鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

渋谷 5-33　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１３公０４ -18	新宿区		貸家建付地	（　）	不整形	南22m区道、西4.2m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
b	６９公０４ -13	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西22m都道、北東4.5m、南東5.8m、三方路		商業地区計画等駐車付置義務 (100,800)
c	１３公０４ -19	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	西16m区道、東3.8m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,800)
d	５６公０４ -19	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
e	１１公０４ -2	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東15m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 32,424,388) 33,289,926	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	35,875,551	100 [ 173.8]	20,641,859	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	20,600,000
b	(　 ) 20,741,034	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	19,267,839	100 [ 93.6]	20,585,298		20,600,000
c	(　 ) 17,353,796	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 96.0]	18,990,229	100 [ 91.6]	20,731,691		20,700,000
d	(　 ) 16,527,984	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	16,527,984	100 [ 76.4]	21,633,487		21,600,000
e	(　 ) 12,355,053	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	12,355,053	100 [ 61.1]	20,221,036		20,200,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +30.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +30.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +30.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +30.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -50.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +30.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 20,700,000 円／㎡]

渋谷 5-33　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	147,162,181	36,266,290	110,895,891	16,380,000	94,515,891	（　0.9310） 87,994,295	（ 3.2 - 0.5 ） 2.7％
	⑧収益価格	3,259,047,963 円　　　　（　 18,900,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 5-33　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	141.07	Ｓ6F1B	890.39
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高30m 第二種文教地区	100 ％	500 ％	500 ％	172 ㎡	12.0 m x 21.0 m	前面道路：都道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階店舗フロア貸し

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

当該建物の有効率としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	129.85	75.5	98.05	35,000	3,431,750	10.0	34,317,500
							1.0	3,431,750
2～ 2	店舗	126.85	88.8	112.61	15,000	1,689,150	6.0	10,134,900
							1.0	1,689,150
3～ 6	店舗	126.85	88.8	112.61	13,000	1,463,930	6.0	8,783,580
							1.0	1,463,930
地下 1～ 1	店舗	126.29	67.1	84.77	12,000	1,017,240	6.0	6,103,440
							1.0	1,017,240
～

計		890.39	83.8	745.87		11,993,860		85,690,160
								11,993,860

⑨年額支払賃料	11,993,860 円　×　12ヶ月　＝　 143,926,320 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 745.87 ㎡　×　12ヶ月　＝　 8,055,396 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同類型建物として標準的金額を採用
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	151,981,716 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 7,599,086 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	144,382,630 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	85,690,160 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 814,057 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 6 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 11,993,860 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　 1,965,494 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	147,162,181 円　　　　（　 855,594 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７公賃０４　　　　-19	9,261 ( 9,070)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 77.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	11,791	対象基準階の　月額実質賃料　　 13,252 円/㎡　月額支払賃料（　 13,000 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０７公賃０４　　　　-20	12,726 ( 12,621)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	13,273
c	０７公賃０４　　　　-21	10,865 ( 10,793)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 76.0]	100 [100.0]	14,296

渋谷 5-33　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	936,000 円	312,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	15,046,190 円	151,981,716　×　　　　 9.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,008,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,652,000 円	312,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	312,000 円	312,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	312,000 円	312,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 36,266,290 円　（　　　　　　 210,851 円／㎡）　　（経費率　　 24.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9310

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	312,000,000 円	設計監理料率　 340,000 円／㎡　×　 890.39 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0525	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0368 ×　 40 ％　＋　0.0492 × 35 ％　＋ 0.0823 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,380,000 円（　　　　　 95,233 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	147,162,181 円
②総費用	36,266,290 円
③純収益　①－②	110,895,891 円
④建物等に帰属する純収益	16,380,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	94,515,891 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	87,994,295 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 511,595 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,259,047,963 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,900,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
渋谷 5-33　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

渋谷 5-33

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　関　淳一

TEL.

鑑定評価額

3,390,000,000 円

１㎡当たりの価格

19,700,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	15,760,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	渋谷区神宮前１丁目１３番５｢神宮前１－１３－１１｣				②地積　(㎡)	172 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）高度地区最高30m 第二種文教地区 (100,500)
	台形 1:2	店舗、事務所兼住宅ＲＣ5F1B	専門店舗、飲食店舗等が建ち並ぶ繁華な商業地域	南西36m都道	水道、ガス、下水	原宿 190m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

