鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中野 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４０１０３ -29	中野区		更地	（　）	長方形	西3.6m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
b	４０８０７ -3	中野区		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)
c	４０８１３ -6	中野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5.1m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,300)
d	４０１１４ -41	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m区道、中間画地		１中専高度地区2種高度地区 (70,200)
e	４０８１４ -12	中野区		底地	（　）	ほぼ長方形	北15m都道、東7.5m、角地		商業 (88,379)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,077,586	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	1,065,965	100 [ 94.5]	1,128,005	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,130,000
b	(　 ) 931,151	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	901,886	100 [ 85.5]	1,054,837		1,050,000
c	(　 ) 995,261	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,016,161	100 [ 104.1]	976,139		976,000
d	(　 ) 1,001,468	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	990,668	100 [ 95.6]	1,036,264		1,040,000
e	(　 804,670) 2,682,233	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	2,618,370	100 [ 194.7]	1,344,823		1,340,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.0	その他　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +45.0
e	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +21.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,070,000 円／㎡]

中野 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	56,684,284	13,839,297	42,844,987	25,654,200	17,190,787	（　0.9556） 16,427,516	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	410,687,900 円　　　　（　 570,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 -28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	408.05	ＲＣ4	1,436.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区2種	70 ％	200 ％	168 ％	721 ㎡	26.4 m x 26.4 m	前面道路：区道　 4.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約３２㎡のコンパクトタイプを想定

⑦有効率　 81.0 ％
の理由

地域、対象標準地、同種建物の状況から判定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	408.05	56.1	228.90	3,800	869,820	1.0	869,820
							1.0	869,820
2～ 2	住宅	386.05	91.9	354.60	3,900	1,382,940	1.0	1,382,940
							1.0	1,382,940
3～ 3	住宅	351.25	91.0	319.80	3,900	1,247,220	1.0	1,247,220
							1.0	1,247,220
4～ 4	住宅	290.65	89.2	259.20	3,900	1,010,880	1.0	1,010,880
							1.0	1,010,880
～

計		1,436.00	81.0	1,162.50		4,510,860		4,510,860
								4,510,860

⑨年額支払賃料	4,510,860 円　×　12ヶ月　＝　 54,130,320 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 1,162.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,790,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同一需給圏における標準的な共益費水準等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	24,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,728,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上とした。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	56,920,320 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,728,000 円　　×　　 15.0 ％　＝　　 3,105,216 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	55,543,104 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,510,860 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,853 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,510,860 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,098,327 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	56,684,284 円　　　　（　 78,619 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４０１２　　　　-7	3,764 ( 3,683)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 99.0]	3,960	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,970 円/㎡　月額支払賃料（　 3,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４０１２　　　　-8	4,473 ( 4,376)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	3,975
c	４０１２　　　　-9	4,318 ( 4,224)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 96.0]	100 [ 95.0]	4,782

中野 -28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,574,000 円	429,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	5,336,997 円	58,648,320　×　　　　 9.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,423,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,646,500 円	429,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	429,000 円	429,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	429,000 円	429,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,839,297 円　（　　　　　　 19,195 円／㎡）　　（経費率　　 24.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	429,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 1,436.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,654,200 円（　　　　　 35,581 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	56,684,284 円
②総費用	13,839,297 円
③純収益　①－②	42,844,987 円
④建物等に帰属する純収益	25,654,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	17,190,787 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	16,427,516 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,784 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 410,687,900 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 570,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
中野 -28　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中野 -28

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　伊藤　彩絵子

TEL.

鑑定評価額

743,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,030,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	800,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中野区中野４丁目６４９番１｢中野４－６－８｣				②地積　(㎡)	721 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,168)
	1:1	共同住宅ＲＣ4F1B	住宅、マンション、事務所等が混在する住宅地域	西4.2m区道	水道、ガス、下水	中野 490m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 15 ｍ、南 50 ｍ、北 65 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 27.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 730 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

