 26,325 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,331,818 円
②総費用	1,502,900 円
③純収益　①－②	5,828,918 円
④建物等に帰属する純収益	3,501,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,327,658 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,275,286 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,107 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,882,150 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 428,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
杉並 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉並 -14

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　小國　敏雄

TEL.

鑑定評価額

75,900,000 円

１㎡当たりの価格

571,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	450,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	杉並区高円寺南３丁目４３３番８外｢高円寺南３－５２－２｣				②地積　(㎡)	133 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,160)
	1:2	住宅ＬＳ3	小規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域	南3.6m区道	水道、ガス、下水	高円寺 520m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 50 ｍ、南 60 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

基準方位　北３．６
ｍ区道

交通

施設

高円寺駅西方

520m

法令

規制

１中専
(70,160)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

　交通利便性に優れた低層住宅地域であり、特段の地域変動要因は認められなかった為、今後もこの状態が続く
ものと予測されるが、一般的要因により、地価はやや上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 576,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 457,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は主としてＪＲ中央・総武線の沿線、地下鉄丸ノ内線の沿線に存し、概ね杉並区中央部の圏域である。需
要者の中心は個人の二次取得者のほか、建売業者も考えられる。圏内は旧来の住宅地域で、需給はやや不安定である。
中心価格帯は規模・形状等により異なるが、７．５千万円～８千万程度、小規模の新築戸建住宅は７千万円～８千万円
程度と考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　杉並区内の住宅地域においては特に、自己使用目的で取引する需要者が中心になることから、意思決定に際し、居住
の快適性、利便性、資産価値がより重視されると思われる。他方、賃貸用共同住宅も散見されるが、収益目的よりも居
住の快適性を重視する自己使用目的の需要が多いことから、規範性を有する取引事例から求められた比準価格を標準と
し、収益価格も参酌し、代表標準地との均衡も考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　杉並 -42 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 602,000 円／㎡

[102.7]
100

100
[105.0]

100
[108.4]

[105.0]
100

570,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    556,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルス感染症の影響による景気
低迷から回復基調にあるものの、感染の再拡
大による先行き不透明感は否定できない状況
である。

地域の特性に影響を与える要因は見受けられ
ない。住宅地として成熟した地域であるが、
現下の情勢により、地価はやや上昇傾向であ
る。

価格形成に影響を与える個別的要因の変動は
特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.1
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

杉並 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４０１０８ -36	杉並区		更地	（　）	ほぼ長方形	東4m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
b	４０１１０ -30	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.1m区道、南西4.5m、角地		１低専高度1種最高10m (70,100)
c	４０１１０ -40	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
d	４０１０８ -34	杉並区		建付地	（　）	ほぼ台形	南4m私道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,160)
e	４０１０１ -39	杉並区		建付地	（　）	長方形	北4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 530,186	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	527,067	100 [ 97.3]	541,693	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	569,000
b	(　 ) 561,820	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	532,444	100 [ 96.6]	551,184		579,000
c	(　 ) 589,508	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	572,103	100 [ 99.0]	577,882		607,000
d	(　 ) 577,724	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	560,667	100 [ 102.0]	549,674		577,000
e	(　 ) 523,079	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	530,402	100 [ 101.6]	522,049		548,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 576,000 円／㎡]

杉並 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,353,842	1,504,714	5,849,128	3,360,760	2,488,368	（　0.9775） 2,432,380	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	60,809,500 円　　　　（　 457,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	Ｓ3	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	160 ％	133 ㎡	8.4 m x 16.7 m	前面道路：区道　 3.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫタイプの共同住宅、専有面積３０㎡程度、戸数６戸。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同程度の建物より判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	90.0	63.00	3,110	195,930	1.0	195,930
							1.0	195,930
2～ 3	住宅	70.00	90.0	63.00	3,160	199,080	1.0	199,080
							1.0	199,080
～

～

～

計		210.00	90.0	189.00		594,090		594,090
								594,090

⑨年額支払賃料	594,090 円　×　12ヶ月　＝　 7,129,080 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 189.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 453,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域の賃貸市場の実態による水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている為、非計上とした。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,582,680 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 379,134 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,203,546 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	594,090 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,644 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 594,090 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 144,652 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,353,842 円　　　　（　 55,292 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４００２　　　　-4	3,132 ( 3,064)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,329	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,230 円/㎡　月額支払賃料（　 3,160 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４０１７　　　　-30	3,102 ( 3,035)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,133
c	４００８　　　　-19	3,009 ( 2,944)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,231

杉並 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	168,600 円	56,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	606,614 円	7,582,680　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 139,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 477,700 円	56,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	56,200 円	56,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,200 円	56,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,504,714 円　（　　　　　　 11,314 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9775

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,200,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,360,760 円（　　　　　 25,269 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,353,842 円
②総費用	1,504,714 円
③純収益　①－②	5,849,128 円
④建物等に帰属する純収益	3,360,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,488,368 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,432,380 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,289 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,809,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 457,000 円／㎡）