鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中野 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４０８０１ -11	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東5.4m区道、北東3.8m、角地		１中専高度地区1種 (80,200)
b	４０８０９ -2	中野区		更地	（　）	ほぼ整形	東4.5m区道、北4.5m、角地		１中専高度地区2種 (80,180)
c	４０８０９ -4	中野区		建付地	（　）	不整形	北5.5m区道、中間画地		近商 (100,330)
d	４０１０５ -30	中野区		建付地	（　）	不整形	南東4.5m区道、東4m、二方路		１低専高度地区1種 (60,150)
e	４０８１１ -8	杉並区		更地	（　）	長方形	南東6.3m区道、南西6.3m、二方路		１低専高度地区1種 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 760,762	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	746,132	100 [ 81.0]	921,151	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	921,000
b	(　 ) 911,731	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	902,879	100 [ 87.3]	1,034,226		1,030,000
c	(　 ) 1,501,485	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 116.4]	1,315,734	100 [ 115.9]	1,135,232		1,140,000
d	(　 404,564) 412,724	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	419,754	100 [ 51.2]	819,832		820,000
e	(　 ) 635,140	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	634,517	100 [ 64.8]	979,193		979,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.4	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.3	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.3	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 +13.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.3	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -23.0
e	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 978,000 円／㎡]

中野 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
3,562,431,777	1,585,396,369	12	1,150,000	3,643.00	332,000	4,090.00
⑧開発法による価格	1,977,035,408 円　　　　（　 982,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 -13　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,014 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,014.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,060.50 ㎡	4,090.00 ㎡	3,721.00 ㎡	369.00 ㎡	3,643.00 ㎡	ＲＣ・5F ( 54 戸) 67㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 52.7 ％）	（ 203.1 ％）	（ 184.8 ％）	（ 18.3 ％）	（ 89.07 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	31.5 ｍ 78.5 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		5.8 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,150,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,150,000 円／㎡　　×　　 3,643.00 ㎡　　＝　　　　 4,189,450,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 4,189,450,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 332,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 341,960 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 341,960 円／㎡　　×　　　 4,090.00 ㎡　　＝　　　　 1,398,616,400 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	特段の開発負担金はみられない
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 4,189,450,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 418,945,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,817,561,400 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	14 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	14 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	18 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	335,156,000 円	( 8 ％)	×　　0.9185	（ 9 ヶ月）	＝　　 307,840,786 円
	販売総額(2期)	83,789,000 円	( 2 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 73,415,922 円
	販売総額(3期)	3,770,505,000 円	( 90 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 3,181,175,069 円
収入合計		－	－	－	－	3,562,431,777 円
支出	建築工事費(1期)	139,861,640 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 132,155,264 円
	建築工事費(2期)	139,861,640 円	( 10 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 124,882,458 円
	建築工事費(3期)	1,118,893,120 円	( 80 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 944,010,125 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	251,367,000 円	( 60 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 237,516,678 円
	販売管理費(2期)	167,578,000 円	( 40 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 146,831,844 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,585,396,369 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	3,562,431,777 円　　－　　　　　　 1,585,396,369 円　　＝　　　　　 1,977,035,408 円 982,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
中野 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中野 -13

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　小林　達哉

TEL.

鑑定評価額

1,970,000,000 円

１㎡当たりの価格

980,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	750,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中野区中央１丁目６１２番１｢中央１－２１－１３｣				②地積　(㎡)	2,014 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,200)
	不整形 1:2.5	共同住宅ＲＣ5	共同住宅のほか一般住宅も見られる住宅地域	北5.8m区道	水道、ガス、下水	中野坂上 270m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 60 ｍ、南 0 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 70.0 ｍ、規模　　 2,100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