中野四丁目西地区市街地再開
発準備組合が組成されている

街

路

４．２ｍ　区道

交通

施設

中野駅　北西方

490m

法令

規制

１住居
(70,168)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

中野四丁目西地区として市街地再開発事業が検討されており、中野駅周辺の再開発事業の進捗とともに利便性の
高い地域として発展していくと予測する。地価水準は強含み傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,040,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 625,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中野区及びその周辺区のＪＲ及び地下鉄等各駅周辺の利便性を有する住商混在地域等である。地域の品等
及び現在の市場から判断して、標準地に係る典型的な市場参加者は、マンション開発業者、投資用不動産購入目的の法
人等である。新型コロナ禍にあっても、中野駅周辺再開発等の影響により需要は底堅く、需要の中心となる価格帯は、
標準地と同程度の規模で７．５億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地の典型的な市場参加者であるマンション開発業者、法人投資家等は、再開発事業に対する期待感等から、立地の
稀少性を重視し、類似不動産の取引市場の状況・取引価格等の市場性を指標として購入の意思決定を行う傾向が強いこ
とから、上記比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決
定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中野 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 648,000 円／㎡

[103.4]
100

100
[100.0]

100
[ 65.0]

[100.0]
100

1,030,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    997,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中野区の人口及び世帯数は、微減傾向が続い
ている。中野駅周辺で市街地再開発事業等が
進捗中であり、新型コロナ禍にあっても不動
産需要は底堅い。

ＪＲ中央線「中野」駅から徒歩圏の共同住宅
や事務所等が混在する住宅地域。中野駅周辺
の再開発事業等の影響により、利便性の向上
が予測される。

格別の変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -38.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

中野 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４０１０９ -29	中野区		更地	（　）	長方形	北5.5m区道、東5.5m、角地		１中専高度地区2種 (80,200)
b	４０１１４ -28	中野区		更地	（　）	ほぼ長方形	南3.3m私道、東1.2m、角地		１中専高度地区2種 (80,160)
c	４０１１４ -41	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m区道、中間画地		１中専高度地区2種高度地区 (70,200)
d	４０８１８ -8	杉並区		更地	（　）	ほぼ正方形	北西6.3m区道、北東5.4m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,306,950	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	1,242,896	100 [ 113.5]	1,095,063	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,100,000
b	(　 ) 900,104	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 86.6]	1,056,011	100 [ 100.9]	1,046,592		1,050,000
c	(　 ) 1,001,468	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	990,668	100 [ 97.8]	1,012,953		1,010,000
d	(　 ) 1,208,052	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	1,197,496	100 [ 122.0]	981,554		982,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -13.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,040,000 円／㎡]

中野 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	56,511,484	12,412,441	44,099,043	25,268,100	18,830,943	（　0.9578） 18,036,277	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	450,906,925 円　　　　（　 625,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 -28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	408.05	ＲＣ4	1,436.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区2種	70 ％	200 ％	168 ％	721 ㎡	26.4 m x 26.4 m	前面道路：区道　 4.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋタイプ（専有面積３２㎡程度）、２ＬＤＫタイプ（専有面積５２㎡程度）の共同住宅を想定

⑦有効率　 81.0 ％
の理由

エントランス、廊下等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	408.05	56.1	228.90	3,800	869,820	1.0	869,820
							1.0	869,820
2～ 2	住宅	386.05	91.9	354.60	3,900	1,382,940	1.0	1,382,940
							1.0	1,382,940
3～ 3	住宅	351.25	91.0	319.80	3,900	1,247,220	1.0	1,247,220
							1.0	1,247,220
4～ 4	住宅	290.65	89.2	259.20	3,900	1,010,880	1.0	1,010,880
							1.0	1,010,880
～

計		1,436.00	81.0	1,162.50		4,510,860		4,510,860
								4,510,860

⑨年額支払賃料	4,510,860 円　×　12ヶ月　＝　 54,130,320 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 1,162.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,790,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣地域及び類似地域内の標準的な共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	56,920,320 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 2,990,016 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	55,370,304 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,510,860 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,853 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,510,860 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,098,327 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	56,511,484 円　　　　（　 78,379 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４００１　　　　-23	3,726 ( 3,645)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	4,219	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,987 円/㎡　月額支払賃料（　 3,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４００１　　　　-13	3,687 ( 3,533)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,881
c	４００１　　　　-15	4,108 ( 4,019)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	4,235

中野 -28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,574,000 円	429,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,910,141 円	58,360,320　×　　　　 6.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,423,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,646,500 円	429,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	429,000 円	429,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	429,000 円	429,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,412,441 円　（　　　　　　 17,216 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9578

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	429,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 1,436.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0589	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,268,100 円（　　　　　 35,046 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	56,511,484 円
②総費用	12,412,441 円
③純収益　①－②	44,099,043 円
④建物等に帰属する純収益	25,268,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	18,830,943 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	18,036,277 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,016 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 450,906,925 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 625,000 円／㎡）