鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中野 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４０８１４ -13	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北25m都道、東3.3m、二方路		商業高度地区3種 (100,500)
b	４０１０９ -12	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西20m都道、中間画地		近商高度3種最低7m 地区計画等 (100,400)
c	４０１０８ -43	杉並区		更地	（　）	不整形	西18m区道、北15m、角地		商業 (100,500)
d	４０８０８ -2	杉並区		貸家建付地	（　）	長方形	南25m都道、中間画地		商業高度地区3種 (100,400)
e	４０１１１ -17	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西10.9m区道、中間画地		商業 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,805,745	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.6]	1,869,843	100 [ 88.2]	2,120,003	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 95.0] 　　　　 100	2,010,000
b	(　 ) 1,574,215	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,597,828	100 [ 67.2]	2,377,720		2,260,000
c	(　 ) 2,696,425	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	2,753,163	100 [ 114.5]	2,404,509		2,280,000
d	(　 ) 1,752,007	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,797,559	100 [ 78.7]	2,284,065		2,170,000
e	(　 ) 1,895,306	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,931,317	100 [ 78.2]	2,469,715		2,350,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -1.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,200,000 円／㎡]

中野 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	103,821,514	25,039,924	78,781,590	47,740,000	31,041,590	（　0.9571） 29,709,906	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	781,839,632 円　　　　（　 1,830,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	255.07	ＲＣ10F1B	2,508.41
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	427 ㎡	23.9 m x 25.5 m	前面道路：都道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗・フロア貸し、２～１０階共同住宅・１Ｋ及び２ＬＤＫタイプ・平均専有面積約３４㎡

⑦有効率　 83.4 ％
の理由

エントランス等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	255.07	58.4	148.84	4,900	729,316	8.0	5,834,528
							1.0	729,316
2～ 2	住宅	252.28	91.2	230.12	3,800	874,456	1.0	874,456
							1.0	874,456
3～ 9	住宅	252.28	91.2	230.12	3,850	885,962	1.0	885,962
							1.0	885,962
10～10	住宅	117.45	87.3	102.49	3,880	397,661	1.0	397,661
							1.0	397,661
地下 1～ 1		117.65

計		2,508.41	83.4	2,092.29		8,203,167		13,308,379
								8,203,167

⑨年額支払賃料	8,203,167 円　×　12ヶ月　＝　 98,438,004 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 2,092.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　 7,532,244 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似地域における同程度の建物の標準的な共益費から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	105,970,248 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 5,352,512 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	101,697,736 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,308,379 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 126,430 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,203,167 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,997,348 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	103,821,514 円　　　　（　 243,142 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４０１９　　　　-10	3,927 ( 3,927)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,967	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,884 円/㎡　月額支払賃料（　 3,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４０１９　　　　-11	4,336 ( 4,242)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	3,789
c	４０１９　　　　-12	3,694 ( 3,691)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,886

中野 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,650,000 円	775,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	10,490,924 円	107,050,248　×　　　　 9.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,761,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,587,500 円	775,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	775,000 円	775,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	775,000 円	775,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 25,039,924 円　（　　　　　　 58,642 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9571

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	775,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 2,508.41 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0616	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	47,740,000 円（　　　　　 111,803 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	103,821,514 円
②総費用	25,039,924 円
③純収益　①－②	78,781,590 円
④建物等に帰属する純収益	47,740,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	31,041,590 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	29,709,906 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,578 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 781,839,632 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,830,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
中野 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中野 5-7

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　岡田　久志

TEL.

鑑定評価額

910,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,130,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,730,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中野区東中野３丁目２番１｢東中野３－８－１５｣				②地積　(㎡)	427 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	不整形 1:1	店舗兼共同住宅ＳＲＣ11F1B	中高層店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	東40m都道	水道、ガス、下水	東中野 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 75 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ都道

