鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中野 5-24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４０１０４ -44	杉並区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西7.3m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
b	４０１０８ -40	杉並区		更地	（　）	ほぼ長方形	西12m区道、中間画地		１中専高度地区2種地区計画等 (70,200)
c	４０１０７ -19	中野区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東20m都道、北15m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
d	４０８０４ -6	杉並区		更地	（　）	長方形	東25m都道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
e	４０１１１ -39	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東15m都道、中間画地		近商高度地区2種 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,122,909	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,129,646	100 [ 89.1]	1,267,841	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,270,000
b	(　 ) 1,021,332	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	1,020,331	100 [ 78.4]	1,301,443		1,300,000
c	(　 ) 889,641	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	847,277	100 [ 65.6]	1,291,581		1,290,000
d	(　 ) 821,579	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	838,832	100 [ 70.8]	1,184,791		1,180,000
e	(　 ) 771,782	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	781,815	100 [ 67.7]	1,154,823		1,150,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.5	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.5	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,240,000 円／㎡]

中野 5-24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	52,422,489	11,720,923	40,701,566	23,985,500	16,716,066	（　0.9563） 15,985,574	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	409,886,513 円　　　　（　 1,000,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 5-24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	239.80	ＲＣ6	1,254.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区3種	100 ％	300 ％	300 ％	408 ㎡	23.1 m x 18.5 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～６階：共同住宅（平均約３７㎡）

⑦有効率　 87.8 ％
の理由

標準的な共用スペースを想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	239.80	53.0	127.00	5,325	676,275	6.0	4,057,650
							1.0	676,275
2～ 2	住宅	217.60	96.3	209.60	3,550	744,080	1.0	744,080
							1.0	744,080
3～ 4	住宅	217.60	96.3	209.60	3,621	758,962	1.0	758,962
							1.0	758,962
5～ 5	住宅	180.80	95.6	172.80	3,692	637,978	1.0	637,978
							1.0	637,978
6～ 6	住宅	180.80	95.6	172.80	3,763	650,246	1.0	650,246
							1.0	650,246

計		1,254.20	87.8	1,101.40		4,226,503		7,607,878
								4,226,503

⑨年額支払賃料	4,226,503 円　×　12ヶ月　＝　 50,718,036 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 1,101.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,304,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	想定建物において標準的と推定される金額を査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	54,022,236 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,701,112 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	51,321,124 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,607,878 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 72,275 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,226,503 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,029,090 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	52,422,489 円　　　　（　 128,486 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４０１５　　　　-5	3,569 ( 3,569)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,642	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,629 円/㎡　月額支払賃料（　 3,550 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４０１５　　　　-6	4,190 ( 4,099)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	3,949
c	４０１５　　　　-7	3,480 ( 3,404)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,551

中野 5-24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,310,000 円	385,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	4,429,823 円	54,022,236　×　　　　 8.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 938,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,272,500 円	385,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	385,000 円	385,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	385,000 円	385,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,720,923 円　（　　　　　　 28,728 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	385,000,000 円	設計監理料率　 298,000 円／㎡　×　 1,254.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,985,500 円（　　　　　 58,788 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	52,422,489 円
②総費用	11,720,923 円
③純収益　①－②	40,701,566 円
④建物等に帰属する純収益	23,985,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	16,716,066 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	15,985,574 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,180 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 409,886,513 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,000,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
中野 5-24　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中野 5-24

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　渡邉　剛

TEL.

鑑定評価額

490,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	930,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中野区中野２丁目１２番１｢中野２－１１－１｣				②地積　(㎡)	408 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 防火（その他）高度地区3種 (100,300)
	1.2:1	店舗兼共同住宅ＲＣ3	中層の店舗、事務所、マンションが多い商業地域	南8m区道	水道、ガス、下水	中野 280m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 40 ｍ、南 28 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 410 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ区道

交通

施設

中野駅東方

280m

法令

規制

近商
(100,300)
防火
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

店舗事務所ビル、店舗兼共同住宅の多い商業地域で成熟しており、今後も現状を維持しつつ推移すると予測され
る。中野駅周辺で進捗中の再開発等による好影響が期待され、地価は上昇傾向で推移していくと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,240,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,040,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、駅周辺商業地域を中心とする中野区及び隣接区に存する商業地域。需要者は区内外の事業者や収益物件
を探す投資家、マンション開発業者等である。区の中心である中野駅近くの商業地域であり希少性等を有し、駅周辺で
進捗中の再開発等による好影響も期待される。新型コロナの状況下において供給が少なく需要は堅調であり、地価は上
昇傾向にある。市場の中心価格帯は規模等によりまちまちであるが、中規模の土地で３億～５億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

