鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中野 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４０８０１ -13	中野区		貸家建付地	（　）	不整形	南東3.6m区道、北東2.8m、二方路		近商高度地区3種 (100,240)
b	４０８１３ -6	中野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5.1m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,300)
c	４０１１４ -40	中野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m区道、中間画地		近商高度地区3種高度地区 (100,300)
d	４０１０３ -12	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東3.8m区道、中間画地		近商高度地区2種 (90,240)
e	４０１１４ -26	中野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東25m都道、西5.5m、二方路		近商高度地区3種高度地区 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 793,833	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.8]	827,924	100 [ 100.6]	822,986	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	823,000
b	(　 ) 995,261	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,016,161	100 [ 139.4]	728,953		729,000
c	(　 ) 713,234	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	726,785	100 [ 95.5]	761,031		761,000
d	(　 ) 924,625	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	942,193	100 [ 134.9]	698,438		698,000
e	(　 ) 722,448	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	717,538	100 [ 94.8]	756,897		757,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +14.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -2.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +57.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +52.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.5	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 753,000 円／㎡]

中野 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,111,510	2,368,967	7,742,543	4,497,220	3,245,323	（　0.9540） 3,096,038	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	77,400,950 円　　　　（　 650,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	75.96	Ｓ4	268.61
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区3種	100 ％	400 ％	330 ％	119 ㎡	7.2 m x 14.5 m	前面道路：区道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階を店舗、３階～４階を住宅（１ＤＫタイプ）と想定した。

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

階段、廊下、エントランス等。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	75.96	60.2	45.76	4,400	201,344	8.0	1,610,752
							1.0	201,344
2～ 2	店舗	70.15	100.0	70.15	3,300	231,495	6.0	1,388,970
							1.0	231,495
3～ 3	住宅	67.41	100.0	67.41	3,250	219,083	1.0	219,083
							1.0	219,083
4～ 4	住宅	55.09	100.0	55.09	3,200	176,288	1.0	176,288
							1.0	176,288
～

計		268.61	88.8	238.41		828,210		3,395,093
								828,210

⑨年額支払賃料	828,210 円　×　12ヶ月　＝　 9,938,520 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 238.41 ㎡　×　12ヶ月　＝　 572,184 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域における標準的な共益費等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,510,704 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 630,642 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,880,062 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,395,093 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,914 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 828,210 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 199,534 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,111,510 円　　　　（　 84,971 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４０１０　　　　-4	2,987 ( 2,807)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,319	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,523 円/㎡　月額支払賃料（　 4,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４０１０　　　　-5	2,889 ( 2,727)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	3,452
c	４０１０　　　　-6	6,471 ( 5,996)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	6,812

中野 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	423,600 円	70,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	851,367 円	10,510,704　×　　　　 8.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 352,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 600,100 円	70,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	70,600 円	70,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	70,600 円	70,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,368,967 円　（　　　　　　 19,907 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9540

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	70,600,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 268.61 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,497,220 円（　　　　　 37,792 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,111,510 円
②総費用	2,368,967 円
③純収益　①－②	7,742,543 円
④建物等に帰属する純収益	4,497,220 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,245,323 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,096,038 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,017 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,400,950 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 650,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
中野 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中野 5-5

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　稲野邉　俊

TEL.

鑑定評価額

87,300,000 円

１㎡当たりの価格

734,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	580,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中野区野方６丁目７３４番１６｢野方６－３１－１１｣				②地積　(㎡)	119 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度地区3種 (100,330)
	1:2	店舗、事務所兼共同住宅Ｓ3	低層の小規模店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域	東5.5m区道、背面道	水道、ガス、下水	野方 70m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 15 ｍ、南 20 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．５ｍ区道

