鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中野 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４０１０９ -30	中野区		貸家建付地	（　）	不整形	北27.4m都道、東40m、西6m、南6m、四方路		商業高度利用地区地区計画等 (60,644)
b	４０８１４ -10	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南15m都道、中間画地		商業 (100,600)
c	４０１０１ -30	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6.3m区道、中間画地		商業 (100,378)
d	５１５０公０４ -41	豊島区		建付地	（　）	不整形	南東30m区道、東4.2m、西4.1m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,900)
e	５１５０公０４ -45	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北東13m区道、中間画地		商業 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,214,583	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 122.3]	3,473,671	100 [ 79.8]	4,352,971	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	4,570,000
b	(　 ) 2,399,253	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	2,727,151	100 [ 63.8]	4,274,531		4,490,000
c	(　 ) 2,936,175	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,980,218	100 [ 66.6]	4,474,802		4,700,000
d	(　 ) 7,394,476	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.6]	7,264,748	100 [ 163.8]	4,435,133		4,660,000
e	(　 ) 3,909,853	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,960,681	100 [ 90.2]	4,390,999		4,610,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -24.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -22.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +26.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +2.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +30.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,590,000 円／㎡]

中野 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	86,542,684	24,699,777	61,842,907	29,109,600	32,733,307	（　0.9571） 31,329,048	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	824,448,632 円　　　　（　 4,290,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	146.12	Ｓ7F1B	1,182.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	192 ㎡	15.2 m x 14.2 m	前面道路：都道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～地上７階：店舗を想定した。

⑦有効率　 91.5 ％
の理由

地域、対象標準地、同種建物の状況から判定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	159.76	87.5	139.74	5,600	782,544	8.0	6,260,352
							2.0	1,565,088
1～ 1	店舗	146.12	81.9	119.72	9,300	1,113,396	10.0	11,133,960
							2.0	2,226,792
2～ 2	店舗	146.12	93.8	137.10	6,300	863,730	8.0	6,909,840
							2.0	1,727,460
3～ 7	店舗	146.12	93.8	137.10	5,600	767,760	8.0	6,142,080
							2.0	1,535,520
～

計		1,182.60	91.5	1,082.06		6,598,470		55,014,552
								13,196,940

⑨年額支払賃料	6,598,470 円　×　12ヶ月　＝　 79,181,640 円
⑩a共益費（管理費）	700 円／㎡　×　 1,082.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　 9,089,304 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産における共益費を参考に想定建物の個別性を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	88,270,944 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,413,547 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	83,857,397 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	55,014,552 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 522,638 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 6 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 13,196,940 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　 2,162,649 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	86,542,684 円　　　　（　 450,743 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４００６　　　　-13	5,239 ( 4,796)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	6,001	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,798 円/㎡　月額支払賃料（　 5,600 円/㎡）　基準階 3 F B
b	４００６　　　　-14	5,108 ( 4,942)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	5,724
c	４００６　　　　-15	3,687 ( 3,632)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [ 77.0]	100 [100.0]	5,568

中野 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,808,000 円	468,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	11,916,577 円	88,270,944　×　　　　 13.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,061,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,978,000 円	468,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	468,000 円	468,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	468,000 円	468,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上する費用なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 24,699,777 円　（　　　　　　 128,645 円／㎡）　　（経費率　　 28.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9571

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	468,000,000 円	設計監理料率　 384,000 円／㎡　×　 1,182.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0622	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 35 ％　＋　0.0565 × 35 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,109,600 円（　　　　　 151,613 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	86,542,684 円
②総費用	24,699,777 円
③純収益　①－②	61,842,907 円
④建物等に帰属する純収益	29,109,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	32,733,307 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	31,329,048 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 163,172 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 824,448,632 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,290,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
中野 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中野 5-1

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　小國　敏雄

TEL.

鑑定評価額

854,000,000 円

１㎡当たりの価格

4,450,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	3,280,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中野区中野３丁目１０７番１０外｢中野３－３６－１５｣				②地積　(㎡)	192 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:1	店舗ＳＲＣ6F1B	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	東20m都道、北側道	水道、ガス、下水	中野近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗ビル用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

