鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中野 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４０８１３ -7	中野区		建付地	（　）	ほぼ整形	北3.3m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
b	４０１０９ -18	中野区		貸家建付地	（　）	不整形	南4m私道、中間画地		１中専高度地区3種 (70,160)
c	４０１０３ -25	中野区		建付地	（　）	ほぼ整形	東3.2m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
d	４０８０３ -3	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南4.2m区道、西4.2m、角地		１中専高度地区2種 (80,168)
e	４０１０３ -10	中野区		建付地	（　）	袋地等	南4m道路、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 697,103	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	681,686	100 [ 99.0]	688,572	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	695,000
b	(　 ) 510,320	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	548,121	100 [ 96.0]	570,959		577,000
c	(　 ) 579,534	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	576,125	100 [ 98.9]	582,533		588,000
d	(　 ) 567,162	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	534,139	100 [ 90.2]	592,172		598,000
e	(　 ) 629,017	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	710,789	100 [ 98.0]	725,295		733,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 588,000 円／㎡]

中野 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,217,859	865,449	3,352,410	1,874,880	1,477,530	（　0.9742） 1,439,410	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	35,985,250 円　　　　（　 450,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	56.00	ＬＳ2	112.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	160 ％	80 ㎡	6.9 m x 10.8 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋタイプ、平均専有面積約２８㎡，４戸の共同住宅

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	56.00	100.0	56.00	3,070	171,920	1.0	171,920
							1.0	171,920
2～ 2	住宅	56.00	100.0	56.00	3,100	173,600	1.0	173,600
							1.0	173,600
～

～

～

計		112.00	100.0	112.00		345,520		345,520
								345,520

⑨年額支払賃料	345,520 円　×　12ヶ月　＝　 4,146,240 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 112.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 201,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の標準的な共益費を参考にして算出した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,347,840 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 217,392 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,130,448 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	345,520 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,282 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 345,520 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 84,129 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,217,859 円　　　　（　 52,723 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４０１９　　　　-1	3,022 ( 3,019)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,180	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,169 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４００８　　　　-4	2,897 ( 2,779)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,963
c	４００８　　　　-5	3,493 ( 3,417)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,564

中野 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	172,800 円	28,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	304,349 円	4,347,840　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 85,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 244,800 円	28,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,800 円	28,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,800 円	28,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 865,449 円　（　　　　　　 10,818 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,800,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 112.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0651	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,874,880 円（　　　　　 23,436 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,217,859 円
②総費用	865,449 円
③純収益　①－②	3,352,410 円
④建物等に帰属する純収益	1,874,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,477,530 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,439,410 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,993 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,985,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 450,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
中野 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中野 -3

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　渡邉　剛

TEL.

鑑定評価額

46,600,000 円

１㎡当たりの価格

582,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	460,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中野区中央２丁目４２番５｢中央２－４５－４｣				②地積　(㎡)	80 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,160)
	1:1.5	住宅Ｗ3	戸建住宅が多く見られる住宅地域	北西4m区道	水道、ガス、下水	中野坂上 480m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 80 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　　４
ｍ区道

交通

施設

中野坂上駅北西方

480m

法令

規制

１中専
(70,160)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅を中心にアパート等も見られる住宅地域であり、住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持しつ
つ推移するものと予測される。地価は上昇傾向で推移していくと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 585,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 447,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として東京メトロ丸ノ内線本線及び支線、都営大江戸線、ＪＲ中央線沿線に存する中野区及び隣接区
の住宅地域。需要者は区内外の一次取得者及び買替取得者層が中心であるが、不動産業者等も見られる。新宿等都心部
へのアクセスは良好で、新型コロナの状況下において供給が少なく需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。市場の
中心価格帯は土地が８０㎡程度で４千～６千万円程度、新築の戸建住宅が６千～８千万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅が多い住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。周辺にはアパート等も存し収益目的の取引も見られる
があまり多くはなく、また、収益性よりも居住の快適性等が重視される住宅地域に存している。土地価格に見合う賃料
水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。従って、実証的かつ客観的な比準価格を重視し、収益
価格を参酌として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中野 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 602,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[102.0]

100
[104.7]

[101.0]
100

581,000

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区の人口は微減、土地取引件数は上期前年比
で減少。新型コロナの変異株の影響等先行き
不透明であるが、景気は厳しい状況が徐々に
緩和されている。

駅から徒歩圏内の丸ノ内線及び都営大江戸線
沿線の住宅地域で、利便性は良好。地域要因
に特段の変化はない。地価は上昇傾向にある
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

中野 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４０１０３ -25	中野区		建付地	（　）	ほぼ整形	東3.2m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
b	４０１０９ -18	中野区		貸家建付地	（　）	不整形	南4m私道、中間画地		１中専高度地区3種 (70,160)
c	４０８０９ -6	中野区		建付地	（　）	不整形	西3.6m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
d	４０８０３ -8	中野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m区道、中間画地		１中専高度地区3種 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 579,534	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	576,125	100 [ 98.9]	582,533	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	588,000
b	(　 ) 510,320	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	548,121	100 [ 95.1]	576,363		582,000
c	(　 ) 552,456	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	601,445	100 [ 105.2]	571,716		577,000
d	(　 ) 552,394	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	590,189	100 [ 101.0]	584,346		590,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 +1.7	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.7	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 585,000 円／㎡]

中野 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,139,552	867,207	3,272,345	1,803,270	1,469,075	（　0.9742） 1,431,173	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	35,779,325 円　　　　（　 447,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中野 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	56.00	ＬＳ2	112.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	160 ％	80 ㎡	6.9 m x 10.8 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋタイプ、平均専有面積約２８㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	56.00	100.0	56.00	3,000	168,000	1.0	168,000
							1.0	168,000
2～ 2	住宅	56.00	100.0	56.00	3,050	170,800	1.0	170,800
							1.0	170,800
～

～

～

計		112.00	100.0	112.00		338,800		338,800
								338,800

⑨年額支払賃料	338,800 円　×　12ヶ月　＝　 4,065,600 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 112.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 201,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似地域における同程度の建物の標準的な共益費から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,267,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 213,360 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,053,840 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	338,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,219 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 338,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 82,493 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,139,552 円　　　　（　 51,744 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４０１９　　　　-1	3,022 ( 3,019)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,022	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,118 円/㎡　月額支払賃料（　 3,050 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４０１９　　　　-2	2,965 ( 2,963)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	3,258
c	４０１９　　　　-3	3,030 ( 2,965)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,061

中野 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	166,200 円	27,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	324,307 円	4,267,200　×　　　　 7.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 85,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 235,400 円	27,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,700 円	27,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,700 円	27,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 867,207 円　（　　　　　　 10,840 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,700,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 112.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0651	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,803,270 円（　　　　　 22,541 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,139,552 円
②総費用	867,207 円
③純収益　①－②	3,272,345 円
④建物等に帰属する純収益	1,803,270 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,469,075 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,431,173 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,890 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,779,325 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 447,000 円／㎡）