別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
中野 -29　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 -29 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　俊夫   TEL.
鑑定評価額 112,000,000 円  １㎡当たりの価格 680,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区中野３丁目１９番１０
｢中野３－４５－４｣		 ②地積
　(㎡)		 168  
(          4) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,160)

1:1		 共同住宅

Ｓ3		 小規模共同住宅、戸
建住宅等が建ち並ぶ
住宅地域		 南3.6m区道 水道、ガス、下水 中野

460m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    15 ｍ、南    15 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 土地区画整理事業、西口駅舎
新設等の工事進捗により更な
る利便性向上等が期待される		 街

路		 基準方位：北３．６
ｍ区道		 交通

施設		 中野駅西方

460m		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 中野駅徒歩圏の閑静な低層共同住宅地域として熟成しているが、駅周辺の土地区画整理・再開発事業の工事進捗
等、駅舎や地域整備に伴う更なる利便性向上が期待される。地価は概ね上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    690,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    499,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主としてＪＲ中央線及び東京メトロ丸ノ内線沿線の区内中央部を中心に周辺住宅地域に及ぶ。主な需要者
は、区内外在住のエンドユーザーの他、収益物件用地購入目的の個人投資家層や不動産業者等が想定される。駅に近い
閑静な共同住宅地域であるが、土地区画整理・再開発事業等、更なる駅周辺整備が進捗し、コロナ禍にあっても地価水
準は上昇傾向にある。個別性ゆえ幅はあるが、需要の中心価格帯は、標準地規模で土地総額１億円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似地域内の規範性ある事例から求めた市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は投資対象の
個別性、収益性を反映した理論的な価格である。市場参加者はその立地特性から実勢価格のみならず、投資採算性も比
較検討のうえ意思決定する場合が考えられるが、想定要素を含む収益価格よりも比準価格の説得力が優る。よって、比
準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地との価格均衡をも踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中野 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    648,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[100.0]		 100
[103.1]		 [105.0]
100		 682,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    655,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウィルス感染症拡大の影響等、景
況の先行き不透明感が拭えぬ中、供給制約に
よる需給環境等から区内の不動産市況は総じ
て強含んでいる。

中野駅周辺では西側地区土地区画整理ほか、
再開発事業等が進捗しており、駅舎新設後は
更なる利便性向上が見込まれる。地価は概ね
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.5
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中野 -29　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ４０１１３

-13		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南4.2m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,252)
b ４０１０８

-45		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 袋地等 南4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
c ４０１１３

-34		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
d ４０１１４

-14		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西3.6m区道
、中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
e ４０１１４

-32		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西3.5m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
660,802  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
788,298 		 100
[ 119.0]
662,435 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
696,000 
b (　           ) 
532,783  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
635,579 		 100
[  97.0]
655,236 
688,000 
c (　           ) 
595,002  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
621,992 		 100
[  97.5]
637,941 
670,000 
d (　           ) 
624,883  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.6]
621,229 		 100
[  96.0]
647,114 
679,000 
e (　           ) 
588,653  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
661,908 		 100
[  96.5]
685,915 
720,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    690,000 円／㎡]  



中野 -29　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,239,509 
2,043,784 
7,195,725 
3,767,040 
3,428,685 		 （　0.9556）
3,276,451 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     81,911,275 円　　　　（　    499,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 -29　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 84.24 ＲＣ3 244.05
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   160 ％   164 ㎡     12.6 m x   13.4 m  前面道路：区道     　   3.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋタイプ、平均専有面積２７㎡程度の共同住宅を想定 ⑦有効率　  89.7 ％
の理由		 エントランス等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
81.84 
69.2 
56.64 
3,390 
192,010 		 1.0  192,010 
1.0  192,010 

 2～ 2		 住宅
84.24 
100.0 
84.24 
3,424 
288,438 		 1.0  288,438 
1.0  288,438 

 3～ 3		 住宅
77.97 
100.0 
77.97 
3,458 
269,620 		 1.0  269,620 
1.0  269,620 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
244.05 
89.7 
218.85 

750,068 		 750,068 
750,068 
⑨年額支払賃料        750,068 円　×　12ヶ月　＝　       9,000,816 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     218.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　         525,240 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域周辺における同種・同用途の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されている為、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,526,056 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       476,303 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,049,753 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           750,068 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,126 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          750,068 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         182,630 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,239,509 円　　　　（　        56,338 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ４０１１
　　　　-7		 3,282  
(   3,279) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 90.0]		 100
[101.0]		 100
[105.0]
3,405 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,424 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ４０１１
　　　　-8		 3,689  
(   3,609) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]
3,697 
c ４０１１
　　　　-9		 3,907  
(   3,822) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]
3,757 
中野 -29　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 392,400 円  　　　　     65,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 762,084 円  　　　        9,526,056　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      202,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      555,900 円  　　　　     65,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        65,400 円  　　　　     65,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        65,400 円  　　　　     65,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に計上する費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,043,784 円　（　　　　　　        12,462 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 65,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　     244.05 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0576     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 45 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,767,040 円  
（　　　　　        22,970 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,239,509 円      
②総費用 2,043,784 円      
③純収益　①－② 7,195,725 円      
④建物等に帰属する純収益 3,767,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,428,685 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,276,451 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,978 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     81,911,275 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     499,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
中野 -29　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 -29 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　曽我　一郎   TEL.
鑑定評価額 111,000,000 円  １㎡当たりの価格 675,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区中野３丁目１９番１０
｢中野３－４５－４｣		 ②地積
　(㎡)		 168  
(          4) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,160)