中野駅周辺の再開発、都市基
盤整備事業の進捗が期待され
る駅前商業地域

街

路

２０ｍ都道

交通

施設

中野駅西方近接

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

　当該地域は、高層店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域であり再開発事業の動きも見られ、今後も発展的
に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗ビル用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 4,650,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 4,300,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、杉並区及び新宿区、渋谷区も含む主要駅周辺の繁華性・収益性が高い圏域と判断され、需要者は飲食
、物販等を営む事業法人、貸ビル事業を営む不動産会社、国内外の資金調達力の高い機関投資家等と判定された。高い
集客力を有する地域であるが、一般的要因の影響により、需給動向はやや上昇傾向と判断された。市場への供給は極め
て限定的で需要の中心となる価格帯は概ね８．５億円から９億円程度と判定した。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　収益性の観点から試算した収益価格は、上記典型的需要者の取引の意思決定において指標となる性格を有しており説
得力を有する。比準価格は広域的に代替性の認められる準高度商業地域、普通商業地域の取引事例から試算しており、
市場の取引実態を反映した規範性の高い価格である。以上より、本鑑定においては、典型的需要者の比準価格を重視し
、収益価格を関連づけ、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中野 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,830,000 円／㎡

[104.2]
100

100
[100.0]

100
[ 69.8]

[105.0]
100

4,440,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルス感染症の影響による景気
低迷から回復基調にあるものの、感染の再拡
大による先行き不透明感は否定できない状況
である。

中野駅西口広場や中野駅新北口駅前都市基盤
整備が進捗しており、引き続き近隣地域に及
ぼす影響が注目される。

価格形成に影響を与える個別的要因の変動は
特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

中野 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４０１０８ -43	杉並区		更地	（　）	不整形	西18m区道、北15m、角地		商業 (100,500)
b	６６公０３ -23	新宿区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西22m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
c	６８公０３ -10	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東27m都道、中間画地		商業高度地区最高60m (100,500)
d	５１公０３ -31	新宿区		更地	（　）	ほぼ長方形	西25m都道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
e	６５公０３ -30	渋谷区		建付地	（　）	長方形	北東11m区道、中間画地		近商高度3種最高30m (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,696,425	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	2,753,163	100 [ 60.1]	4,580,970	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	4,810,000
b	(　 ) 3,516,174	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	4,553,445	100 [ 107.1]	4,251,583		4,460,000
c	(　 ) 3,785,578	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	3,497,153	100 [ 78.7]	4,443,651		4,670,000
d	(　 ) 2,714,659	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,804,243	100 [ 66.5]	4,216,907		4,430,000
e	(　 ) 3,746,484	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,701,526	100 [ 79.7]	4,644,324		4,880,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -29.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -37.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +36.0
e	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -30.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,650,000 円／㎡]

中野 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	81,801,353	22,947,599	58,853,754	25,999,200	32,854,554	（　0.9554） 31,389,241	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	826,032,658 円　　　　（　 4,300,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	146.12	Ｓ7F1B	1,182.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	192 ㎡	15.2 m x 14.2 m	前面道路：都道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～７階は店舗とした。

⑦有効率　 91.5 ％
の理由

おおむね標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	159.76	87.5	139.74	5,550	775,557	8.0	6,204,456
							0.0	0
1～ 1	店舗	146.12	81.9	119.72	9,000	1,077,480	10.0	10,774,800
							0.0	0
2～ 2	店舗	146.12	93.8	137.10	5,150	706,065	8.0	5,648,520
							0.0	0
3～ 7	店舗	146.12	93.8	137.10	5,500	754,050	5.0	3,770,250
							1.0	754,050
～

計		1,182.60	91.5	1,082.06		6,329,352		41,479,026
								3,770,250

⑨年額支払賃料	6,329,352 円　×　12ヶ月　＝　 75,952,224 円
⑩a共益費（管理費）	700 円／㎡　×　 1,082.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　 9,089,304 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域の賃貸市場の実態による水準から査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている為、非計上とした。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	85,041,528 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,252,076 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	80,789,452 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	41,479,026 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 394,051 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 6 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,770,250 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　 617,850 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	81,801,353 円　　　　（　 426,049 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４０１７　　　　-44	5,792 ( 5,546)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,792	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,602 円/㎡　月額支払賃料（　 5,500 円/㎡）　基準階 3 F B
b	４０１０　　　　-6	6,471 ( 5,996)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	5,883
c	４００３　　　　-47	5,316 ( 5,119)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	5,596

中野 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,484,000 円	414,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	11,055,399 円	85,041,528　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,061,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,519,000 円	414,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	414,000 円	414,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	414,000 円	414,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 22,947,599 円　（　　　　　　 119,519 円／㎡）　　（経費率　　 28.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9554

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	414,000,000 円	設計監理料率　 340,000 円／㎡　×　 1,182.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0628	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 35 ％　＋　0.0565 × 35 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,999,200 円（　　　　　 135,413 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	81,801,353 円
②総費用	22,947,599 円
③純収益　①－②	58,853,754 円
④建物等に帰属する純収益	25,999,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	32,854,554 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	31,389,241 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 163,486 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 826,032,658 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,300,000 円／㎡）