鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

杉並 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４０１１９ -19	杉並区		建付地	（　）	ほぼ整形	西5.4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
b	４０１０４ -30	杉並区		建付地	（　）	不整形	西4m私道、中間画地		２中専高度地区2種 (67,144)
c	４０１１０ -28	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
d	４０１０５ -22	中野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5.4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,150)
e	４０１１９ -11	杉並区		建付地	（　）	長方形	北7.3m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 450,610	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	450,168	100 [ 105.0]	428,731	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	437,000
b	(　 ) 334,282	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	403,498	100 [ 95.3]	423,398		432,000
c	(　 ) 471,689	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.2]	522,337	100 [ 116.9]	446,824		456,000
d	(　 ) 438,019	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	427,490	100 [ 105.3]	405,973		414,000
e	(　 ) 406,922	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	414,654	100 [ 97.9]	423,549		432,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.4	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.4	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.4	交通・接近　 +1.9	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.6	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.9	交通・接近　 +6.8	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 428,000 円／㎡]

杉並 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価を把握できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,093,807	1,668,403	6,425,404	3,424,330	3,001,074	（　0.9722） 2,917,644	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	72,941,100 円　　　　（　 316,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	115.00	ＬＳ2	230.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	60 ％	100 ％	100 ％	231 ㎡	12.8 m x 18.4 m	前面道路：区道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積３８．３㎡程度の１ＬＤＫタイプの共同住宅

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

地域、類似建物、対象標準地の状況から査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	115.00	100.0	115.00	2,700	310,500	1.0	310,500
							1.0	310,500
2～ 2	住宅	115.00	100.0	115.00	2,740	315,100	1.0	315,100
							1.0	315,100
～

～

～

計		230.00	100.0	230.00		625,600		625,600
								625,600

⑨年額支払賃料	625,600 円　×　12ヶ月　＝　 7,507,200 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 230.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 414,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同一需給圏内における類似不動産の水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,921,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 432,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 417,660 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,935,540 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	625,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,943 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 625,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 152,324 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,093,807 円　　　　（　 35,038 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４０１４　　　　-14	2,783 ( 2,723)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [104.8]	100 [100.0]	2,918	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,801 円/㎡　月額支払賃料（　 2,740 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４０１４　　　　-25	3,292 ( 3,157)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [103.1]	100 [111.0]	2,848
c	４０１４　　　　-27	2,477 ( 2,423)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [105.4]	100 [102.0]	2,743

杉並 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	298,200 円	49,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	659,903 円	8,353,200　×　　　　 7.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 188,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 422,400 円	49,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	49,700 円	49,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,700 円	49,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,668,403 円　（　　　　　　 7,223 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

22 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,700,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 230.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0693 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,424,330 円（　　　　　 14,824 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,093,807 円
②総費用	1,668,403 円
③純収益　①－②	6,425,404 円
④建物等に帰属する純収益	3,424,330 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,001,074 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,917,644 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,630 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,941,100 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 316,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
杉並 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉並 -12

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　矢崎　憲一

TEL.

鑑定評価額

98,200,000 円

１㎡当たりの価格

425,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	340,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	杉並区今川２丁目２１１番｢今川２－３－６｣				②地積　(㎡)	231 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度地区1種 (60,100)
	1:1.5	住宅ＬＳ2	一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域	西5.4m区道	水道、ガス、下水	上井草 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 0 ｍ、南 0 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位：北　　５
．４ｍ区道

交通

施設

上井草駅南東方

1.3km

法令

規制

１低専
(60,100)
準防
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅やアパート等が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状のま
ま推移していくものと予測する。地価はやや上昇の推移と予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 429,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 288,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に西武新宿線、ＪＲ中央線沿線等で、概ね杉並区内の圏域に存する住宅地域である。主たる需要者は
区内及び周辺市区に居住する一次取得者、買い替え取得者層のほか、分譲目的の不動産業者を含む。最寄り駅から距離
があり利便性がやや劣る地域であるが住宅地の需要は底堅く、地価はやや上昇の動きと見られる。土地は標準地規模で
総額１億円前後まで、新築戸建住宅は規模のやや小さいものが多く、総額６０００万円台が需要の中心と見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、類似性の高い取引事例を適切に補修正して求めたもので、客観的・実証的である。収益価格は、不動産の
収益性を反映した価格で、周辺にはアパート等の賃貸物件も見られる地域であるが、居住の快適性、利便性がより重視
される住宅地域であるため、低位に求められたものと思料する。以上検討の結果、比準価格がより規範性が高いものと
判断して重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　杉並 -28 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 475,000 円／㎡

[101.1]
100

100
[102.0]

100
[113.3]

[102.0]
100

424,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    421,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響による経済
停滞からの回復に弱さが見られるなか、区内
の不動産に対する需要は概ね安定的に推移し
ている。

戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域とし
て成熟した地域で、地域要因に大きな変動は
なく、地価はやや上昇の動きとなっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

杉並 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４０１１９ -19	杉並区		建付地	（　）	ほぼ整形	西5.4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
b	４０１１９ -27	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南11m都道、西5.4m、角地		２中専高度地区2種 (80,200)
c	４０１１９ -28	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.5m区道、北4.5m、角地		１低専高度地区1種 (70,100)
d	４０１１９ -36	杉並区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西5.4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 450,610	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	450,168	100 [ 107.1]	420,325	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	429,000
b	(　 ) 481,842	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	451,560	100 [ 108.5]	416,184		425,000
c	(　 ) 469,426	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	453,347	100 [ 108.0]	419,766		428,000
d	(　 ) 426,776	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	426,776	100 [ 101.0]	422,550		431,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 429,000 円／㎡]

杉並 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,895,282	1,764,046	6,131,236	3,402,000	2,729,236	（　0.9767） 2,665,645	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	66,641,125 円　　　　（　 288,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	115.00	ＬＳ2	230.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	60 ％	100 ％	100 ％	231 ㎡	12.8 m x 18.4 m	前面道路：区道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積３６㎡程度、１ＤＫタイプの共同住宅を想定

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	115.00	95.0	109.25	2,750	300,438	1.0	300,438
							1.0	300,438
2～ 2	住宅	115.00	95.0	109.25	2,800	305,900	1.0	305,900
							1.0	305,900
～

～

～

計		230.00	95.0	218.50		606,338		606,338
								606,338

⑨年額支払賃料	606,338 円　×　12ヶ月　＝　 7,276,056 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 218.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 393,300 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似の賃貸事例における共益費等を参考として査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,669,356 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 407,468 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,741,888 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	606,338 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,760 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 606,338 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 147,634 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,895,282 円　　　　（　 34,179 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４０１８　　　　-1	2,642 ( 2,585)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	2,838	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,862 円/㎡　月額支払賃料（　 2,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４０１８　　　　-2	2,783 ( 2,723)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	2,872
c	４００５　　　　-35	1,955 ( 1,954)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,287

杉並 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	324,000 円	54,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	684,546 円	8,149,356　×　　　　 8.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 188,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 459,000 円	54,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	54,000 円	54,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,000 円	54,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,764,046 円　（　　　　　　 7,637 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9767

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,000,000 円	設計監理料率　 228,000 円／㎡　×　 230.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,402,000 円（　　　　　 14,727 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,895,282 円
②総費用	1,764,046 円
③純収益　①－②	6,131,236 円
④建物等に帰属する純収益	3,402,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,729,236 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,665,645 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,540 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,641,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 288,000 円／㎡）