別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
中野 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 -6 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　齊藤　滋   TEL.
鑑定評価額 54,500,000 円  １㎡当たりの価格 478,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区上高田５丁目３０番２２外
｢上高田５－３０－３｣		 ②地積
　(㎡)		 114  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）
高度地区1種


(70,150)

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅、ア
パート等が建ち並ぶ
住宅地域		 西4m私道 水道、ガス、下水 新井薬師前

460m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    65 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 西武新宿線立体交差事業に伴
い新井薬師前駅は改良工事中		 街

路		 基準方位　北４ｍ私
道		 交通

施設		 新井薬師前駅　北東方

460m		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は低層住宅地域として熟成している。地域要因に特段の変化はなく、当面現状のまま推移していくもの
と予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    482,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    313,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として西武新宿線沿線で、概ね中野区及び隣接区の圏域である。需要者の中心は中野区内及びその周辺
地域に居住していた１次取得者層や買い替え取得者層であり、同一需給圏外からの転入者も見られる。新型コロナウイ
ルス感染症の影響はあるが、中野区内での利便性の高い既成住宅地に対する堅調な需要を反映し、地価はやや強含みで
ある。土地は４～６千万円台、新築戸建住宅は５～７千万円台の物件が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際の取引事例を基礎にした実証的な価格であり、信頼性のある取引事例を収集しえた。収益価格は収益性
を反映した理論的な価格であるが低層住宅地であり低位に求められた。周辺には賃貸用アパートも見られるもの、標準
地は低層住宅地に存し居住の快適性を重視した自用目的の取引が主であり、比準価格は規範性に優れる。以上から、比
準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中野 -14                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    476,000 円／㎡		 [101.1]
100		 100
[101.0]		 100
[101.5]		 [102.0]
100		 479,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    470,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症の影響は徐々に緩
和されつつあり、各種政策効果等により、景
気が持ち直していくことが期待されている。


西武新宿線沿線の街区がやや狭隘な住宅地で
ある。低層住宅地として熟成しており需要は
根強い。


西側道路に接道するほかは個別的要因に特に
変動は見られない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中野 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ４０１０３

-33		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4.1m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
b ４０１１３

-24		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
c ４０１１３

-23		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
d ４０８０３

-6		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m区道、
西3.6m、角地
１低専
高度地区1種
(80,150)
e ４０１０７

-18		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東5.4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
552,261  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
562,312 		 100
[ 112.8]
498,504 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
508,000 
b (　           ) 
400,435  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
398,080 		 100
[  88.0]
452,364 
461,000 
c (　           ) 
586,849  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
590,916 		 100
[ 114.0]
518,347 
529,000 
d (　           ) 
577,390  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.4]
569,014 		 100
[ 115.5]
492,653 
503,000 
e (　           ) 
414,838  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.6]
481,610 		 100
[  99.5]
484,030 
494,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    482,000 円／㎡]  



中野 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,457,410 
1,009,058 
3,448,352 
1,987,290 
1,461,062 		 （　0.9756）
1,425,412 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     35,635,300 円　　　　（　    313,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 67.00 ＬＳ2 134.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 70 ％   150 ％   150 ％   114 ㎡     12.0 m x    9.0 m  前面道路：私道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積約３０㎡、１Ｋタイプ４戸の共同住宅と想定した。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 階段、廊下、エントランス等
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
67.00 
90.0 
60.30 
3,000 
180,900 		 1.0  180,900 
1.0  180,900 

 2～ 2		 住宅
67.00 
90.0 
60.30 
3,050 
183,915 		 1.0  183,915 
1.0  183,915 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
134.00 
90.0 
120.60 

364,815 		 364,815 
364,815 
⑨年額支払賃料        364,815 円　×　12ヶ月　＝　       4,377,780 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     120.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　         217,080 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域における標準的な共益費等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,594,860 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       229,743 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,365,117 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           364,815 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,466 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          364,815 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          88,827 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,457,410 円　　　　（　        39,100 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ４０１０
　　　　-1		 2,592  
(   2,590) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,880 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,118 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,050 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ４０１０
　　　　-2		 2,075  
(   2,073) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
2,543 
c ４０１０
　　　　-3		 3,139  
(   3,071) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,304 
中野 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 186,600 円  　　　　     31,100,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 395,158 円  　　　        4,594,860　×　　　　   8.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      100,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      264,300 円  　　　　     31,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        31,100 円  　　　　     31,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,100 円  　　　　     31,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,009,058 円　（　　　　　　         8,851 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　     134.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0639     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0641 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,987,290 円  
（　　　　　        17,432 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,457,410 円      
②総費用 1,009,058 円      
③純収益　①－② 3,448,352 円      
④建物等に帰属する純収益 1,987,290 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,461,062 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,425,412 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,504 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     35,635,300 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     313,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
中野 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 -6 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　岡田　久志   TEL.
鑑定評価額 54,700,000 円  １㎡当たりの価格 480,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区上高田５丁目３０番２２外
｢上高田５－３０－３｣		 ②地積
　(㎡)		 114  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）
高度地区1種