３６ｍ都道

交通

施設

原宿駅南東方

190m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
高度地区最高30m
第二種文教地区

⑤地域要因の将
　来予測

原宿駅に近接した表参道沿いの繁華性の高い商業地域であり、今後もほぼ現状にて推移していくものと判断され
る。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 20,500,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,900,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、渋谷区及び周辺区の店舗ビル、店舗兼事務所ビルの建ち並ぶ価格水準の高い商業地域等である。中心的
な需要者は、不動産投資家、不動産事業者等である。表参道沿いは有名ブランド店等が集積する人気の高いエリアであ
り、需要は旺盛である。新型コロナウイルス感染症により減少した人流も回復傾向にある。なお、画地規模や公法上の
規制等により価格水準は大きく異なり、需要の中心となる価格帯を把握するのは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内にて実際に取引された事例を基に試算したものであり、市場の実勢を反映して説得力を有する
。収益価格は最有効使用の建物を想定して地域の市場水準により賃料を設定し試算した。近隣地域は店舗ビルや店舗付
事務所が建ち並ぶ商業地域であり、取引に当たっては市場性と収益性の両方が考慮される。したがって、比準価格と収
益価格を相互に関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり、決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 19,700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症により、景気の不
透明感はあるが、投資資金は堅調で、都心の
優良不動産には底堅い需要がある。

地域要因に特段の変動要因はない。

個別的要因に顕著な変化は見られない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

渋谷 5-33　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５６公０４ -19	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
b	ＫＢＴ（公）０４ -4	港区		貸家建付地	（　）	台形	西40m国道、南西22m、角地		商業高度地区最高60m (100,700)
c	１３公０４ -1	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西40m国道、南西15m、角地		商業特別用途地区駐車場整備地区 (100,700)
d	ＴＫ１－公４取１１ -308	中央区		更地	（　）	長方形	南東8m区道、中間画地		商業地区計画等高度利用地区 (100,700)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 16,527,984	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	16,527,984	100 [ 83.1]	19,889,271	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	19,900,000
b	(　 ) 25,226,984	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	25,226,984	100 [ 124.7]	20,230,140		20,200,000
c	(　 ) 11,346,471	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	11,015,991	100 [ 52.4]	21,022,884		21,000,000
d	(　 ) 18,152,149	100 [ 100.0]	[ 91.4] 100	100 [ / ]	100 [ 109.0]	15,221,160	100 [ 70.3]	21,651,721		21,700,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.6	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +30.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -55.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 -0.41	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 20,500,000 円／㎡]

渋谷 5-33　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	146,035,368	36,083,980	109,951,388	16,117,500	93,833,888	（　0.9376） 87,978,653	（ 3.2 - 0.5 ） 2.7％
	⑧収益価格	3,258,468,630 円　　　　（　 18,900,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 5-33　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	141.07	Ｓ6F1B	890.39
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高30m 第二種文教地区	100 ％	500 ％	500 ％	172 ㎡	12.0 m x 21.0 m	前面道路：都道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

全階フロア貸しを想定した。

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

同種建物の有効率を参考に査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	129.85	75.5	98.04	34,000	3,333,360	10.0	33,333,600
							1.0	3,333,360
2～ 2	店舗	126.85	88.8	112.64	15,000	1,689,600	6.0	10,137,600
							1.0	1,689,600
3～ 6	店舗	126.85	88.8	112.64	13,000	1,464,320	6.0	8,785,920
							1.0	1,464,320
地下 1～ 1	店舗	126.29	67.1	84.74	12,000	1,016,880	6.0	6,101,280
							1.0	1,016,880
～

計		890.39	83.8	745.98		11,897,120		84,716,160
								11,897,120

⑨年額支払賃料	11,897,120 円　×　12ヶ月　＝　 142,765,440 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 745.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 8,056,584 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における同品等建物の共益費等の水準を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されるので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	150,822,024 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 7,541,101 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	143,280,923 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	84,716,160 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 804,804 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 6 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 11,897,120 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　 1,949,641 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	146,035,368 円　　　　（　 849,043 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７公賃０４　　　　-19	9,261 ( 9,070)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	12,348	対象基準階の　月額実質賃料　　 13,252 円/㎡　月額支払賃料（　 13,000 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０７公賃０４　　　　-20	12,726 ( 12,621)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	12,726
c	０７公賃０４　　　　-21	10,865 ( 10,793)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	13,744

渋谷 5-33　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	921,000 円	307,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	14,931,380 円	150,822,024　×　　　　 9.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,008,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,609,500 円	307,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	307,000 円	307,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	307,000 円	307,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 36,083,980 円　（　　　　　　 209,791 円／㎡）　　（経費率　　 24.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9376

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	307,000,000 円	設計監理料率　 335,000 円／㎡　×　 890.39 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0525	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0368 ×　 40 ％　＋　0.0492 × 35 ％　＋ 0.0823 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,117,500 円（　　　　　 93,706 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	146,035,368 円
②総費用	36,083,980 円
③純収益　①－②	109,951,388 円
④建物等に帰属する純収益	16,117,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	93,833,888 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	87,978,653 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 511,504 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,258,468,630 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,900,000 円／㎡）