鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中野 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４０１０４ -40	杉並区		更地	（　）	不整形	南西4.1m区道、西3.3m、角地		１低専高度1種最高10m (70,150)
b	４０１１３ -31	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西3.3m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
c	４０１１３ -11	中野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.5m区道、北西4m、角地		１低専高度地区1種 (80,150)
d	４０１０８ -45	杉並区		貸家建付地	（　）	袋地等	南4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
e	４０１１４ -14	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南西3.6m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 716,714	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.9]	696,709	100 [ 98.0]	710,928	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	711,000
b	(　 ) 704,418	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	700,965	100 [ 97.2]	721,157		721,000
c	(　 ) 661,765	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	645,857	100 [ 86.9]	743,219		743,000
d	(　 ) 532,783	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	635,579	100 [ 91.2]	696,907		697,000
e	(　 ) 624,883	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.6]	622,447	100 [ 86.9]	716,280		716,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +3.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +2.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 720,000 円／㎡]

中野 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,670,570	3,073,578	10,596,992	6,300,000	4,296,992	（　0.9767） 4,196,872	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	104,921,800 円　　　　（　 481,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 -20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	123.80	ＲＣ3	348.36
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	160 ％	218 ㎡	14.4 m x 15.4 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫタイプ（平均３９㎡程度）を想定

⑦有効率　 88.6 ％
の理由

標準的な共用スペースを想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.76	85.0	85.65	3,577	306,370	1.0	306,370
							1.0	306,370
2～ 2	住宅	123.80	90.0	111.42	3,650	406,683	1.0	406,683
							1.0	406,683
3～ 3	住宅	123.80	90.0	111.42	3,723	414,817	1.0	414,817
							1.0	414,817
～

～

計		348.36	88.6	308.49		1,127,870		1,127,870
								1,127,870

⑨年額支払賃料	1,127,870 円　×　12ヶ月　＝　 13,534,440 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 308.49 ㎡　×　12ヶ月　＝　 555,282 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の共益費相場を参考に査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,089,722 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 704,486 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,385,236 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,127,870 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,715 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,127,870 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 274,619 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,670,570 円　　　　（　 62,709 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４０１５　　　　-5	3,569 ( 3,569)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,570	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,731 円/㎡　月額支払賃料（　 3,650 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４０１５　　　　-6	4,190 ( 4,099)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	3,949
c	４０１５　　　　-7	3,480 ( 3,404)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,480

中野 -20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	600,000 円	100,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,127,178 円	14,089,722　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 296,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 850,000 円	100,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	100,000 円	100,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	100,000 円	100,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,073,578 円　（　　　　　　 14,099 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9767

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	100,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 348.36 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,300,000 円（　　　　　 28,899 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,670,570 円
②総費用	3,073,578 円
③純収益　①－②	10,596,992 円
④建物等に帰属する純収益	6,300,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,296,992 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,196,872 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,252 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 104,921,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 481,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
中野 -20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中野 -20

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　樫野　匡彦

TEL.

鑑定評価額

154,000,000 円

１㎡当たりの価格

707,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	550,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中野区中野５丁目９番１２｢中野５－３８－１４｣				②地積　(㎡)	218 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,160)
	1:1	共同住宅Ｓ3	中規模一般住宅に共同住宅も見られる住宅地域	北4m区道	水道、ガス、下水	中野 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

中野駅徒歩圏内の一般住宅、
低層共同住宅が建ち並ぶ既成
住宅地域。

街

路

基準方位：北、　４
．０ｍ区道

交通

施設

中野駅北東方

500m

法令

規制

１中専
(70,160)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅の他、共同住宅も見られる住宅地域だが、今後もこの傾向で推移するものと予測した。近隣地域を含む
中野区内・ＪＲ中央線沿線の住宅地価に関しては、利便性や環境良好な物件を中心に上昇基調と予測した。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 708,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 511,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中野区、又は隣接区内に在る基準容積率１５０～２５０％前後の住宅地域。主な需要者は中野区及び周辺
区居住者の１次・買替え取得者層で不動産業者も見られる。隣接区内・ＪＲ中央線沿線住宅地と競合し得る地域で、コ
ロナ禍においてもその需要は根強く、同沿線住宅地価は全体的に概ね上昇基調にある。中心価格帯は、対象標準地と同
規模程度の土地のみで総額１．２～１．６億円、同土地規模・建物付にて総額１．６～２．３億円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中野駅の徒歩圏内のため賃貸事例も多いが、共同住宅を想定した収益価格については、土地価格に見合う賃料水準が形
成されておらず、また、高度利用が公法上の規制により制約されているため、低位に試算された。一方、比準価格は、
規範性の高い試算値を中心に調整されており、実証性・客観性に長ける。以上より、本件においては、実証性に富む比
準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中野 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 648,000 円／㎡