(70,150)

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅、ア
パート等が建ち並ぶ
住宅地域		 西4m私道 水道、ガス、下水 新井薬師前

460m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    65 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 新井薬師前駅で西武新宿線の
立体交差事業が進行中		 街

路		 基準方位北、４ｍ私
道		 交通

施設		 新井薬師前駅北東方

460m		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 新宿区との区境に程近い既成の低層住宅地域として成熟している。地域要因に特段の大きな変化はなく、現状の
住環境等が維持されていくものと思料する。地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    487,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    311,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西武新宿線、同池袋線等の沿線で中野区北東部及び隣接区の一部を含む。主たる需要者は区内外の買換え
層だが、総額は比較的低い水準にあり一次取得層の参加も見られる。年間を通してコロナ禍による市況の強弱の波はあ
るものの、都心区に近い立地で利便性の高さから需要は堅調であり、地価はやや強含んでいる。中心的な価格帯は５０
００～６０００万円程度、新築建売で６０００～７０００万円程度の物件が多く見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 不動産売買では自用目的の更地、建付地等の取引が中心であり、アパート等の収益物件の取引はやや少ない。収益性よ
りも住環境や生活利便性を前提とする取引価格により土地価格が形成される性格が強い地域である。また、より居住の
快適性を指向する低層住宅地域にあり、収益価格は相対的に低く把握された。従って、比準価格を重視し、収益価格を
参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中野 -14                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    476,000 円／㎡		 [101.1]
100		 100
[101.0]		 100
[101.5]		 [102.0]
100		 479,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    470,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当区人口、土地取引件数、建築着工数ともに
やや減少。新型コロナ拡大で落ち込んだ企業
収益等は回復基調。新政権による景気対策が
期待される。

新井薬師前駅から徒歩６分程度の区境に程近
い低層住宅地域で住環境は標準的。コロナ禍
当初の停滞から需要回復基調が継続し地価は
強含んでいる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中野 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ４０８０３

-6		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m区道、
西3.6m、角地
１低専
高度地区1種
(80,150)
b ４０１０７

-18		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東5.4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
c ４０１１３

-23		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
d ４０１１３

-24		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
577,390  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.4]
569,014 		 100
[ 115.5]
492,653 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
503,000 
b (　           ) 
414,838  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.6]
481,610 		 100
[  99.5]
484,030 
494,000 
c (　           ) 
586,849  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
590,916 		 100
[ 113.3]
521,550 
532,000 
d (　           ) 
400,435  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
398,080 		 100
[  87.9]
452,878 
462,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　 +10.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.6 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    487,000 円／㎡]  



中野 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,499,570 
974,062 
3,525,508 
2,070,360 
1,455,148 		 （　0.9756）
1,419,642 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     35,491,050 円　　　　（　    311,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 67.00 ＬＳ2 134.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 70 ％   150 ％   150 ％   114 ㎡     12.0 m x    9.0 m  前面道路：私道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプ２階建。平均専有面積３０平米程度。地域の標準的な容積消化率で想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
67.00 
90.0 
60.30 
3,030 
182,709 		 1.0  182,709 
1.0  182,709 

 2～ 2		 住宅
67.00 
90.0 
60.30 
3,080 
185,724 		 1.0  185,724 
1.0  185,724 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
134.00 
90.0 
120.60 

368,433 		 368,433 
368,433 
⑨年額支払賃料        368,433 円　×　12ヶ月　＝　       4,421,196 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     120.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　         217,080 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣類似建物の徴収状況を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により十分担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,638,276 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       231,914 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,406,362 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           368,433 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,500 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          368,433 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          89,708 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,499,570 円　　　　（　        39,470 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ４００３
　　　　-1		 3,373  
(   3,235) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 99.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,307 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,150 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,080 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ４００３
　　　　-2		 2,888  
(   2,825) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,165 
c ４００３
　　　　-3		 2,726  
(   2,667) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,937 
中野 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 162,000 円  　　　　     32,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 371,062 円  　　　        4,638,276　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      100,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      275,400 円  　　　　     32,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        32,400 円  　　　　     32,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,400 円  　　　　     32,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         974,062 円　（　　　　　　         8,544 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　     134.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0639     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0641 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,070,360 円  
（　　　　　        18,161 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,499,570 円      
②総費用 974,062 円      
③純収益　①－② 3,525,508 円      
④建物等に帰属する純収益 2,070,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,455,148 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,419,642 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,453 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     35,491,050 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     311,000 円／㎡）