利便性が高く安定した人通りのある商業地域であり、自用目的の店舗等の取引やマンション素地取引に対する需要は堅
調である。また、貸店舗・共同住宅等の収益目的の取引への需要も堅調であるが、賃貸市場において店舗需要は１階を
主とし、２階以上については居住用が大半を占めている。従って、実証的かつ客観的な比準価格を重視し、収益価格を
比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中野 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,140,000 円／㎡

[102.6]
100

100
[100.0]

100
[ 98.1]

[100.0]
100

1,190,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,160,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区の人口は微減、土地取引件数は上期前年比
で減少。新型コロナの変異株の影響等先行き
不透明であるが、景気は厳しい状況が徐々に
緩和されている。

ＪＲ中央線中野駅南口近くの商業地域であり
、南口周辺で再開発が進捗中であるほか、駅
周辺では複数のまちづくり計画が進捗中。地
価は上昇傾向。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

中野 5-24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４０８１３ -6	中野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5.1m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,300)
b	４０８０３ -4	中野区		貸家建付地	（　）	長方形	南4.6m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,276)
c	４０１０８ -53	杉並区		貸家建付地	（　）	長方形	北15m区道、西5.5m、南4m、三方路		近商高度地区3種 (100,300)
d	４０１０４ -44	杉並区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西7.3m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 995,261	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,016,161	100 [ 79.4]	1,279,800	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,280,000
b	(　 ) 997,747	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,014,709	100 [ 84.7]	1,198,004		1,200,000
c	(　 ) 1,243,104	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	1,171,074	100 [ 99.8]	1,173,421		1,170,000
d	(　 ) 1,122,909	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,129,646	100 [ 89.1]	1,267,841		1,270,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,240,000 円／㎡]

中野 5-24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	51,505,836	11,688,995	39,816,841	22,552,600	17,264,241	（　0.9563） 16,509,794	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	423,328,051 円　　　　（　 1,040,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 5-24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	239.80	ＲＣ6	1,254.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区3種	100 ％	300 ％	300 ％	408 ㎡	23.1 m x 18.5 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗・フロア貸し、２～６階共同住宅・１Ｋタイプ・平均専有面積約３７㎡

⑦有効率　 87.8 ％
の理由

エントランス等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	239.80	53.0	127.00	4,700	596,900	6.0	3,581,400
							1.0	596,900
2～ 2	住宅	217.60	96.3	209.60	3,600	754,560	1.0	754,560
							1.0	754,560
3～ 4	住宅	217.60	96.3	209.60	3,650	765,040	1.0	765,040
							1.0	765,040
5～ 5	住宅	180.80	95.6	172.80	3,650	630,720	1.0	630,720
							1.0	630,720
6～ 6	住宅	180.80	95.6	172.80	3,680	635,904	1.0	635,904
							1.0	635,904

計		1,254.20	87.8	1,101.40		4,148,164		7,132,664
								4,148,164

⑨年額支払賃料	4,148,164 円　×　12ヶ月　＝　 49,777,968 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 1,101.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,304,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似地域における同程度の建物の標準的な共益費から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	53,082,168 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,654,108 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	50,428,060 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,132,664 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 67,760 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,148,164 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,010,016 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	51,505,836 円　　　　（　 126,240 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４０１９　　　　-13	3,714 ( 3,633)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,714	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,680 円/㎡　月額支払賃料（　 3,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４０１９　　　　-14	3,183 ( 3,147)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	3,528
c	４０１９　　　　-15	3,637 ( 3,558)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,788

中野 5-24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,172,000 円	362,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	4,777,395 円	53,082,168　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 938,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,077,000 円	362,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	362,000 円	362,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	362,000 円	362,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,688,995 円　（　　　　　　 28,649 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	362,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 1,254.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,552,600 円（　　　　　 55,276 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	51,505,836 円
②総費用	11,688,995 円
③純収益　①－②	39,816,841 円
④建物等に帰属する純収益	22,552,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	17,264,241 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	16,509,794 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,465 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 423,328,051 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,040,000 円／㎡）