鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中野 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４０８１４ -11	中野区		貸家建付地	（　）	長方形	南15m都道、東3m、角地		近商高度地区3種 (100,400)
b	４０１０３ -15	中野区		貸家建付地	（　）	長方形	南東10m区道、南西3.8m、角地		近商 (100,400)
c	４０１０９ -15	中野区		建付地	（　）	ほぼ整形	北20m都道、東3.8m、角地		近商高度3種最低7m (100,400)
d	４０８０９ -8	中野区		貸家建付地	（　）	不整形	北15.3m都道、西6m、南4m、三方路		近商高度地区3種 (91,312)
e	４０１１８ -25	杉並区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東11m区道、南東5.4m、角地		近商高度地区3種 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 973,886	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.5]	1,023,829	100 [ 116.2]	881,092	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	881,000
b	(　 ) 1,070,883	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.7]	1,058,370	100 [ 115.2]	918,724		919,000
c	(　 ) 978,754	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.6]	1,009,526	100 [ 107.3]	940,844		941,000
d	(　 ) 701,908	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 75.0]	100 [ 100.9]	951,645	100 [ 100.2]	949,746		950,000
e	(　 ) 804,500	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	780,748	100 [ 87.6]	891,265		891,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +21.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +17.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +2.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -1.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +21.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 910,000 円／㎡]

中野 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,894,931	3,110,542	9,784,389	6,518,200	3,266,189	（　0.9556） 3,121,170	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	78,029,250 円　　　　（　 679,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	89.15	ＲＣ5	380.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区3種都市計画道路	100 ％	400 ％	400 ％	115 ㎡	9.5 m x 14.0 m	前面道路：都道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロアー貸し店舗、２～４階は２ＬＤＫタイプ、５階は１ＬＤＫタイプの共同住宅を想定

⑦有効率　 79.1 ％
の理由

エントランス、廊下等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	89.15	80.8	72.01	4,750	342,048	6.0	2,052,288
							1.0	342,048
2～ 2	住宅	76.00	79.6	60.46	3,033	183,375	1.0	183,375
							1.0	183,375
3～ 3	住宅	76.00	79.6	60.46	3,063	185,189	1.0	185,189
							1.0	185,189
4～ 4	住宅	76.00	79.6	60.46	3,094	187,063	1.0	187,063
							1.0	187,063
5～ 5	住宅	63.10	75.4	47.56	3,125	148,625	1.0	148,625
							1.0	148,625

計		380.25	79.1	300.95		1,046,300		2,756,540
								1,046,300

⑨年額支払賃料	1,046,300 円　×　12ヶ月　＝　 12,555,600 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 300.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 722,280 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費水準、店舗・住宅面積割合等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている為、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,277,880 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 663,894 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,613,986 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,756,540 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,187 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,046,300 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 254,758 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,894,931 円　　　　（　 112,130 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４０１１　　　　-10	2,993 ( 2,866)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,153	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,100 円/㎡　月額支払賃料（　 3,033 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４０１１　　　　-11	2,838 ( 2,777)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,061
c	４０１１　　　　-12	2,832 ( 2,771)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,312

中野 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	654,000 円	109,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,115,342 円	13,277,880　×　　　　 8.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 196,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 926,500 円	109,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	109,000 円	109,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	109,000 円	109,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上する費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,110,542 円　（　　　　　　 27,048 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	109,000,000 円	設計監理料率　 278,000 円／㎡　×　 380.25 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,518,200 円（　　　　　 56,680 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,894,931 円
②総費用	3,110,542 円
③純収益　①－②	9,784,389 円
④建物等に帰属する純収益	6,518,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,266,189 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,121,170 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,141 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,029,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 679,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
中野 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中野 5-10

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　橋本　恵美子

TEL.

鑑定評価額

101,000,000 円

１㎡当たりの価格

882,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	690,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中野区東中野３丁目１２３番８｢東中野３－１６－１４｣				②地積　(㎡)	115 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）高度地区3種都市計画道路 (100,400)
	1:1.5	倉庫、事務所兼住宅ＲＣ5	店舗、マンション等が建ち並ぶ路線商業地域	北西15m都道	水道、ガス、下水	落合 230m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

５階程度の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.5 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ都道

交通

施設

落合駅西方

230m

法令

規制

近商
(100,400)
防火
高度地区3種
都市計画道路

⑤地域要因の将
　来予測

都道沿いに中層店舗兼共同住宅が建ち並ぶ路線商業地域である。地域要因に特段の変動はなく、今後も当面は現
状のまま推移すると思われる。地価は上昇傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