[103.4]
100

100
[100.0]

100
[ 95.2]

[100.0]
100

704,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    686,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済社会活動が正常化に向かう中、当区では
中野駅周辺再開発事業等への期待感から生産
年齢人口・新設持家着工件数とも概ね安定的
に推移している。

中野区内におけるＪＲ中央線沿線の住宅地価
は概ね上昇基調にあり、「中野」街区内の同
地価需給バランスは、このところ、やや逼迫
した状態にある。

画地・交通接近条件等、代替競争の関係にあ
る他の不動産との優劣・競争力の程度は普通
程度で、個別的要因に関する特段の変動を認
めなかった。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

中野 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４０１１４ -14	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南西3.6m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
b	４０１１３ -13	中野区		貸家建付地	（　）	不整形	南4.2m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,252)
c	４０１１３ -34	中野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)
d	４０１１３ -9	中野区		建付地	（　）	不整形	北西8m区道、中間画地		１中専高度2種最低7m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 624,883	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.6]	621,229	100 [ 88.1]	705,141	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	705,000
b	(　 ) 660,802	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	788,298	100 [ 111.5]	706,994		707,000
c	(　 ) 595,002	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	621,992	100 [ 87.5]	710,848		711,000
d	(　 ) 551,608	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	658,685	100 [ 94.3]	698,499		698,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.3	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +2.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 708,000 円／㎡]

中野 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,953,360	3,187,736	10,765,624	6,099,600	4,666,024	（　0.9556） 4,458,853	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	111,471,325 円　　　　（　 511,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 -20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	123.80	ＲＣ3	348.36
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	160 ％	218 ㎡	14.4 m x 15.4 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住戸タイプ・１階：１Ｋ（２８㎡前後）×３戸、２～３階：１ＤＫ（３７㎡前後）×６戸・総戸数９戸。

⑦有効率　 88.6 ％
の理由

エントランス、廊下等。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.76	85.0	85.65	3,610	309,197	1.0	309,197
							1.0	309,197
2～ 2	住宅	123.80	90.0	111.42	3,680	410,026	1.0	410,026
							1.0	410,026
3～ 3	住宅	123.80	90.0	111.42	3,750	417,825	1.0	417,825
							1.0	417,825
～

～

計		348.36	88.6	308.49		1,137,048		1,137,048
								1,137,048

⑨年額支払賃料	1,137,048 円　×　12ヶ月　＝　 13,644,576 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 308.49 ㎡　×　12ヶ月　＝　 740,376 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	中野区内における成約賃貸借事例契約内容を勘案のうえ計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分担保されているので非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,384,952 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 719,248 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,665,704 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,137,048 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,802 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,137,048 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 276,854 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,953,360 円　　　　（　 64,006 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４００６　　　　-22	2,860 ( 2,798)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 88.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	3,705	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,762 円/㎡　月額支払賃料（　 3,680 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４００６　　　　-23	3,808 ( 3,729)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	4,049
c	４００６　　　　-24	3,424 ( 3,315)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,717

中野 -20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	612,000 円	102,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,208,336 円	14,384,952　×　　　　 8.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 296,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 867,000 円	102,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	102,000 円	102,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	102,000 円	102,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,187,736 円　（　　　　　　 14,623 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	102,000,000 円	設計監理料率　 283,000 円／㎡　×　 348.36 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,099,600 円（　　　　　 27,980 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,953,360 円
②総費用	3,187,736 円
③純収益　①－②	10,765,624 円
④建物等に帰属する純収益	6,099,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,666,024 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,458,853 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,453 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 111,471,325 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 511,000 円／㎡）