鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中野 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４０１０９ -15	中野区		建付地	（　）	ほぼ整形	北20m都道、東3.8m、角地		近商高度3種最低7m (100,400)
b	４０１０７ -17	中野区		貸家建付地	（　）	不整形	北西5.5m区道、南東3m、二方路		近商高度地区3種地区計画等 (100,300)
c	４０１０９ -31	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南6m区道、中間画地		近商高度3種最低7m (100,300)
d	４０１０９ -32	中野区		建付地	（　）	不整形	北西6.3m区道、南西3.8m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
e	４０１０９ -23	中野区		更地	（　）	不整形	南10.9m都道、西5.4m、角地		近商高度地区3種 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 978,754	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.6]	1,009,526	100 [ 100.0]	1,009,526	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,010,000
b	(　 ) 805,113	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	849,562	100 [ 97.0]	875,837		876,000
c	(　 ) 928,173	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	942,096	100 [ 109.1]	863,516		864,000
d	(　 ) 785,109	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	810,771	100 [ 92.0]	881,273		881,000
e	(　 ) 916,011	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	985,802	100 [ 114.2]	863,224		863,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -1.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.5	交通・接近　 +3.6	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.7	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.6	交通・接近　 +6.9	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 871,000 円／㎡]

中野 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,121,320	5,889,148	21,232,172	15,750,000	5,482,172	（　0.9556） 5,238,764	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	130,969,100 円　　　　（　 770,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	103.01	ＲＣ11	809.11
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度3種最低7m 地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	170 ㎡	10.6 m x 16.1 m	前面道路：都道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は１ＬＤＫの共同住宅で平均専有面積は２７㎡程度

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

エントランス等共用部分を考慮して想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	103.01	51.8	53.36	3,600	192,096	6.0	1,152,576
							1.0	192,096
2～ 2	住宅	89.30	89.7	80.10	3,098	248,150	1.0	248,150
							1.0	248,150
3～ 4	住宅	89.30	89.7	80.10	3,198	256,160	1.0	256,160
							1.0	256,160
5～ 7	住宅	62.60	85.3	53.40	3,298	176,113	1.0	176,113
							1.0	176,113
8～11	住宅	62.60	85.3	53.40	3,348	178,783	1.0	178,783
							1.0	178,783

計		809.11	82.5	667.46		2,196,037		3,156,517
								2,196,037

⑨年額支払賃料	2,196,037 円　×　12ヶ月　＝　 26,352,444 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 667.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,601,904 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共用部分に係る光熱費・清掃費・消耗品費等を考慮した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,954,348 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,397,717 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,556,631 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,156,517 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,987 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,196,037 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 534,702 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,121,320 円　　　　（　 159,537 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４００５　　　　-8	3,430 ( 3,172)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	3,439	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,269 円/㎡　月額支払賃料（　 3,198 円/㎡）　基準階 3 F B
b	４００５　　　　-9	2,975 ( 2,859)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [106.7]	100 [100.0]	3,098
c	４００５　　　　-7	3,923 ( 3,920)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [114.1]	100 [100.0]	3,438

中野 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	750,000 円	250,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	2,236,348 円	27,954,348　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 277,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,125,000 円	250,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	250,000 円	250,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	250,000 円	250,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特段計上する費用はない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,889,148 円　（　　　　　　 34,642 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	250,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 809.11 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,750,000 円（　　　　　 92,647 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,121,320 円
②総費用	5,889,148 円
③純収益　①－②	21,232,172 円
④建物等に帰属する純収益	15,750,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,482,172 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,238,764 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,816 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 130,969,100 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 770,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
中野 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中野 5-9

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　森本　有応

TEL.

鑑定評価額

143,000,000 円

１㎡当たりの価格

842,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	660,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中野区南台２丁目９４番２２外｢南台２－４９－８｣				②地積　(㎡)	170 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）高度3種最低7m 地区計画等 (100,400)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＲＣ4	中層ビル、共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域	北20m都道	水道、ガス、下水	中野富士見町 840m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 60 ｍ、南 0 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ都道