５階程度の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 908,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 665,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、中野区及び周辺の幹線・準幹線道路沿いの路線商業地域を中心にその他商業地域に及ぶ。１階を店舗、
２階以上をマンション等とした建物が多く、需要者の中心は自社利用または貸店舗・事務所・マンション等を営む法人
や個人事業者等である。一時はコロナ禍における店舗需要の低迷もみられたが、収益物件に対する取得意欲は回復が見
受けられ、地価は上昇傾向にある。商業地は個別性に左右される為、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該標準地に対して想定される市場参加者は、代替競争関係にある不動産の取引価格との比較を行うとともに、収益物
件としての投資採算性の観点からも考慮し、意思決定をすると思料する。よって、市場性を反映した実証的な価格であ
る比準価格を重視して収益価格を参酌し、さらに代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中野 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,140,000 円／㎡

[102.6]
100

100
[100.0]

100
[133.0]

[100.0]
100

879,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    863,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症による国内外経済
に対する懸念は依然として残っているものの
、中野区内の不動産需要は回復傾向が見られ
る。

都道沿いの商業地域であり、地域要因に特段
の変動は認められないが、収益物件に対する
投資意欲の回復により、地価は上昇傾向が見
られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.9
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

中野 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４０８１４ -11	中野区		貸家建付地	（　）	長方形	南15m都道、東3m、角地		近商高度地区3種 (100,400)
b	４０１１１ -39	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東15m都道、中間画地		近商高度地区2種 (90,300)
c	４０１０６ -51	杉並区		貸家建付地	（　）	不整形	西25m都道、南5.2m、二方路		近商高度3種最低7m (100,300)
d	４０１０３ -15	中野区		貸家建付地	（　）	長方形	南東10m区道、南西3.8m、角地		近商 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 973,886	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.5]	1,023,829	100 [ 110.3]	928,222	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	928,000
b	(　 ) 771,782	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	781,815	100 [ 86.6]	902,789		903,000
c	(　 ) 689,906	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	695,425	100 [ 79.9]	870,369		870,000
d	(　 ) 1,070,883	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.7]	1,058,370	100 [ 113.7]	930,844		931,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.1	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.6	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 -1.1	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 +1.4	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +2.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 908,000 円／㎡]

中野 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,782,590	3,061,352	9,721,238	6,518,200	3,203,038	（　0.9556） 3,060,823	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	76,520,575 円　　　　（　 665,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	89.15	ＲＣ5	380.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区3種都市計画道路	100 ％	400 ％	400 ％	115 ㎡	9.5 m x 14.0 m	前面道路：都道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロアー貸しの店舗、２～４階は２ＬＤＫ、５階は１ＬＤＫの共同住宅。

⑦有効率　 79.1 ％
の理由

廊下・エントランス等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	89.15	80.8	72.01	4,700	338,447	6.0	2,030,682
							1.0	338,447
2～ 2	住宅	76.00	79.6	60.46	3,030	183,194	1.0	183,194
							1.0	183,194
3～ 3	住宅	76.00	79.6	60.46	3,030	183,194	1.0	183,194
							1.0	183,194
4～ 4	住宅	76.00	79.6	60.46	3,050	184,403	1.0	184,403
							1.0	184,403
5～ 5	住宅	63.10	75.4	47.56	3,100	147,436	1.0	147,436
							1.0	147,436

計		380.25	79.1	300.95		1,036,674		2,728,909
								1,036,674

⑨年額支払賃料	1,036,674 円　×　12ヶ月　＝　 12,440,088 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 300.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 722,280 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共用部分に係る光熱費・清掃費・消耗品費等を考慮した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,162,368 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 658,118 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,504,250 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,728,909 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,925 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,036,674 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 252,415 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,782,590 円　　　　（　 111,153 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４０１６　　　　-22	2,899 ( 2,896)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 96.7]	100 [ 96.0]	3,219	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,097 円/㎡　月額支払賃料（　 3,030 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４０１６　　　　-23	2,838 ( 2,777)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [102.5]	100 [103.0]	2,860
c	４０１６　　　　-24	2,899 ( 2,896)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 96.7]	100 [ 96.0]	3,219

中野 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	654,000 円	109,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,066,152 円	13,162,368　×　　　　 8.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 196,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 926,500 円	109,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	109,000 円	109,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	109,000 円	109,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上する費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,061,352 円　（　　　　　　 26,620 円／㎡）　　（経費率　　 23.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	109,000,000 円	設計監理料率　 278,000 円／㎡　×　 380.25 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,518,200 円（　　　　　 56,680 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,782,590 円
②総費用	3,061,352 円
③純収益　①－②	9,721,238 円
④建物等に帰属する純収益	6,518,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,203,038 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,060,823 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,616 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,520,575 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 665,000 円／㎡）