交通

施設

野方駅　北西方

70m

法令

規制

商業
(100,330)
防火
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

成熟した近隣商業地域であり、当面現状を維持するものと予測される。新型コロナウイルス感染症の影響も徐々
に緩和されつつあり、店舗需要の回復も見られ、地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 750,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 667,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に中野区の西武新宿線沿線の駅周辺の商業地域である。需要の中心は店舗、事務所、共同住宅等の所
有を目的とする法人や個人が考えられるが、当該地は店舗としての需要が強く、事務所としての需要は弱い。商業地は
取引の個別性が強いが、標準的規模の土地で８千万～９千万円程度の水準とみられる。新型コロナウイルス感染症の影
響も徐々に緩和の傾向にあり、店舗需要が回復する動きもあり、地価は上昇している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駅から近い商業地域であり、類似地域の店舗・事務所・共同住宅用地の取引事例から求めた比準価格は取引の実態を反
映したものと考えられ、実証的で信頼性の高い価格である。一方収益価格は、賃貸事例から収益物件の収益性を基礎に
判断した価格である。いずれの価格も規範性があると判断されるので、比準価格を標準とし、これに収益価格を参酌し
、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    726,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中野 5-9                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    730,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナウイルス感染症の影響が
徐々に緩和されつつあり、経済社会活動が正
常化に向かう中で、持ち直していくことが期
待される。

野方駅至近に位置する近隣商業地域である。
新型コロナウイルス感染症の影響が徐々に緩
和され、店舗需要の回復も見られ、地価は微
増傾向にある。

特段の個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

+0.5 ％

３　試算価格算定内訳

中野 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４０１０２ -25	中野区		建付地	（　）	不整形	西4m私道、南4m、角地		近商高度地区3種 (100,240)
b	４０１０７ -19	中野区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東20m都道、北15m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
c	４０１０７ -30	中野区		更地	（　）	ほぼ整形	南15m都道、中間画地		近商高度地区3種 (100,248)
d	４０１０７ -34	中野区		貸家建付地	（　）	長方形	東8.1m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,253)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,027,785	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	1,045,292	100 [ 132.4]	789,495	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	789,000
b	(　 ) 889,641	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	863,375	100 [ 117.6]	734,162		734,000
c	(　 ) 555,942	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.3]	623,665	100 [ 86.9]	717,681		718,000
d	(　 ) 537,841	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	603,359	100 [ 84.6]	713,190		713,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 750,000 円／㎡]

中野 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の土地であり、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,233,425	2,328,038	7,905,387	4,581,940	3,323,447	（　0.9556） 3,175,886	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	79,397,150 円　　　　（　 667,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	75.96	Ｓ4	268.61
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区3種	100 ％	400 ％	330 ％	119 ㎡	7.2 m x 14.5 m	前面道路：区道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階を店舗フロア貸し、３、４階を住宅（１ＤＫ中心）と想定した。

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

屋外階段、開放廊下等を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	75.96	60.2	45.76	4,500	205,920	8.0	1,647,360
							1.0	205,920
2～ 2	店舗	70.15	100.0	70.15	3,300	231,495	6.0	1,388,970
							1.0	231,495
3～ 3	住宅	67.41	100.0	67.41	3,200	215,712	1.0	215,712
							1.0	215,712
4～ 4	住宅	55.09	100.0	55.09	3,200	176,288	1.0	176,288
							1.0	176,288
～

計		268.61	88.8	238.41		829,415		3,428,330
								829,415

⑨年額支払賃料	829,415 円　×　12ヶ月　＝　 9,952,980 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 238.41 ㎡　×　12ヶ月　＝　 572,184 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費水準から算出
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,525,164 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 526,258 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,998,906 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,428,330 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,569 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 829,415 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 201,950 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,233,425 円　　　　（　 85,995 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４０１８　　　　-36	2,956 ( 2,791)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,275	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,626 円/㎡　月額支払賃料（　 4,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４０１８　　　　-37	3,374 ( 3,227)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,624
c	４０１０　　　　-6	6,471 ( 5,996)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	6,603

中野 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	423,600 円	70,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	810,438 円	10,525,164　×　　　　 7.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 352,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 600,100 円	70,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	70,600 円	70,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	70,600 円	70,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上する費用なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,328,038 円　（　　　　　　 19,563 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	70,600,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 268.61 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0649	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,581,940 円（　　　　　 38,504 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,233,425 円
②総費用	2,328,038 円
③純収益　①－②	7,905,387 円
④建物等に帰属する純収益	4,581,940 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,323,447 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,175,886 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,688 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,397,150 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 667,000 円／㎡）