交通

施設

中野富士見町駅南東方

840m

法令

規制

近商
(100,400)
防火
高度3種最低7m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

方南通り沿いに中層の店舗、事務所、マンション等が建ち並ぶ路線商業地域であり、地域要因等にも特段の変動
は見られず、今後も現状を維持していくものと予測される。地価はやや上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 863,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 760,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中野区及び周辺区における幹線道路・準幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は大手、中堅
の不動産業者、法人投資家等である。コロナ禍においても店舗・住宅の投資需要は堅調であり、それに伴い地価水準も
やや上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地の個別性が強く把握は困難であるが、土地は標準地規模で概ね
１億４千万円台である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する（準）幹線道路沿いにある（近隣）商業の取引事例より試算し、市場性
を反映した客観性の高い価格を求めた。収益価格は、店舗・事務兼共同住宅所の賃貸を想定し、投資判断の指標となる
理論的価格を求めた。需要者は不動産の収益性も市場の取引価格も着目する。よって、比準価格を標準としつつ収益価
格も比較考量の上、さらに代表標準地を規準とした価格との均衡に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中野 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,140,000 円／㎡

[102.6]
100

100
[100.0]

100
[139.3]

[100.0]
100

840,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    825,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響より中野区
内の人口・土地取引件数・建築着工数はやや
減少しているが、区内の不動産需要は底堅く
推移している。

準幹線道路沿いに店舗兼共同住宅やマンショ
ン等が建ち並ぶ路線商業地域。地域要因に特
段の変化は認められないが、地価はやや上昇
傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.5
交通・接近　　　  +5.8
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

中野 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４０８１４ -11	中野区		貸家建付地	（　）	長方形	南15m都道、東3m、角地		近商高度地区3種 (100,400)
b	４０１０６ -51	杉並区		貸家建付地	（　）	不整形	西25m都道、南5.2m、二方路		近商高度3種最低7m (100,300)
c	４０８１９ -10	杉並区		貸家建付地	（　）	台形	北東25m都道、中間画地		近商高度地区3種 (100,300)
d	Ｒ４公１０ -5	練馬区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北18m都道、東6m、角地		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 973,886	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.5]	1,023,829	100 [ 122.9]	833,059	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	833,000
b	(　 ) 689,906	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	695,425	100 [ 82.6]	841,919		842,000
c	(　 ) 710,724	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	717,121	100 [ 78.4]	914,695		915,000
d	(　 ) 1,071,179	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	1,042,340	100 [ 125.8]	828,569		829,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 863,000 円／㎡]

中野 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,331,338	6,407,134	20,924,204	15,525,000	5,399,204	（　0.9578） 5,171,358	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	129,283,950 円　　　　（　 760,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	103.01	ＲＣ11	809.11
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度3種最低7m 地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	170 ㎡	10.6 m x 16.1 m	前面道路：都道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２階以上は平均専有面積２７㎡程度の１ＬＤＫが計２３戸の共同住宅

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

エントランス等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	103.01	51.8	53.40	3,650	194,910	6.0	1,169,460
							1.0	194,910
2～ 2	住宅	89.30	89.7	80.10	3,100	248,310	1.0	248,310
							1.0	248,310
3～ 4	住宅	89.30	89.7	80.10	3,200	256,320	1.0	256,320
							1.0	256,320
5～ 7	住宅	62.60	85.3	53.40	3,250	173,550	1.0	173,550
							1.0	173,550
8～11	住宅	62.60	85.3	53.40	3,300	176,220	1.0	176,220
							1.0	176,220

計		809.11	82.5	667.50		2,181,390		3,155,940
								2,181,390

⑨年額支払賃料	2,181,390 円　×　12ヶ月　＝　 26,176,680 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 667.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,002,500 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域の標準的な共益費等により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,179,180 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,408,959 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,770,221 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,155,940 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,981 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,181,390 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 531,136 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,331,338 円　　　　（　 160,773 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４０１７　　　　-11	3,090 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.3]	100 [100.0]	3,050	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,271 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 3 F B
b	４０１７　　　　-12	3,705 ( 3,624)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.9]	100 [101.0]	3,672
c	４０１７　　　　-13	3,506 ( 3,506)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.7]	100 [104.0]	3,451

中野 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,250,000 円	250,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,254,334 円	28,179,180　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 277,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,125,000 円	250,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	250,000 円	250,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	250,000 円	250,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,407,134 円　（　　　　　　 37,689 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9578

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	250,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 809.11 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0621	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,525,000 円（　　　　　 91,324 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,331,338 円
②総費用	6,407,134 円
③純収益　①－②	20,924,204 円
④建物等に帰属する純収益	15,525,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,399,204 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,171,358 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,420 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 129,283,950 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 760,000 円／㎡）