鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

杉並 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４０１０８ -24	杉並区		建付地	（　）	長方形	南3.3m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
b	４０１０８ -25	杉並区		貸家建付地	（　）	長方形	東3.6m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
c	４０８０２ -2	中野区		更地	（　）	不整形	南西3.6m区道、南東3m、角地		１低専高度地区1種 (80,150)
d	４０８１４ -7	中野区		更地	（　）	ほぼ長方形	北3.6m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
e	４０８１１ -1	杉並区		建付地	（　）	長方形	北東4m私道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 615,178	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	594,086	100 [ 94.1]	631,335	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	644,000
b	(　 ) 522,936	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	519,860	100 [ 87.7]	592,771		605,000
c	(　 ) 515,362	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 91.6]	572,187	100 [ 89.0]	642,907		656,000
d	(　 ) 607,404	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	618,337	100 [ 90.5]	683,245		697,000
e	(　 ) 623,577	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	634,178	100 [ 98.7]	642,531		655,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.7	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.4	交通・接近　 -4.4	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.4	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -8.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.9	交通・接近　 -6.8	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 645,000 円／㎡]

杉並 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,697,293	760,100	2,937,193	1,578,330	1,358,863	（　0.9756） 1,325,707	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	33,142,675 円　　　　（　 430,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	50.00	ＬＳ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	160 ％	77 ㎡	5.8 m x 13.3 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積約５０㎡の１ＬＤＫタイプの共同住宅

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	50.00	100.0	50.00	3,050	152,500	1.0	152,500
							1.0	152,500
2～ 2	住宅	50.00	100.0	50.00	3,100	155,000	1.0	155,000
							1.0	155,000
～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		307,500		307,500
								307,500

⑨年額支払賃料	307,500 円　×　12ヶ月　＝　 3,690,000 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 120,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	標準的な共同住宅の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,810,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 190,500 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,619,500 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	307,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,921 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 307,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 74,872 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,697,293 円　　　　（　 48,017 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４０１６　　　　-37	2,667 ( 2,664)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.5]	100 [100.0]	2,852	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,169 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４０１６　　　　-38	2,945 ( 2,881)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 94.0]	100 [ 96.7]	100 [100.0]	3,340
c	４０１６　　　　-39	3,029 ( 2,963)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [ 99.4]	100 [100.0]	3,239

杉並 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	148,200 円	24,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	266,700 円	3,810,000　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 85,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 209,900 円	24,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	24,700 円	24,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,700 円	24,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上する費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 760,100 円　（　　　　　　 9,871 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9756

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,700,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0639	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,578,330 円（　　　　　 20,498 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,697,293 円
②総費用	760,100 円
③純収益　①－②	2,937,193 円
④建物等に帰属する純収益	1,578,330 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,358,863 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,325,707 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,217 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,142,675 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 430,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
杉並 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉並 -2

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　南陽　政道

TEL.

鑑定評価額

49,300,000 円

１㎡当たりの価格

640,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	500,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	杉並区高円寺北２丁目７３０番２７｢高円寺北２－２６－６｣				②地積　(㎡)	77 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,160)
	1:2	住宅Ｗ3	小規模一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域	西4m区道	水道、ガス、下水	高円寺 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 20 ｍ、南 40 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 78 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、４ｍ区
道

交通

施設

高円寺駅北東方

450m

法令

規制

１中専
(70,160)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

既成の住宅地域であり、地域要因は現状を維持するものと予測される。地価は緩やかな上昇傾向を継続するもの
と予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 645,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 430,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は杉並区及び中野区内でＪＲ中央線沿線の住宅地域である。需要者の中心は中野区、杉並区居住の一時取得
者であるが、周辺地域からの転入者も見られる。生活利便性が高く交通条件も優れた住宅地域であり需要は底堅い。当
該地域においては、規模に応じて幅広い価格帯に需要が認められるが、一次取得者の住宅需要としては、総額で８，０
００万円程度までが多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

規範性を有する取引事例より求められた比準価格は、市場の実態を反映した価格であり説得力を有する。収益価格は土
地の収益性を反映した論理的な価格であるが、収益性よりも居住の快適性を重視した自己使用目的の需要の多い地域で
あることから、比準価格よりもやや低位に求められた。よって、本件評価においては、比準価格を標準として、収益価
格を参酌し、代表標準地との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　杉並 -42 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 602,000 円／㎡

[102.7]
100

100
[105.0]

100
[ 93.5]

[102.0]
100

642,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    625,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルスの不動産市場への影響は
限定的であり不動産市場は回復傾向にあるが
、依然として先行きの不透明感は継続してい
る。

ＪＲ高円寺駅徒歩圏の成熟した住宅地域であ
り、地域要因に大きな変動はない。地価は上
昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

杉並 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４０１１０ -42	杉並区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西5m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
b	４０１０８ -24	杉並区		建付地	（　）	長方形	南3.3m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
c	４０１０１ -52	杉並区		更地	（　）	ほぼ長方形	東4.5m道路、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
d	４０１０８ -29	杉並区		更地	（　）	台形	南4m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 588,596	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	581,167	100 [ 90.4]	642,884	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	656,000
b	(　 ) 615,178	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	594,086	100 [ 95.6]	621,429		634,000
c	(　 ) 658,766	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	654,891	100 [ 103.4]	633,357		646,000
d	(　 ) 713,536	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	692,470	100 [ 110.0]	629,518		642,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 645,000 円／㎡]

杉並 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,805,666	838,958	2,966,708	1,610,280	1,356,428	（　0.9756） 1,323,331	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	33,083,275 円　　　　（　 430,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	50.00	ＬＳ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	160 ％	77 ㎡	5.8 m x 13.3 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫタイプ（約５０㎡）×２戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のみ

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	50.00	100.0	50.00	3,136	156,800	1.0	156,800
							1.0	156,800
2～ 2	住宅	50.00	100.0	50.00	3,200	160,000	1.0	160,000
							1.0	160,000
～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		316,800		316,800
								316,800

⑨年額支払賃料	316,800 円　×　12ヶ月　＝　 3,801,600 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 120,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域における共益費相場を参考に査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,921,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 196,080 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,725,520 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	316,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,010 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 316,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 77,136 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,805,666 円　　　　（　 49,424 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４０１５　　　　-12	3,405 ( 3,331)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,405	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,271 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４０１５　　　　-15	3,157 ( 3,089)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,221
c	４０１５　　　　-16	3,660 ( 3,583)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,553

杉並 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	151,200 円	25,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	337,258 円	3,921,600　×　　　　 8.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 85,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 214,200 円	25,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,200 円	25,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,200 円	25,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 838,958 円　（　　　　　　 10,896 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9756

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,200,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0639	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,610,280 円（　　　　　 20,913 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,805,666 円
②総費用	838,958 円
③純収益　①－②	2,966,708 円
④建物等に帰属する純収益	1,610,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,356,428 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,323,331 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,186 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,083,275 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 430,000 円／㎡）