新宿区、渋谷区に近く需要の
ある共同住宅地域

街

路

５．８ｍ区道

交通

施設

中野坂上駅東方

270m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

中層共同住宅地域として成熟化し、今後も良好な住環境を維持すると予測する。新宿区、渋谷区等の副都心区等
からの需要の流入があり、最近の旺盛な新築マンション需要により、地価は上昇傾向になると予測される。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 970,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 990,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として東京メトロ丸ノ内線、ＪＲ中央線沿いの共同住宅地域等で、中野区のほか周辺区に及ぶ。需要者
はマンションデベロッパー、不動産投資会社等である。新型コロナの影響を受け中野区土地取引件数、取引面積は停滞
していたが、最近では回復の兆しもみえる。利便性の高い新築マンション需要は旺盛で同一需給圏内の共同住宅地需要
は堅調である。立地、規模等によりばらつきはあるが、総額５億円から３０億円程度が需要の中心価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏の取引事例を収集し、規範性の高い事例を選択し補修正を行ったが、規模等が異なり、標準地
と採用事例の特性に応じた要因比較には困難な面もあった。開発法による価格は、販売価格、建築費等の諸費用、開発
期間、投下資本収益率等の想定を市場データから行ったが、将来における販売状況等の予測には限界もある。従って、
両価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　杉並 -20 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 703,000 円／㎡

[104.3]
100

100
[103.0]

100
[ 72.6]

[100.0]
100

981,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    942,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中野区の人口、世帯数は新型コロナの影響を
受け微減傾向が続いているが、最近は、経済
活動は復調しつつあり、住宅需要は根強いも
のがある。

共同住宅地域として成熟化し、比較的環境が
良好であるほか利便性も高く、開発業者等の
需要は堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.7
交通・接近　　　  -4.8
環境　　　　　　 -28.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

中野 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４０８０９ -2	中野区		更地	（　）	ほぼ整形	東4.5m区道、北4.5m、角地		１中専高度地区2種 (80,180)
b	４０８０９ -4	中野区		建付地	（　）	不整形	北5.5m区道、中間画地		近商 (100,330)
c	４０８０１ -11	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東5.4m区道、北東3.8m、角地		１中専高度地区1種 (80,200)
d	４０１０５ -7	中野区		貸家建付地	（　）	不整形	東5.6m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 911,731	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	902,879	100 [ 91.9]	982,458	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	982,000
b	(　 ) 1,501,485	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 116.4]	1,315,734	100 [ 109.3]	1,203,782		1,200,000
c	(　 ) 760,762	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	744,669	100 [ 77.8]	957,158		957,000
d	(　 ) 410,448	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	440,692	100 [ 58.3]	755,904		756,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.3	交通・接近　 -3.1	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.3	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 +13.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.4	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 -5.4	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 970,000 円／㎡]

中野 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
3,593,409,443	1,599,591,372	12	1,160,000	3,643.00	335,000	4,090.00
⑧開発法による価格	1,993,818,071 円　　　　（　 990,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 -13　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,014 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,014.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,060.50 ㎡	4,090.00 ㎡	3,721.00 ㎡	369.00 ㎡	3,643.00 ㎡	ＲＣ・5F ( 54 戸) 67㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 52.7 ％）	（ 203.1 ％）	（ 184.8 ％）	（ 18.3 ％）	（ 89.07 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	31.5 ｍ 78.5 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		5.8 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,160,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域における取引事例、周辺マンション分譲価格を比較検討した。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,160,000 円／㎡　　×　　 3,643.00 ㎡　　＝　　　　 4,225,880,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 4,225,880,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 335,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 345,050 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考に査定した。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 345,050 円／㎡　　×　　　 4,090.00 ㎡　　＝　　　　 1,411,254,500 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	特段の開発負担金はない。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 4,225,880,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 422,588,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,833,842,500 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率、開発利潤率、事業リスク等を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	14 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	14 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	18 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	338,070,400 円	( 8 ％)	×　　0.9185	（ 9 ヶ月）	＝　　 310,517,662 円
	販売総額(2期)	84,517,600 円	( 2 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 74,054,321 円
	販売総額(3期)	3,803,292,000 円	( 90 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 3,208,837,460 円
収入合計		－	－	－	－	3,593,409,443 円
支出	建築工事費(1期)	141,125,450 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 133,349,438 円
	建築工事費(2期)	141,125,450 円	( 10 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 126,010,914 円
	建築工事費(3期)	1,129,003,600 円	( 80 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 952,540,337 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	253,552,800 円	( 60 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 239,582,041 円
	販売管理費(2期)	169,035,200 円	( 40 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 148,108,642 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,599,591,372 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	3,593,409,443 円　　－　　　　　　 1,599,591,372 円　　＝　　　　　 1,993,818,071 円 990,000 円／㎡