1:1		 共同住宅

Ｓ3		 小規模共同住宅、戸
建住宅等が建ち並ぶ
住宅地域		 南3.6m区道 水道、ガス、下水 中野

460m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    15 ｍ、南    15 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 土地区画整理事業等の進捗に
より，近い将来における地域
刷新の可能性が高い		 街

路		 基準方位北、３．６
ｍ区道		 交通

施設		 中野駅西方

460m		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は，一般住宅，アパート等が建ち並ぶ既成の標準的な住宅地域であるが，土地区画整理事業，駅整備等
により地域は変化していくと予測される。中野駅整備計画等により，地価水準は上昇基調で推移している。
(3)最有効使用の判定 低層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    682,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    484,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は，中野駅等ＪＲ線各駅から徒歩圏の利便性の高い標準的な住宅地域である。地域は変動の過程にある。需
要者の属性としては，中野区内の住民を中心に隣接区等からの転入，広域的な地域からの参入もある。市場の需給動向
としては，需給関係は比較的安定しており，地価も上昇している。取引総額は，土地価格は概ね８千万円～１億円超程
度，建売住宅は概ね６千万円～８千万円程度が需要の中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地が存している地域は，低層住宅が建ち並ぶ既成の標準的な住宅地域である。市場においては，賃貸用の低層共同
住宅も散見されるが，自用目的の取引がやや中心，支配的な地域であると思われる。このような標準地が存する地域の
実情を踏まえて，鑑定評価額は，取引事例比較法による比準価格を標準として，収益還元法による収益価格を参酌しつ
つ，さらに，代表標準地との検討も踏まえ，鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中野 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    648,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[100.0]		 100
[104.7]		 [105.0]
100		 672,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    655,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染拡大状況は，未だ不
透明で先が見えない。世界的経済低迷・失速
はわずかに回復の動きもあるが，全体的に不
透明感が強い。

駅整備事業，中野駅西口地区における土地区
画整理事業，再開発事業による地域刷新計画
にしたがい，地域要因は変化していくものと
予想される。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中野 -29　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ４０１１３

-9		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西8m区道、
中間画地
１中専
高度2種最低7m
(70,200)
b ４０８０３

-2		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南5.5m区道、
北東5.5m、
二方路
１中専
高度地区2種
(70,200)
c ４０１１３

-13		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南4.2m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,252)
d ４０８０８

-7		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
551,608  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
658,685 		 100
[ 100.7]
654,106 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
687,000 
b (　           ) 
873,120  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
831,543 		 100
[ 100.8]
824,943 
866,000 
c (　           ) 
660,802  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
788,298 		 100
[ 122.4]
644,034 
676,000 
d (　           ) 
696,181  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
682,123 		 100
[  93.1]
732,678 
769,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    682,000 円／㎡]  



中野 -29　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,939,283 
1,926,882 
7,012,401 
3,767,040 
3,245,361 		 （　0.9775）
3,172,340 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     79,308,500 円　　　　（　    484,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 -29　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 84.24 ＲＣ3 244.05
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   160 ％   164 ㎡     12.6 m x   13.4 m  前面道路：区道     　   3.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋタイプ、平均専有面積約２７㎡，８戸の共同住宅 ⑦有効率　  89.7 ％
の理由		 エントランス等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
81.84 
69.2 
56.63 
3,200 
181,216 		 1.0  181,216 
1.0  181,216 

 2～ 2		 住宅
84.24 
100.0 
84.24 
3,300 
277,992 		 1.0  277,992 
1.0  277,992 

 3～ 3		 住宅
77.97 
100.0 
77.97 
3,400 
265,098 		 1.0  265,098 
1.0  265,098 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
244.05 
89.7 
218.84 

724,306 		 724,306 
724,306 
⑨年額支払賃料        724,306 円　×　12ヶ月　＝　       8,691,672 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     218.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　         525,216 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の標準的な共益費を参考にして算出した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,216,888 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       460,844 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,756,044 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           724,306 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,881 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          724,306 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         176,358 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,939,283 円　　　　（　        54,508 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ４０１９
　　　　-3		 3,030  
(   2,965) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,616 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,373 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ４００８
　　　　-4		 2,897  
(   2,779) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
3,309 
c ４０１９
　　　　-2		 2,965  
(   2,963) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
3,432 
中野 -29　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 392,400 円  　　　　     65,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 645,182 円  　　　        9,216,888　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      202,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      555,900 円  　　　　     65,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        65,400 円  　　　　     65,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        65,400 円  　　　　     65,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,926,882 円　（　　　　　　        11,749 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9775    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 65,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　     244.05 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0576     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 45 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,767,040 円  
（　　　　　        22,970 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,939,283 円      
②総費用 1,926,882 円      
③純収益　①－② 7,012,401 円      
④建物等に帰属する純収益 3,767,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,245,361 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,172,340 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,344 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     79,308,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     484,000 円／㎡）