交通

施設

東中野駅北西方

130m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅に近く複数路線の利用が可能な山手通り沿いに延びる商業地域で利便性が高い。地域要因に大きな変化は
なく、今後も同様の繁華性、商況等が続くと思料する。地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,200,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,700,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は広く、中野区及び周辺区の駅周辺商業地、幹線又は準幹線道路沿いの商業地である。需要者は資金力のあ
る投資家、不動産業者、法人等と多種多様である。駅に近く高度利用が可能な希少性の高い物件で、供給が少ないこと
もあり需要は根強い。新型コロナと緊急事態宣言による市場の停滞もある中で収益物件への投資需要は強く地価は上昇
している。価格帯は幅広いが、土地単価で平米２００万円強程度、総額で８億円～１０億円程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引実態は自用目的の事業者による取得、中長期の賃貸運用目的の収益物件の取得、開発目的の土地仕入れと多様であ
る。標準地は使用可能容積率５００％と高度利用が可能で駅に近く希少性の高い土地だが、高い収益性を期待できる階
層は低層階が中心で、過半は住宅利用向きであり、収益価格はやや低く把握された。よって、比準価格を重視し、収益
価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　杉並 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,840,000 円／㎡

[102.7]
100

100
[100.0]

100
[ 83.8]

[ 95.0]
100

2,140,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,080,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当区人口、土地取引件数、建築着工数ともに
やや減少。新型コロナ拡大で落ち込んだ企業
収益等は回復基調。新政権による景気対策が
期待される。

ＪＲ東中野駅のほか都営大江戸線東中野駅に
も近接する駅前商業地。店舗賃貸需要等の回
復は鈍いが、売買の投資需要は堅調で地価は
上昇している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

中野 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４０１０９ -12	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西20m都道、中間画地		近商高度3種最低7m 地区計画等 (100,400)
b	４０８１４ -13	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北25m都道、東3.3m、二方路		商業高度地区3種 (100,500)
c	４０１１１ -17	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西10.9m区道、中間画地		商業 (100,500)
d	４０１０８ -53	杉並区		貸家建付地	（　）	長方形	北15m区道、西5.5m、南4m、三方路		近商高度地区3種 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,574,215	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,597,828	100 [ 64.8]	2,465,784	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 95.0] 　　　　 100	2,340,000
b	(　 ) 1,805,745	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.6]	1,869,843	100 [ 88.2]	2,120,003		2,010,000
c	(　 ) 1,895,306	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,931,317	100 [ 79.1]	2,441,614		2,320,000
d	(　 ) 1,243,104	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	1,171,074	100 [ 52.4]	2,234,874		2,120,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -1.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,200,000 円／㎡]

中野 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	104,368,700	26,061,899	78,306,801	48,941,100	29,365,701	（　0.9382） 27,550,901	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	725,023,711 円　　　　（　 1,700,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	255.07	ＲＣ10F1B	2,508.41
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	427 ㎡	23.9 m x 25.5 m	前面道路：都道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗でフロア貸し、２階以上は１Ｋ及び２ＬＤＫタイプで平均専有面積は３４㎡程度。

⑦有効率　 83.4 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	255.07	58.4	148.84	5,200	773,968	8.0	6,191,744
							1.0	773,968
2～ 2	住宅	252.28	91.2	230.12	3,800	874,456	1.0	874,456
							1.0	874,456
3～ 9	住宅	252.28	91.2	230.12	3,850	885,962	1.0	885,962
							1.0	885,962
10～10	住宅	117.45	87.3	102.49	3,900	399,711	1.0	399,711
							1.0	399,711
地下 1～ 1		117.65

計		2,508.41	83.4	2,092.29		8,249,869		13,667,645
								8,249,869

⑨年額支払賃料	8,249,869 円　×　12ヶ月　＝　 98,998,428 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 2,092.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　 7,532,244 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣類似建物の徴収状況を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	106,530,672 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 5,380,534 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	102,230,138 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,667,645 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 129,843 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,249,869 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 2,008,719 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	104,368,700 円　　　　（　 244,423 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４００３　　　　-10	3,693 ( 3,613)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,774	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,880 円/㎡　月額支払賃料（　 3,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４００３　　　　-11	3,750 ( 3,560)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 92.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,918
c	４００３　　　　-12	3,722 ( 3,641)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,924

中野 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,806,000 円	801,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	11,083,899 円	107,610,672　×　　　　 10.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,761,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,808,500 円	801,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	801,000 円	801,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	801,000 円	801,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 26,061,899 円　（　　　　　　 61,035 円／㎡）　　（経費率　　 25.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9382

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	801,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 2,508.41 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0611	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0436 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	48,941,100 円（　　　　　 114,616 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	104,368,700 円
②総費用	26,061,899 円
③純収益　①－②	78,306,801 円
④建物等に帰属する純収益	48,941,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	29,365,701 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	27,550,901 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,522 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 725,023,711 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,700,000 円／㎡）